Blog

Blog

 

O zarządzaniu i nie tylko...

Poniedziałek, Marzec 1, 2021, 00:50 | Brak komentarzy »
Minęła północ i mamy już marzec. Właśnie zauważyłem, że dokładnie dwa lata temu zacząłem pisać tego bloga. Z tej okazji zapraszam Was do zadawania pytań. Pytajcie a ja postaram się zebrać wszystkie pytania i za dwa lub trzy tygodnie odpowiem na nie tak jak w ubiegłym roku. Liczę na ciekawe pytania lub tematy które chcielibyście żebym poruszył na tym blogu. Tematyka nieruchomości nie jest konieczna. Pytajcie i piszcie. Jeżeli nie będę znał na coś odpowiedzi to najwyżej będziecie wiedzieli jakich tematów nie znam :)
Dziękuję Wam za te dwa wspólne lata i za dobre słowa jakie przysyłaliście do nas w różnych formach, a nawet dzieliliście się nimi na spotkaniach ze mną. Było sporo osób w tym czasie z którymi miałem przyjemność rozmawiać np. podczas przejmowania nowych wspólnot, a które przyznały się, że ten blog pomógł im zrozumieć pewne tematy i zagadnienia.
Pochwalę się również (a czemuż by nie) że liczba gości odwiedzających naszą stronę w ciągu ubiegłego roku wzrosła prawie o 500% co nas niezmiernie cieszy i daje nam siłę do dalszej pracy.
Jeszcze raz w imieniu swoim i całego zespołu dziękuję i zapraszam do komentowania, zadawania pytań i śledzenia naszego bloga.

Poniedziałek, Marzec 1, 2021, 00:34 | Brak komentarzy »
Powoli zbliża się wiosna, ale sezon grzewczy jeszcze trwa. Dzisiejszy wpis mocno do tego nawiąże i pokaże jakie oszczędności można uzyskać odpowiednio gospodarując swoimi zasobami i umiejętnie podchodząc do kwestii technicznych.
O tym, że spóldzielnie z wieloma rzeczami sobie nie radzą już pisałem. O tym, że ich wydatki są najczęsciej za wysokie i nieracjonalne również już informowałem. Dzisiaj podam konkretny przykład konkretnej wspólnoty która przeszła do nas dwa lata temu spod "opieki" dużej spółdzielni mieszkaniowej  (nazwy z grzeczności nie podam). Ale przejdźmy do konkretów. Po przejęciu wspólnoty i przeanalizowaniu jej wydatków uznaliśmy, że niektóre z nich można znacząco obniżyć, a niektóre wyzerować bez żadnej straty dla właścicieli mieszkań i wszystkich mieszkańców. Po prostu spółdzielnia niektóre koszta mocno zawyżała, lub nawet tworzyła nieracjonalne (fikcyjne?) pozycje i przyjmowała za nie opłaty. Jak bowiem można nazwać opłaty za utrzymanie osiedlowej instalacji kanalizacyjnej w sytuacji kiedy są one własnością gminy i zarządza i opiekuje się nimi zakład komunalny??
Poniżej wklejam tabelę z zestawieniem opłat za rok wcześniejszy w spóldzielni i za pierwszy rok zarządzania pod naszymi "skrzydłami".
oszczędności po zmianie spółdzielni
Zwróćcie proszę uwagę na pierwszą pozycję w tej tabelce. Dotyczy ona ogrzewania całego bloku, a konkretnie kosztów obsługi kotłowni w całym sezonie. Blok posiada swoją kotłownię w której znajduje się kocioł na ekogroszek i w ten sposób ogrzewany jest cały budynek. W kalkulacji kosztów obsługi kotłowni spóldzielnia zawierała takie pozycje jak:
1. "Opał" - my zakupiliśmy opał bardzo dobrej klasy wraz z dostawą za cenę niższą o prawie 30% niż spółdzielnia,
2. "Płaca palacza z narzutami" - tutaj również obniżyliśmy koszty  dzięki zatrudnieniu palacza na część etetu i dzięki optymalizacji jego pracy i wyposażeniu go w odpowiednie narzędzia usprawniające pracę (koszt tych narzędzi jest ujęty w naszym rozliczeniu),
3. "Koszty obsługi kotłowni 10% kosztów ogólnych" - te koszty zostały przez nas zlikwidowane w całości, my nie pobieramy żadnych opłat za 'obsługę kotłowni',
4. "Amortyzacja" - te opłaty również zlikwidowaliśmy, gdyż nikt nie wiedział co miałoby być amortyzowane
Pozostałe koszty jak energia elektryczna, ubezpieczenie, obowiązkowe przeglądy, opłata środowiskowa, woda, itp. zostały na podobnym poziomie. Tym samym udało nam się zejść ze stawki 6,55zł/m2 miesięcznie do 3,49zł/m2 miesięcznie. Daje nam to oszczędność na poziomie blisko 50% !!! 
W tym roku planujemy przeprowadzić termomodernizację i sfinansować ją z zaoszczędzonych w ten sposób pieniędzy. Mieszkańcy postanowili pozostawić opłaty za ogrzewanie na niezmienionym poziomie, a nadwyżkę z oszczędności po przejsciu pod naszą opiekę odkładają na specjalny fundusz, z którego planujemy finansować remonty. Szacujemy, że koszty ogrzewania po modernizacji spadną do poziomu około 2-2,5zł/m2 miesięcznie, czyli każdy mieszkaniec zaoszczędzi na tym około 3000zł rocznie, dzięki czemu cała inwestycja zwróci się w ciągu maksymalnie 4 lat. Po tych 4 latach opłaty za ogrzewanie zostaną obniżone, lub wspólnota będzie mogła przeznaczyć zaoszczędzone pieniądze na kolejne inwestycje, a jest ich sporo po wielu latach zaniedbań spółdzielni. Ale wszystko jest na dobrej drodze i wierzę, że za kilka lat uda nam się całą Wspólnotę wyprowadzić "na prostą" i wtedy będzie można docelowo obniżyć całość opłat łącznie z funduszem remontowym...

