Blog
O zarządzaniu i nie tylko...
Czwartek, Luty 20, 2020, 23:00
Dzisiaj przygotowałem mały schemat, który ma za zadanie w prosty sposób wyjaśnić rolę zarządcy, miejsce i misję reprezentanta gminy, oraz udział we wspólnocie właścicieli. Na pomysł przygotowania tego uproszczonego schematu wpadłem po tym, jak kilkukrotnie w ciągu ostatnich kilku dni musiałem tłumaczyć kilkunastu osobom ich rolę we wspólnocie i rolę niektórych urzędników, ale przejdźmy do rzeczy...
Na powyższym rysunku w dużym uproszczeniu przedstawiłem kilka faktów:
1. To właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Bez nich nie byłoby wspólnoty.
2. Każdy właściciel jest tak samo ważny. Nie jest istotne jak się nazywa, czy jest to osoba prywatna, czy firma, czy może gmina. Każdy stoi w tym samym szeregu co pozostali - oczywiście ważne są udziały w nieruchomości wspólnej gdyż wpływa to m.in. na podział głosów, ale nie można powiedzieć że ktoś jest ważniejszy od pozostałych.
3. Gmina nie stoi ponad właścicielami prywatnymi. Jest współwłaścicielem nieruchomości na równi z pozostałymi właścicielami.
4. Instytucja która reprezentuje gminę również nie stoi ponad właścicielami prywatnymi i nie może być traktowana przez wspólnotę inaczej - o roli tej jednostki napiszę więcej w dalszej części wpisu
5. Najemca lokalu nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, nie ma zatem prawa do głosowania, nie bierze udziału w zebraniach, itd. Rodzaj zawartej umowy, oraz strona wynajmująca taki lokal nie ma tutaj znaczenia - student wynajmujący mieszkanie od osoby prywatnej jest tak samo traktowany przez prawo wobec wspólnoty jak osoba która wynajęła lokal komunalny od gminy. Bardzo częstym błędem w tej kwestii jest powoływanie się najemców lokali socjalnych czy komunalnych na fakt, że "ja przecież dostałem mieszkanie od miasta" - dla wspólnoty to nie ma znaczenia.
6. Ilość posiadanych lokali przez danego właściciela nie stawia go wyżej od tych posiadających tylko jeden lokal, wpływa to oczywiście na "siłę" głosu, ale nie na ich ważność. (W szczególnych przypadkach można także zmienić sposób głosowania, ale o tym będzie osobny wpis na blogu...)
7. Wspólnota nie ingeruje w rozliczenia i zobowiązania pomiędzy wynajmującym a najemcą. Wobec wspólnoty odpowiada właściciel, to on zgodnie z przepisami ma swoje prawa i obowiązki w stosunku do wspólnoty z których musi się wywiązywać.
8. Wspólnota mieszkaniowa jest reprezentowana przez:
Jeżeli będziecie mieli pytania lub coś w kwestii schematu działania wspólnoty czy powiązań jest jeszcze niejasne - proszę o komentarze pod postem. Jak tylko będę mógł to postaram się temat wyjaśnić.
Na powyższym rysunku w dużym uproszczeniu przedstawiłem kilka faktów:
1. To właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Bez nich nie byłoby wspólnoty.
2. Każdy właściciel jest tak samo ważny. Nie jest istotne jak się nazywa, czy jest to osoba prywatna, czy firma, czy może gmina. Każdy stoi w tym samym szeregu co pozostali - oczywiście ważne są udziały w nieruchomości wspólnej gdyż wpływa to m.in. na podział głosów, ale nie można powiedzieć że ktoś jest ważniejszy od pozostałych.
3. Gmina nie stoi ponad właścicielami prywatnymi. Jest współwłaścicielem nieruchomości na równi z pozostałymi właścicielami.
