Dzisiaj zostałem poproszony o przedstawienie opinii z zakresu zmiany przedmiotu zamówienia przez administratora bez zgody wspólnoty. Temat bardzo powszechny dlatego warto taki przykład przytoczyć na tym blogu.
Wspólnota wymieniała na klatce schodowej lampy na nowe. Przy okazji postanowiła zastosować nowoczesne rozwiązania lamp ledowych z czujnikami ruchu, a jednocześnie zdecydowała się na lampy posiadające moduł awaryjny, który podtrzymuje świecenie takiej lampy po zaniku zasilania (brak zasilania, pożar i odcięcie prądu, etc). Przepisy określają kiedy takie rozwiązanie musi być stosowane, określa też jakie rozwiązania są dedykowane do takich celów. Tutaj takie przepisy nie narzucają niezbędnych rozwiązań, ale Wspólnota dla własnego bezpieczeństwa i być może wygody zdecydowała się na takie rozwiązanie. Uchwała w tej sprawie została podjęta, lampy zostały wymienione, ale ... brakuje w nich wspomnianych modułów awaryjnych. Zauważył to jeden z mieszkańców który jest elektrykiem i napisał w tej sprawie pismo do administratora. Po pewnym czasie dostał odpowiedź, że przepisy nie nakazują montażu takich modułów i administrator zrezygnował z ich zastosowania. Zostałem zatem poproszony o wyjaśnienie, czy administrator bez zgody Wspólnoty może samodzielnie zmienić przedmiot zamówienia i zastosować inne oprawy niż te wskazane w uchwale. NIE. Nie może. Rolą administratora jest wytłumaczyć członkom wspólnoty przed podpisaniem uchwały i wyborem wykonawcy, że takie rozwiązanie nie jest konieczne i że można zastosować tańsze rozwiązania. Jeżeli pomimo takich tłumaczeń Wspólnota podejmie inną decyzję i zdecyduje się na inne rozwiązanie (nawet wydawałoby się  niekorzystne dla Wspólnoty), to uchwała taka podlega wykonaniu. Oczywiście członkowie Wspólnoty mogą ją zaskarżyć, zaskarżenie takie nie wstrzymuje jednak jej wykonania (chyba że sąd podejmie taką decyzję). Takiego zaskarżenia nie może złożyć administrator, nawet jeżeli w jego opinii decyzja Wspólnoty jest niekorzystna. Przypomina mi się podobna sytuacja z jednej z moich wspólnot, zatem poświęcę jej kolejny wpis, ale wróćmy do tematu.
Takie "samowolne" zmiany przedmiotu zamówienia lub wykonawcy robót nie są często przypadkowe. Moja wieloletnia praktyka potwierdza fakt, że weilu administratorów podsuwa Wspólnotom do podpisania uchwały o zleceniu nawet tych poważnych prac remontowych bez określenia konkretnego wykonawcy lub nawet kwoty przedmiotu zamówienia. Później po podpisaniu uchwały samodzielnie wybierają wykonawcę lub zmieniają zakres prac, obniżają wymagania techniczne lub zmniejszają wymagania jakościowe. Dlaczego? Najczęściej chodzi tutaj o pieniądze. Jeżeli administrator ma znajomą firmę która wykonuje określone zadania, to bardzo często taki admin dostaje określoną "działkę" za alecenie danej firmie robót. Ta działka pochodzi właśnie z nadwyżki z zaniżonych jakościowo materiałów lub zmniejszonego zakresu prac. W opisywanym przypadku wykonawca zamontował oprawy oświetleniowe bez modułów awaryjnych, a cena pozostała bez zmian...
Dla jasności dodam tylko, że nie zawsze takie obniżanie jakości prac jest związane z łapówkami. Czasami administartor czy zarządca nie mają stosownej wiedzy z danego zakresu prac remontowych i firmy bardzo chętnie to wykorzystują wmawiając że "tak nie można" lub "tak trzeba". 
Na koniec jeszcze jedna uwaga. Sam bardzo chętnie współpracuję z niektórymi firmami już od wielu lat. Nie oznacza to jednak, że na każdej ich pracy zarabiam. Po prostu mam do nich zaufanie i wiem, że wykonują swoją pracę rzetelnie, dokładnie i w dobrych cenach. Oni za to znają nas i wiedzą, że zawsze sprawdzamy czy wsystko jest zrobione prawidłowo i zgodnie z zamówieniem i wiedzą, że żadna 'fuszerka' u nas nie przejdzie. Jeżeli taka współpraca jest uczciwa i korzystna dla Wspólnoty to nie ma powodów by jej nie kontynuować...