Niedziela, Luty 7, 2021, 21:58 | Brak komentarzy »

"Nie żyję Z TEGO co robię, ja żyję TYM co robię" takie słowa usłyszałem ostatnio w jednym z wywiadów. Słowa te bardzo mi się spodobały, ponieważ bardzo dobrze charakteryzują to co robię i w jaki sposób traktuję swoją pracę. Oczywiście praca musi być związana z wynagrodzeniem, gdyż nikt z nas nie żyje samym powietrzem. Ważne jednak jest, by lubić a nawet kochać swoją pracę. Wtedy jest ona o wiele przyjemniesza, a co ważniejsze bardziej efektywna i przynosi lepsze rezultaty. Jeżeli kochamy to co robimy, wtedy nie liczymy każdej minuty spędzonej w pracy
Na przekór ostatnim słowom dokonałem pewnej analizy. Przez ostatni rok wybrałem trzy wspólnoty i dla każdej zapisywałem czas spędzony nad pracami dla tej wspólnoty. Nie mówię tutaj o codziennych obowiązkach takich jak rozliczenia księgowe, wypełnianie deklaracji, przygotowywanie i prowadzenie inwestycji, pilnowanie odpowiednich przeglądów, czy też obsługa zebrań. Mówię o czynnościach, jakie zapewne nikt inny - żaden zarządca czy administrator nie wykonuje dla swojej wspólnoty. A już z pewnością nie robi tego bezpłatnie.
Wybrałem zatem trzy rózne wspólnoty: jedna średniej wielkości niedawno przejęta z mnóstwem spraw do naprawienia i wyprostowania, druga duża, powiedziałbym standardowa w dobrym stanie technicznym na pierwszy rzut oka nie wymagająca specjalnej troski, oraz trzecia mała 4 lokalowa prowadzona przez nas trzeci rok, która wychodzi już na prostą.
Czas zatem na podsumowania. W ciągu ostatnich 12 miesięcy pierwszej wspólnocie poświęcałem miesięcznie średnio 24 godziny. Tak jak pisałem wcześniej nie liczę standardowej obsługi nieruchomości. Druga nieruchomość była mniej "wymagająca" i potrzebowała jedynie około 6 godzin w miesiącu. Trzeci budynek jest najmnieszy, ale mimo tego potrzebuje sporej uwagi z naszej strony - około 15 godzin miesięcznie. Pewnie nie powiem nic odkrywczego, ale moje wnioski są następujące: wielkość budynku nie ma większego znaczenia jeżeli chodzi o czasochłonność pracy nad nim, najważniejszy jest stan techniczny i oczekiwania mieszkańców. Ważne jest również co chcemy osiągnąć i do jakiego stanu technicznego i funkcjonalnego doprowadzić nieruchomość. Jedne wspólnoty są "zadowolone" jeżeli dach nie przecieka i tynk nie spada na głowę, inne oczekują czegoś więcej...
Wpis jest o zarobkach, więc nawiążmy do tematu. We wcześniejszych częściach bloga o zarobkach zarządców wyliczałem ile czasu możemy poświęcić dla wspólnoty by było to dla nas opłacalne. Próbowałem również pokazać jak przeciętną wspólnotę potraktuje administrator który każdej z nich może przeznaczyć średnio kilka godzin miesięcznie. Jeżeli naszą pracę potraktujemy tylko jako pracę i chcemy żyć Z TEGO, to nie oczekujmy spektakularnych efektów. Nie oczekujmy, że administrator który liczy każdą poświęconą wspólnocie minutę będzie się starał by zrobić coś więcej niż tylko to, co jest wymagane przepisami. Ważne jest to kogo wybierzemy jako zarządcę. Starajcie się zatem wybierać TYCH KTÓRZY ŻYJĄ TYM CO ROBIĄ!


Czwartek, Luty 4, 2021, 11:06 | Brak komentarzy »
Bardzo często zwracają się do nas osoby, które chcą zmienić zarządcę lub administratora, ale nie wiedzą jak podejść do tego tematu i co trzeba wtedy zrobić. Temat jest bardzo prosty, ale dla osób nie związanych z tematem może przysparzać pewne problemy, a w niektórych przypadkach wydaje się wręcz niemożliwy do zrealizowania. Najtrudniejsze jest "odejście" od spółdzielni mieszkaniowej czy też zmiana zarządcy któremu oddano tzw. zarząd powierzony.
Dla wszystkich mam w tym zakresie jedną radę: poszukajcie zarządcy do którego chcielibyście przejść i któremu planujecie powierzyć te odpowiedzialne zadanie, a następnie poproście go o pomoc. Jeżeli zarządca jest dobry i zna swój fach to z pewnością Wam pomoże w prawidłowym przeprowadzeniu całej procedury zmiany. Już samo przygotowanie odpowiednich uchwał może pomóc uniknąć pewnych problemów i uprości późniejsze procedury. Dodatkowo wsparcie profesjonalnej firmy może bardzo pomóc jeżeli chcecie odejść od administratora, który traktuje Waszą wspólnotę jak swoją własność i (co się niestety często zdarza) utrudnia odejście Wszpólnoty, a wręcz robi wszystko (nawet rzeczy niezgodne z prawem) by tylko zatrzymać Wspólnotę.
Piszę o tym w tej chwili, ponieważ nasiliły się pytania i prośby trafiające do nas w tych sprawach. Mamy niestety przykre doświadczenia i wiemy jak niektórzy potrafią rzucać kłody pod nogi tym Wspólnotom które zamierzają odejść, dlatego też bardzo chętnie pomagamy tym którzy o to poproszą. Dla naszych klientów prowadzimy cały proces zmiany zarządcy, łacznie z wypowiedzeniem umowy oraz przygotowaniem odpowiednich uchwał i umów. Jedyne co wspólnota musi zrobić by przejść pod naszą "opiekę" to podpisać się pod uchwałą jaką przygotujemy i udostępnić nam dane niezbędne do spisania umowy. I tyle....