4. Instytucja która reprezentuje gminę również nie stoi ponad właścicielami prywatnymi i nie może być traktowana przez wspólnotę inaczej - o roli tej jednostki napiszę więcej w dalszej części wpisu
5. Najemca lokalu nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, nie ma zatem prawa do głosowania, nie bierze udziału w zebraniach, itd. Rodzaj zawartej umowy, oraz strona wynajmująca taki lokal nie ma tutaj znaczenia - student wynajmujący mieszkanie od osoby prywatnej jest tak samo traktowany przez prawo wobec wspólnoty jak osoba która wynajęła lokal komunalny od gminy. Bardzo częstym błędem w tej kwestii jest powoływanie się najemców lokali socjalnych czy komunalnych na fakt, że "ja przecież dostałem mieszkanie od miasta" - dla wspólnoty to nie ma znaczenia.
6. Ilość posiadanych lokali przez danego właściciela nie stawia go wyżej od tych posiadających tylko jeden lokal, wpływa to oczywiście na "siłę" głosu, ale nie na ich ważność. (W szczególnych przypadkach można także zmienić sposób głosowania, ale o tym będzie osobny wpis na blogu...)
7. Wspólnota nie ingeruje w rozliczenia i zobowiązania pomiędzy wynajmującym a najemcą. Wobec wspólnoty odpowiada właściciel, to on zgodnie z przepisami ma swoje prawa i obowiązki w stosunku do wspólnoty z których musi się wywiązywać.
8. Wspólnota mieszkaniowa jest reprezentowana przez:
- właścicieli (jeżeli jest to mała wspólnota do 3 lokali),
- zarząd jedno lub kilkuosobowy (jeżeli jest to duża wspólnota powyżej 4 lokali),
- zarząd powierzony wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali,
- zarządcę lub administratora, którego może wybrać zarząd.
Jeżeli będziecie mieli pytania lub coś w kwestii schematu działania wspólnoty czy powiązań jest jeszcze niejasne - proszę o komentarze pod postem. Jak tylko będę mógł to postaram się temat wyjaśnić.
Ela napisał(a):
środa, Luty 26, 2020, 22:47
Dziękuję za ten rysunek. Dopiero teraz zrozumiałam, że ZGM nie jest od nas ważniejszy. Zawsze na zebraniach baliśmy się co powie miasto i czy zaakceptuje nasze pomysły. Jak czegoś zażądali to my na to się zgadzaliśmy, bo myśleliśmy że oni mają większe prawa od nas i trzeba się im podporządkować. Na następnym zebraniu będę odważniejsza i teraz nie pozwolę by nami manipulowano.
Czy gmina zawsze tak postępuje? Od kiedy pamiętam urzędnik który przychodził z urzędu gminy na zebrania traktował nas jak gorszych i oczekiwał, że jego rozkazy będą wykonywane szybko i bez zbędnych pytań. To jest podłe.
Nasz administrator też zawsze uważał, że zdanie gminy jest najważniejsze i jeżeli się na coś nie zgadzali to nawet nie zbierał podpisów reszty sąsiadów. A gmina ma niecałe 25% udziałów.
Jestem zła na siebie że żyłam w nieświadomości i przez to kilka rzeczy we wspólnocie zrobiliśmy inaczej niż chcieliśmy bo gmina tak chciała. Ale dziękuję że otworzył mi pan oczy.
Czy gmina zawsze tak postępuje? Od kiedy pamiętam urzędnik który przychodził z urzędu gminy na zebrania traktował nas jak gorszych i oczekiwał, że jego rozkazy będą wykonywane szybko i bez zbędnych pytań. To jest podłe.
Nasz administrator też zawsze uważał, że zdanie gminy jest najważniejsze i jeżeli się na coś nie zgadzali to nawet nie zbierał podpisów reszty sąsiadów. A gmina ma niecałe 25% udziałów.
Jestem zła na siebie że żyłam w nieświadomości i przez to kilka rzeczy we wspólnocie zrobiliśmy inaczej niż chcieliśmy bo gmina tak chciała. Ale dziękuję że otworzył mi pan oczy.
...