Poniedziałek, Styczeń 25, 2021, 17:28 | Brak komentarzy »
Odpowiadając na pytanie zawarte w temacie - bardzo ważne. Dobra współpraca tych osób może przynieść bardzo dużo korzyści dla całej Wspólnoty. Dobry zarządca zna się na swoich zadaniach i ma wiedzę techniczną i ekonomiczną z zakresu obsługi nieruchomości, oraz zna swoje budynki. Dobry zarząd zna swoich sąsiadów, wie czego oczekują, potrafi wspomóc w działaniach zarządcę i nie stawia się ponad innymi. Współpraca tych osób potrafi przynieść dla całej Wspólnoty i dla całej nieruchomości wiele korzyści. 
Niestety niezdrowe podejście zarządu do swoich praw ale też obowiązków potrafi niejednokrotnie wprowadzić Wspólnotę w tarapaty. Już kiedyś o tym wspominałem, ale temat jest ważny więc przybliżę go ponownie.
Zacznę od początku - czym jest zarząd? To jedna lub kilka osób które są wybrane przez właścicieli do reprezentowania całej wspólnoty. O formach zarządu napiszę innym razem, tutaj skupię się na roli zarządu - powinien on dbać o interesy Wspólnoty i reprezentować je na zewnątrz wobec różnych instytucji czy organów administracji. Jeżeli wspólnota wybiera zarządcę, to sporą część obowiązków zarządu przejmuje zarządca. Taka jego rola. Zarząd powinien jednak ściśle współpracować z zarządcą dla dobra ogółu. I tak najczęściej jest. Dla mnie osobiście jest dobrze jeżeli zarząd przynajmniej nie próbuje przeszkadzać. Jeżeli nie ma czasu lub ochoty, to nie musi nam pomagać (większym nakładem wysiłku, ale zawsze damy sobie radę), ważne żeby nie przeszkadzał. Dlaczego o tym wspominam? Bo zdarzają się zarządy wspólnot, które w sposób jawny lub zakamuflowany działają na niekorzyść ogółu właścicieli. Przykłady? Proszę bardzo:
1. Znam Panią z zarządu, która traktuje wspólnotę jak swój prywatny folwark i robi w niej co chce. Wykorzystuje fakt, że właścicielami są głównie osoby starsze i tak kieruje wspólnotą, żeby osiągać prywatne korzyści gdzie tylko jest to możliwe - a to zleci znajomej firmie jakieś prace za cenę mocno wygórowaną, a to dla szwagra odstąpi coś co jest własnością wspólnoty, a to zleci prace których nikt poza nią nie akceptuje i na które nie ma uchwały właścicieli, itp. A co ważne każdego który się jej sprzeciwia dyskredytuje i obmawia nie tylko wśród sąsiadów, ale również w urzędach i wśród dalszych znajomych...
2. Drugi przykład zarządu który działa na szkodę właścicieli to pewien Pan, który próbuje wszystko sprawdzać i kontrolować. W kontroli pracy zarządcy czy administratora nie ma nic złego (wręcz przeciwnie), ale wyjaśnianie co kwartał tego samego rozliczenia sprzed 3 lat "bo widzi Pan mnie się tu nie zgadza" zabiera naprawdę sporo czasu. Jeżeli takich kontroli mamy więcej i do tego dochodzą pytania "dlaczego Pan X płaci za mieszkanie o 17zł mniej niż ja a ma taki sam metraż?"(bo zużywa mniej wody?), albo "dlaczego w tym roku nie mam nadpłaty, a w zeszłym miałem 50zł nadpłaty chociaż teraz mieszka ze mną syn?"(bo zamieszkał syn?) to nagle okazuje się, że obsługa tylko samych zapytań tego Pana zajmuje nam miesięcznie sporo czasu. A to nic nie zmienia, bo za miesiąc pojawiają się te same pytania i te same odpowiedzi. A my marnujemy czas, który moglibyśmy przeznaczyć na rozwój wspólnoty czy poszukanie nowych rozwiązań dla mieszkańców...
3. Żądanie korzyści "bo ja jestem z zarządu" - ten temat pominę. Wspólnota może dla zarządu wyznaczyć jakieś wynagrodzenie jeżeli jest to uzasadnione, ale żądanie np. zwolnienia z czynszu to już chyba nieco za dużo? A znam firmę która w ten sposób nagradza swoich popleczników w zarządach bo wie, że taki zarząd nigdy nie będzie chciał zmienić administratora. A płacą za to wszyscy mieszkańcy...
4. Pani, która zupełnie nie ma pojęcia o kwestiach technicznych i robi remonty według własnego uznania, np: "zrobimy instalację elektryczną bo siostra też niedawno robiła" - w przypadku gdy instalacja gazowa zaczyna wykazywać nieszczelność, lub "a teraz wymienimy domofon" - w sytuacji kiedy domofon był wymieniany 4 lata wcześniej, to tylko jej dwa ostatnie pomysły...
To tylko kilka ostatnich przypadków z jakimi miałem doczynienia w ostatnim czasie :)

Poniedziałek, Styczeń 25, 2021, 16:34 | Brak komentarzy »
Dzisiejszy wpis jest sprowokowany działaniem pewnej Pani z zarządu, która niejako zmusiła mnie do podliczenia wydatków jej poprzedniego zarządcy i naszych wydatków. Są to wydatki poza wynagrodzeniem zarządcy opisanym w umowie. Powiem szczerze że po dokonaniu tych podliczeń byłem trochę zaskoczony sumą wydatków, a muszę się Wam przyznać że było to robione na cito i kilka rzeczy pominąłem, ponieważ nie miałem czasu by się w nie zagłębiać i rozkładać na czynniki pierwsze.
Dzisiaj nie będę niczego komentował. Przygotowałem krótką tabelkę. Zapoznajcie się z nią i sami oceńcie. Ja dodam tylko tyle, że my po przejęciu dokumentacji kupiliśmy segregatory, które musieliśmy wymienić ze względu na zły stan techniczny starych lub ich brak i przechowywanie dokumentacji "luzem". Te segregatory posłużą wspólnocie zapewne wiele lat, więc ich koszt powinien być rozłożony na minimum 10lat, ale tak już zostawiłem.
porównanie wydatków administratorów

I jak wrażenia? We wcześniejszych wpisach o zarobkach administrtorów poruszałem m.in. kwestie "lipnych" napraw i zbędnych inwestycji, teraz dodajcie sobie te wydatki, kiedyś postaram się jeszcze opisać inne przekręty i nagle okaże się, że zarządca potrafi na jednej wspólnocie zarabiać 2 razy tyle (lub nawet więcej) ile wynosi jego wynagrodzenie w umowie. I jak tu uczciwy zarządca może z kimś takim konkurować cenowo?? Miałem przypadki, że wspólnota odrzucała moją ofertę bo proponowałem 1grosz więcej niż poprzedni zarządca, ale nie zauważali, że ten poprzedni zarabiał na ich niewiedzy i 'dorabiał sobie' nieuczciwymi praktykami. Nie jest to dla mnie komfortowe podejście, ale jak widać na przykładzie innych zarządców i administratorów - skuteczne.
W takim razie ja ogłaszam promocję:
Poprowadzę każdą wspólnotę za 1zł/miesiąc za cały budynek, ale będę pobierał dodatkowe wynagrodzenie za każdą czynność jaką ja lub ktoś z mojego zespołu będzie musiał wykonać dla danej wspólnoty. Kto chętny???

Wtorek, Styczeń 5, 2021, 18:40 | Brak komentarzy »

Jeszcze raz odniosę się do przykładu, a właściwie porównania dwóch inwestycji wspomnianych w poprzednim wpisie.

Inwestycja 1.
Inwestor - miasto opole
Osoba odpowiedzialna za całą inwestycję - jakiś urzędnik :)

Inwestycja - rewitalizacja placu Jana Pawła II w Opolu
Wielkość / powierzchnia placu - blisko 100arów, czyli około 10000m2
Koszt całkowity gminy Opole - około 6 000 000zł
Zakres prac - uporządkowanie terenu, wykonanie nowych chodników i placu z płyt granitowych, wykonanie ścieżek z grysu, montaż elementów edukacyjnych, wykonanie nowych nasadzeń roślin, założenie nowych trawników, montaż systemu nawodnieniowego (zraszacze i linie kroplujące), ściółkowanie gleby korą sosnową, zainstalowanie i uruchomienie fontanny, dostawa i montaż ławek, etc.
Roczne utrzymanie (prąd, woda do podlewania i do fontanny, uzupełnianie kory, serwisowanie fontanny, etc) - xxx koszt nieznany
Przeliczeniowy koszt wykonania 1m2 - około 600zł

Inwestycja 2.
Inwestor - miasto opole wraz z firmą LCN - Zarządcą przyległego budynku
Osoba odpowiedzialna za całą inwestycję - Zarządca z firmy LCN
Inwestycja - rewitalizacja podwórka przy kamienicy w Opolu, ul. A.Kośnego
Wielkość / powierzchnia podwórka - około 4,7ara, czyli około 470m2
Koszt całkowity gminy Opole - około 30 000zł
Zakres prac - uporządkowanie terenu, wykonanie nowych chodników z płyt granitowych, wykonanie ścieżek z łupka granitowego, wykonanie nowych nasadzeń roślin, założenie nowych trawników, montaż systemu nawodnieniowego (zraszacze i linie kroplujące), ściółkowanie gleby korą sosnową, zainstalowanie i uruchomienie kaskady, dostawa i montaż ławek, etc.
Roczne utrzymanie (prąd, woda do podlewania i do fontanny, uzupełnianie kory, serwisowanie kaskady, etc) - 0zł
Przeliczeniowy koszt wykonania 1m2 - około 64zł

Jak widać z tego przykładu ceny przetargowe są około 10x wyższe od cen rynkowych tych samych lub podobnych usług. Powiem więcej - im większy zakres prac, tym ceny powinny być niższe ze względu chociażby na możliwość negocjowania stawek u dostawców, oraz możliwość zorganizowania tańszego transportu (przykładowo transport granitu z kopalni dla zestawu 24tonowego jest niższy w przeliczeniu na tonę niż transport tylko jednej palety/jednej tony). Zakres prac w obu inwestycjach jest podobny, jakość użytych materiałów również, proporcje terenów zielonych do chodników również zbliżone, ilość miejsc do siedzenia (ławek) powiedzmy że zbliżona, wielkość fontanny i kaskady również proporcjonalna. Co do utrzymania - w poprzednim poście zamieściłem zdjęcia obrazujące utrzymanie roślin i ilość kory ściółkującej po około roku w każdej inwestycji. Obie inwestycje są położone w odległości około 200m od siebie i obie były realizowane niemalże w tym samym czasie.
Nasuwa się więc pytanie: dlaczego zarządca potrafi odnowić podwórko blisko 10x taniej niż urzędnik? Dlaczego podwórko którym zarządza dobry zarządca (w tym przypadku firma LCN Zarządzanie Nieruchomościami) jest lepiej utrzymane? Dlaczego koszt utrzymania takiego podwórka może być dużo niższy lub wręcz zerowy dla miasta?

Zostawię Was z tymi pytaniami. Być może to Wy udzielicie lepszych odpowiedzi w komentarzach - do czego zapraszam :)


Wtorek, Styczeń 5, 2021, 15:29 | Brak komentarzy »
Dziasiaj temat nieco stary, do którego przymierzam się już od blisko roku, a mianowicie jak wygląda wspólpraca projektanta i wykonawcy z urzędnikiem. Z urzędnikiem od którego zależy co i jak będzie realizowane, czy w ogóle coś będzie realizowane. Z urzędnikiem, który jest przekonany do swoich racji nawet jeżeli nie ma racji. Z urzędnikiem, który musi postawić na swoim. Ale do rzeczy...
Sprawa dotyczy zagospodarowania terenów zielonych a dokładniej mówiąc ściółkowania ziemi pomiędzy roślinami ozdobnymi. Dwa lata temu dla jednej ze wspólnot wykonywałem projekt zagospodarowania terenu zielonego, który uwzględniał dokonanie nasadzeń roślinami zimozielonymi (iglakami) i ściółkowania gleby pomiędzy nasadzeniami korą sosnową. Kora sosnowa oprócz doskonałych właściwości materiału sciółkującego (zatrzymanie wilgoci, mniejszy wzrost chwastów, estetyczny wygląd, lepsza struktura gleby i jej pojemność wodna) ma jeszcze jeden plus w przypadku ściółkowania przy roślinach "kwasolubnych" do jakich należą iglaki - doskonale zakwasza glebę i utrzymuje niskie pH gleby. Nie trzeba więc stosować materiałów i nawozów zakwaszających. Bardzo często nie tylko ja w swoich projektach i realizacjach, ale również ogrodnicy czy architekci krajobrazu używają tego materiału. Podczas wykonywania wspomnianego projektu również chciałem skorzystać z tego materiału. Teren na którym miały być prowadzone prace remontowe należał do gminy opole, więc projekt musiał być zatwierdzony przez urzędnika. Nie będę tutaj podawał nazwy urzędu, ani tym bardziej nazwiska - jest to bez znaczenia dla tej sprawy, gdyż z podobną postawą spotykałem się już wielokrotnie w różnych instytucjach. Urzędnik przejrzał projekt i zaprosił mnie do siebie na 'poprawki'. Jedna z poprawek dotyczyła wymiany ściółki z kory na grys kamienny, gdyż jak stwierdził urzędnik "korę rozwieje wiatr i już po roku nie będzie po niej śladu". Trudno mi się zgodzić z tym stwierdzeniem, gdyż projektowana była ściółka o grubości około 8cm. Zdarza się, że ptaki rozgrzebują korę w poszukiwaniu robaków, ale o wywianiu kory przez wiatr jeszcze nie słyszałem. Oczywiście na życzenie urzędnika zmieniliśmy projekt, zastosowaliśmy grys granitowy w kolorze szarym, który bardzo ładnie komponuje się z zielenią krzewów. Temat zamknięty.
Po kilku miesiącach spacerując ulicami miasta dotarłem na świeżo odnowiony plac Jana Pawła II w Opolu tuż obok teatru i zrozumiałem dlaczego urzędnik obawiał się, że "wiatr rozwieje korę". Otóż na wspomnianym placu są duże połacie obsadzone roślinami ozdobnymi, wokół których było przewidziane ściółkowanie korą sosnową. Jednak jak to ma miejsce w przypadkach różnych przetargów - urzędnik nie dopilnował i zamiast kilku centymetrów tej kory wykonawca wysypał tylko cieńką warstwę ściółki, która została przez deszcz i wiatr mocno przerzedzona i po tych kilku miesiącach wyglądała marnie. W kolejnym sezonie ta sama firma wykonawcza dosypała kilkanaście worków kory (akurat tamtędy przechodziłem i wszystko widziałem na własne oczy), ale co to jest kilkanaście worków na powierzchnię kilku arów?
Na koniec jako dowód dwa zdjęcia.
Pierwsze przedstawia fragment podwórka jakie my wykonywaliśmy i utrzymujemy
kora nasza
Drugie zdjęcie przedstawia fragment odnowionego placu JPII 
kora um

Dla uzupełnienia - oba zdjęcia wykonane w tym samym czasie, oba 'place' były odnawiane również w podobnym okresie, w obu projektant przewidywał podobną grubość warstwy ściółki.
O tych dwóch przykładach rewitalizacji napiszę chyba w kolejnym wpisie, bo temat może być dla Was bardzo interesujący :0

Wtorek, Styczeń 5, 2021, 14:40 | Brak komentarzy »
Na początek serdeczne życzenia noworoczne. Oby ten rok był lepszy od poprzedniego, a spraw nieprzyjemnych żebyśmy mieli jak najmniej. Tego Wam i sobie życzę.

Pierwszy wpis w tym roku, ale sprawa już Wam znana. Dzisiaj chciałbym powrócić do sprawy sądowej jaka miał finał 30 grudnia ubiegłego roku. Dla niewtajemniczonych przypomnę tylko, że dla naszych wspólnot zrobiliśmy podwórko w ramach konkursu "odmień swoje podwórko" którego organizatorem było miasto Opole. Po zakończeniu prac Miejski Zarząd Lokali Komunalnych, który miał w imieniu inwestora (czyli gminy Opole) przeprowadzić cały proces związany z realizacją zadań konkursowych, odmówił odbioru wykonanych przez nas prac i zlecił wykonanie zastępcze części prac (chodnika) z powodu rzekomych wad i usterek. Tyle w skrócie.
Kilka dni temu Sąd Rejonowy w Opolu uznał nasz pozew za słuszny w całości i w swoim wyroku nakazał zapłatę pełnego wynagrodzenia zgodnego z podpisaną umową wraz z należnymi odsetkami ustawowymi, oraz nakazał stronie przegranej (czyli gminie Opole) pokrycie kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego.

Wiadomość dla nas wspaniała. W swoim uzasadnieniu Sędzia odniósł się do naszych żądań, potwierdził że były one w pełni zasadne, stwierdził również, że strona pozwana nie miała żadnych przesłanek ku temu by powoływać wykonawcę zastępczego, a dodatkowo nie dochowała terminów jakie sama wyznaczała. Nie jest to nasza pierwsza wygrana sprawa sądowa, jednak w tym przypadku mam nieco mieszane uczucia.

Wygraliśmy sprawę, więc otrzymamy należne wynagrodzenie wraz z odpowiednimi odsetkami. Martwi mnie jednak inna sprawa, na którą zwrócił uwagę również Sędzia: kto za to zapłaci? Dokonałem podliczenia kosztów całej sprawy jakie będzie musiała ponieść lub jakie już poniosła gmina Opole z tytułu przegranej sprawy. Koszty sądowe i odsetki to jedno. Do tego dochodzi niepotrzebnie zlecone wykonanie zastępcze (o tych dodatkowych kosztach nie będę się tutaj wypowiadał - może kiedyś będzie okazja to omówię to osobno), gmina wynajęła również kancelarię prawną w celu obrony swoich racji, materiał jaki pozyskano z rozbiórki wykonanego przez nas chodnika oddano firmie która wykonywała chodnik zastępczy (przypomnę że były to płytki granitowe które kosztują około 200zł/m2), zlecono również prowadzenie nadzoru nad pracami nowej firmy, oraz przygotowanie dokumentacji procesowej. Jak podliczyłem całość tych zbędnych prac kosztowała nas = podatników około 50 000zł. I liczę to bardzo ostrożnie wg stawek rynkowych. My wykonywaliśmy prace rewitalizacyjne podwórka za kwotę 49 999zł, więc można przyjąć,  że w opolu moglibyśmy mieć kolejne odnowione podwórko, lub kilkaset metrów nowego chodnika lub ścieżki rowerowej gdyby ktoś z urzędników przemyślał swoje decyzje i wydawał publiczne pieniądze racjonalnie...
Drugi powód moich zmartwień to fakt, że jest to już kolejna sprawa sądowa jaką wygraliśmy, a w której stroną przegraną jest gmina opole. I nic! Zero refleksji urzędników! Zero postępowań dyscyplinarnych wobec osób które zaniedbały swoje obowiązki, lub które doprowadziły do przegranej sprawy (celowo, przez zaniedbanie, złośliwie - nie wnikam)! A my mieszkańcy Opola i osoby płacące tutaj swoje podatki płacimy za to wszystko. Płacimy za przegrane przez miasto sprawy. Płacimy za odszkodowania. Płacimy za złe decyzje urzędników. Płacimy pensje dla tych nierzetelnych i niekompetentnych urzędników!!!
Najbardziej martwi mnie fakt, że nie widać jakichkolwiek zmian w tym temacie...

środa, Grudzień 30, 2020, 00:32 | Brak komentarzy »
Dzisiaj było o projektantach, kierownikach budowy i inspekorach nadzoru, czyli o osobach bardzo technicznych bez których często nie da się nawet przeprowadzić większych remontów czy też modernizacji obiektów wspólnot mieszkaniowych. Temat jest oczywiście obszerniejszy i nie da się go w pełni streścić w kilku wpisach, jednak myślę, że te podstawowe rzeczy o których powinniście wiedzieć zostały tu opisane. Jeżeli coś pominęłem to dajcie znać w komentarzach.
Na zakończenie tej krótkiej serii chciałbym omówić rolę zarządcy. Moim zdaniem jest ona tutaj bardzo ważna jeżeli nawet nie najważniejsza. Dlaczego? Odpowiedź jest oczywista. To zarządca planuje sposób zarządzania nieruchomością. To on tworzy plany: te krótkoterminowe na najbliższe miesiące i te długoterminowe na najbliższe lata. To on powinien przewidywać (oczywiście z analizy pełnej dokumentacji wspólnoty) i planować wszelkie remonty i inwestycje. Dobry zarządca podpowie wspólnocie co trzeba zrobić, kiedy to zrobić, jak to zrobić, w jakiej kolejności, itd. Oczywiście cała wspólnota decyduje, czy plan nakreślony przez zarządcę jest właściwy i odpowiada wymaganiom właścicieli oraz potrzebom budynku. Wspólnota udziela zarządcy absolutorium. Ale to dobry zarządca potrafi dobrać do danej inwestycji odpowiednich ludzi, sprawdza słuszność założeń, kontroluje każdy etap prac i odbiera całość.
Powiem więcej z mojego doświadczenia:
- zdarzało mi się zmieniać wykonawcę gdyż miałem uzasadnione podejrzenia, że nie wykona on swojej pracy dobrze (z perspektywy czasu powiem, że były to bardzo dobre decyzje), 
- miałem przypadki podczas realizacji prac na wysokościach, w których usłyszałem "jest Pan pierwszym zarządcą który wszedł do nas na rusztowanie i ogląda wszystko tak dokładnie",
- byłem (jestem) proszony przez znajomych zarządców by "rzucić okiem" na dany projekt lub robotę firmy wykonawczej, bo coś znajomym nie pasowało
- kilka osób (głownie mieszkańców, ale był też przypadek inspektora nadzoru) na koniec prac powiedziało mi "na początku nie wierzyłem że to się tak uda zrobić..."
- miałem też przypadki, że firmy rezygnowały z realizacji remontów, gdyż "za bardzo się czepiałem", czyli za bardzo pilnowałem interesów wspólnoty,
- o przypadkach gdy słyszałem, że "nikt tak nie robi" już kiedyś pisałem i dotyczyły prac które robiliśmy by przy okazji remontów ulepszyć życie mieszkańców, ale były one nie w smak urzędnikom czy np. inspektorowi nadzoru.
Na koniec jedna uwaga. W pytaniach jakie do nas trafiają kilka razy pytaliście się o pewne konkretne rozwiązania i pojawiały się prośby o podsunięcie gotowych rozwiązań. Prowadzę tego bloga i bardzo chętnie dzielę się swoją wiedzą i doświadczeniem, ale pewne koncepcje i realizacje zostawiamy dla siebie (a właściwie dla naszych wspólnot które prowadzimy). Nie mogę zdradzić wszystkich naszych tajemnic. Muszę coś zachować dla siebie żeby nasze wspólnoty były lepsze od innych i czuły się wyróżnione. Wiem że tego bloga czytają również firmy konkurencyjne (pozdrawiam) i nie mogę im zdradzać wszystkiego. Proszę uszanujcie to i nie proście więcej o zdradzanie naszych wszystkich sekretów :D

Wtorek, Grudzień 29, 2020, 23:48 | Brak komentarzy »
Poprzedni wpis zostawił pewne pytania bez odpowiedzi.
Warto mieć dobrego kierownika budowy. Warto zatrudnić w tym celu kogoś dobrego i sprawdzonego, najlepiej z polecenia. Moim zdaniem nie warto zatrudniać kierownika, który na stałe jest zatrudniony przez zarządcę. Dobry kierownik jest rozchwytywany i nie opłaca mu się pracować na etacie u zarządcy nieruchomości. Chyba, że dany zarządca prowadzi co miesiąc kilkanaście - kilkadziesiąt dużych inwestycji. Jednak nawet to nie gwarantuje wysokiej jakości usług i niezależności od interesów zarządcy / administratora. W swojej pracy spotykałem już kierowników budowy i inspektorów nadzoru, dla których od dobra 'interesu inwestora' ważniejszy był spokój i stała pensja która spływała niezależnie od sposobu załatwienia konkretnych problemów. 
Najlepiej będzie jeżeli zatrudnimy kierownika czy inspektora z polecenia i sami będziemy kontrolowali jego prace. W rzeczywistości jest to niezwykle trudne i dlatego wspólnota ma najczęściej wybranego zarządcę lub administratora, do którego powinna mieć zaufanie i na którego powinna scedować obowiązek wyboru i nadzorowania kierownika budowy czy inspektora nadzoru (np. inwestorskiego).
Pisałem o sytuacjach, w których prawo nakazuje powołanie kierownika budowy, ale są jeszcze przypadki, kiedy udział takiej osoby w procesie budowlanym lub remontowym nie jest konieczny, a jednocześnie sam proces nie należy do najłatwiejszych i zawiera elementy których nie jesteśmy sami w stanie ocenić. Co wtedy robić? 
W takich sytuacjach warto powołać inspektora nadzoru. Może on nawet nadzorować działania kierownika budowy (jeżeli np. takiego kierownika wybierał wykonawca). Moim zdaniem warto powoływać nadzór. Oczywiście do prostych czynności jak wymiana zamka nie ma to sensu, ale już np. przy wymianie instalacji ma to jak najbardziej sens. Ma to jeszcze większy sens, jeżeli nasz administrator nie ma odpowiedniej wiedzy technicznej. Jak ktoś kto ma skończoną szkołę np. z administracji i nigdy nie miał doczynienia z procesami budowlanymi może określić czy instalacja jest wykonywana prawidłowo i czy nie dochodzi do zaniedbań np. podczas prac podlegających zakryciu?
Opisywałem już przypadek, kiedy przejęliśmy w zarząd nieruchomość, która miała niedawno zakończone wykonanie docieplenie elewacji. Budynek z zewnątrz wygląda bardzo fajnie (wiadomo - nowy kolorowy tynk, jeszcze nawet nie zakurzony, ładnie dobrane kolory), ale już sama analiza dokumentów jakiej dokonaliśmy po przejęciu ujawniła błędy których dopuścił się wykonawca. Na zebraniu z mieszkańcami potwierdzili oni nasze obawy, jedna z mieszkanek przesłała zdjęcia, które wykonała podczas prowadzenia prac dociepleniowych, a które również potwierdziły karygodne błędy niestety bardzo trudne do naprawienia w chwili obecnej i co gorsza bardzo kosztowne dla wspólnoty. Gdyby wspólnota zdecydowała się na zatrudnienie dobrego inspektora nadzoru, to z pewnością uniknęłaby tych kosztownych błędów, a być może jeszcze by zyskała na innych rzeczach.
Temat projektów, nadzoru, prowadzenia inwestycji, pilnowania wykonawców, prawidłowego prowadzenia procesów remontowych jest bardzo skomplikowany. Dla laika to są "tylko" remonty. Jeżeli zagłębiamy się w temat, to dociera do nas, że jest to bardziej skomplikowane i powiązane niż na początku sądziliśmy. Dlatego też warto mieć dobrego i godnego zaufania zarządcę, który wyręczy nas w tej kwestii, a jednocześnie podpowie lub sam wykona ruchy które przyniosą całej wspólnocie wymierne korzyści i przyczynią się do porawy komfortu naszego życia i poprawią funkcjonalność naszych budynków

Wtorek, Grudzień 29, 2020, 23:15 | Brak komentarzy »
O roli dobrego projektanta już pisałem, więc czas na kierownika budowy. Temat już poruszany wielokrotnie, ale warto go poruszyć w tym cyklu. 
Dobry zarządca z odpowiednią wiedzą techniczną najczęściej nie potrzebuje kierownika budowy, gdyż z wieloma inwestycjami i remontami poradzi sobie sam. Co jednak zrobić jeżeli mamy zarządcę lub administratora który nie ma takiej wiedzy? Kto powinien powołać kierownika budowy? Kto powinien nadzorować jego pracę? Jak ją weryfikować? Dlaczego jego praca jest taka ważna? Czy prawo może narzucić nam konieczność zatrudnienia kierownika budowy? Gdzie szukać dobrych fachowców?
Pytań wiele, ale odpowiedzi mało :)
Prawo określa pewne przypadki, dotyczące budowy lub remontu czy modernizacji budynku jego otoczenia i instalacji, w których musimy zatrudnić odpowiednią osobę z uprawnieniami do funkcji kierownika budowy. Takiego kierownika powołuje inwestor, czyli w naszym przypadku wspólnota mieszkaniowa lub właściciele konkretnej nieruchomości w której prowadzona będzie inwestycja. Idealnym rozwiązaniem jest zatrudnienie do tej funkcji mieszkańca który ma stosowne uprawnienia i zachce poprowadzić całą inwestycję. Jednak nie w każdej wspólnocie mieszka osoba z uprawnieniami. I co wtedy? Radzę poszukać dobrego kierownika z polecenia. I to z polecenia osób które korzystały z takich usług. Temat nie jest łatwy, ale nikt nie mówił że będzie łatwo szybko i przyjemnie :)
Mogę powiedzieć, że sam 'siedzę' w tym temacie od wielu lat i prowadziłem już tyle inwestycji, że udało mi się dobrać grupę ludzi którym bez obaw mogę zlecić konkretne zadanie i którzy spełnią swoją rolę w 100%. Niestety zła informacja jest taka, że ci Fachowcy są zasypani robotą i bardzo często nie przyjmują zleceń od osób postronnych. Dodam jeszcze, że dzwonią do mnie znajomi zarządcy, od których często słyszę "Jarek daj namiary na dobrego kierownika, cena nie gra roli, ale musi być kosa". Dlaczego kosa? Bardzo pożądani są kierownicy, którzy są fachowcami w swojej dziedzinie i jednocześnie nie przepuszczą żadnej fuszerki. Potrafią dostrzec nawet najmniejsze uchybienia i nie spoczną póki te błedy nie zostaną usunięte. Z tego właśnie powodu kierownik powinien być powoływany niezależnie od projektanta i wykonawcy. Jeżeli kierownik nie zna się prywatnie z projektantem i wykonawcą, to mamy większe prawdopodobieństwo, że nie będzie przymykał oka na różne błędy i niedociągnięcia. Z tego też powodu niektórzy inwestorzy są w stanie zapłacić większe wynagrodzenie dla kierownika. To się po prostu opłaci. Albo mamy słabego kierownika za niską stawkę i problemy ze źle wykonaną robotą. Albo mamy kierownika 'kosę', który najczęściej ceni wyżej swoją pracę ale jest drobiazgowy i dociekliwy i dzięki temu potrafi wymóc od projektanta i wykonawcy dobre wykonanie zleconych prac i to beż żadnych dodatkowych wynagrodzeń, a często kończy się to jeszcze karami dla wykonawcy za przekroczenie terminów lub za konieczność poprawiania przez firmy zewnętrzne....
CDN

Wtorek, Grudzień 29, 2020, 22:45 | Brak komentarzy »
Jeżeli przeczytaliście poprzedni wpis to teraz rozumiecie dlaczego nie można ufać wszystkim projektom. Dlaczego często są one przewymiarowane i nieuzasadnione. Dlaczego w przetargach nie dopuszcza się materiałów równoważnych (chociaż tak stanowi prawo). Dlaczego projektant dąży do usunięcia z inwestycji firmy wykonawczej, która chce zastosować takie same rozwiązania lub nawet lepsze, ale innego producenta (z którym projektant nie ma już takich układów). Dlaczego odwołuje się lub unieważnia przetargi w których wygrała nie ta firma co miała wygrać. 
Jak takie zachowania przekładają się na wspólnoty? Po czym rozpoznać też dobrego zarządcę? Sprawa jest bardzo prosta: dobry zarządca nie daje projektantowi pełnej swobody w działaniu i w pełni kontroluje postępy projektu. Tutaj niestety wymagane jest minimum wiedzy z danej dziedziny, ale przekłada się to na znaczne oszczędności dla wspólnot. Jednocześnie zarządca potrafi znaleźć te punkty w projekcie w których projektant poszedł "na skróty" i potrafi dopilnować by cały projekt był zrobiony fachowo i rzetelnie. Dla członków wspólnoty te sprawy to bardzo często 'czarna magia' i bardzo często słyszę od mieszkańców lub urzędników "projekt to projekt", ale wierzcie mi lub nie można zapłacić projektantowi za projekt i mieć tylko papierek który umożliwia inwestycję ale nic do niej nie wnosi, a można też (i to za takie same pieniądze) mieć projekt, który nie tylko umożliwi rozpoczęcie inwestycji, ale jednocześcnie wskaże słabe punkty, podpowie wykonawcy jak podejść do pewnych zagadnień, na co inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę, a co warto przeanalizować jeszcze przed rozpoczęciem prac. Prawidłowy projekt to projekt, który idzie o krok dalej i przewiduje różne warianty lub wprowadza elementy nieobowiązkowe w dniu dzisiejszym, ale wskazane ze względu na zmieniające się przepisy, normy i oczekiwania użytkowników.
Bardzo często projekty są robione na szybko i 'po łepkach' jak to się mówi w branży. Na końcu projektant dopisuje więc swoją regułkę "inwestycję przeprowadzić zgodnie z obowiązującymi przepisami i zgodnie ze sztuką budowlaną..." i tym samym zwala całą odpowiedzialność na wykonawcę. Także odpowiedzialność za swoje błędy. Dla wspólnot takie projekty nie są dobre jeszcze ze względu na ich ogólnikowość. Jeżeli wyślemy zapytania ofertowe do kilku wykonawców na podstawie projektu, to bardzo często otrzymujemy różne oferty na różny zakres prac i za różne kwoty. Bez analizy tych ofert nie jesteśmy w stanie wybrać tej najkorzystniejszej, gdyż nie są one jednolite i spójne.
Dlatego też bardzo ważne jest umiejętne zlecanie wykonania projektu i jego nadzorowanie przez inwestora (w przypadku wspólnoty przez administratora lub zarządcę). Dla mnie jako zarządcy jeden dobry i zaufany projektant z którym już pracowałem i z którym doskonale się rozumiemy zawodowo jest wart więcej niż całe biuro projektowe...

Wtorek, Grudzień 29, 2020, 22:17 | Brak komentarzy »
Dzisiaj pochylę się nad tematem planowania prac. Skłoniły mnie do tego inwestycje jakie miałem okazję ostatnio obserwować.
Inwestycja 1. Wymiana starego oświetlenia ulicznego na nowe. Fajna sprawa, sam polecam ze względu na duże oszczędności nowoczesnych opraw oświetleniowych (led), ale uczulam na kilka spraw, które są lekceważone i narażają inwestora na zbędne koszty. W ostatnich trzech miesiącach obserwowałem taką wymianę z uwagi na fakt, że codziennie przejeżdzałem w pobliżu inwestycji kilkukrotnie. Po postawieniu kilku nowych lamp (latarni) zaciekawiło mnie ich duże zagęszczenie. Sprawa wydała się mi na tyle ciekawa, że pewnego dnia poświęciłem chwilę i zatrzymałem się by porozmawiać z ekipą która kładła nowe kable i montowała nowe lampy. Okazało się, że "majstrem" całej ekipy był facet, z którym kilka lat temu robiliśmy wspólnie jeden duży projekt, więc miałem okazję by porozmawiać o prowadzonej przez nich inwestycji, a nawet dostałem skan projektu do wglądu, za co jeszcze raz dziękuję ;). Wieczorem usiadłem przy kompie i odpaliłem program do doboru oświetlenia. Miałem wszelkie dane opraw, więc w dwie godzinki udało mi się dobrać ilość i rozmieszczenie poszczególnych latarni. I co się okazało? Otóż z moich wyliczeń (a właściwie z wyliczeń odpowiedniego programu) wynikało, że lamp montowanych jest o około 20% za dużo. Czy to źle? Czy tak nie może być? Nie - to nie jest błąd, ale jeżeli weźmiemy pod uwagę koszt każdej latarni, to inwestor tylko na nich mógł zaoszczędzić około 50 000zł. Dlaczego zatem projektant przewidział te 20% opraw więcej? Nie znam odpowiedzi na to pytanie, ale mogę Wam powiedzieć jak bardzo często wygląda proces projektowania w tym przypadku oświetlenia ulicznego:
- projektant otrzymuje zlecenie od inwestora, jeżeli inwestor jest publiczny to najczęściej w tym celu organizuje się przetarg,
- po otrzymaniu zlecenia projektant zgłasza się z wytycznymi i planami do konktretnego producenta oświetlenia,
- producent najczęściej ma swoich projektantów i swoje programy do doboru opraw/źródeł oświetlenia i ich ilości, więc to projektanci producenta dokonują wszelkich obliczeń i dobierają konkretne rozwiązania,
- projektant który otrzymał zlecenie od inwestora nie musi nic liczyć sam, otrzymuje od producenta gotowy projekt który wystarczy tylko podpisać i przekazać inwestorowi,
- projektant nie dość że nic nie płaci za takie "wsparcie" producenta,
- co więcej - w przypadku kiedy konkretne lampy zostaną zakupione na daną inwestycję projektant otrzymuje od producenta umówioną wcześniej prowizję (średnio od kilku do kilkunastu procent wartości sprzedaży)
Tak to wygląda w skrócie. Teraz wiecie dlaczego ani projektantowi ani producentowi nie zależy na prawidłowym i rzetelnym doborze opraw czy latarni. Im więcej się ich sprzeda, tym więcej pieniędzy zarówno w kieszeni projektanta jak i producenta. 
Opisałem tutaj proces projektowania oświetlenia, ale w innych branżach i dziedzinach panują podobne "zwyczaje". W dawnych czasach kiedy zajmowałem się projektami elektrycznymi i uczestniczyłem jako wystawca w targach branżowych miałem okazję poznać cały ten mechanizm. 
CDN

środa, Październik 14, 2020, 10:48 | Brak komentarzy »
Temat już poruszany wielokrotnie, ale co jakiś czas będzie tutaj odświeżany ze względu na ilość 'fuszerek' z którymi spotykam się w pracy zawodowej i życiu prywatnym. Utwierdza mnie to w przekonaniu że warto o tym pisać. Może ktoś z Was dzięki tym wpisom uniknie błędów i problemów.
Dzisiaj chciałbym omówić temat usuwania skutków awarii a nie ich przyczyn. Przejmując wspólnoty i analizując ich stan techniczny bardzo często spotykam się z tym, że poprzedni administratorzy skupiali się tylko na usuwaniu skutków awarii i z tego powodu awarie prędzej lub później powracały i wymagały ponownej interwencjii i ponownych wydatków. Jeżeli chodzi o zwykły samozamykacz, regulację elektrozaczepu, lub cykliczne odpowietrzanie grzejników to są to raczej niskie kwoty i większość z Was zapewne nie zwraca na to uwagi. Nie pochwalam postępowania administratorów którzy unikają rozwiązania problemu. Czy to jest ich niewiedza i nieumiejętność rozwiązania problemu? Czy może jednak potrzeba tworzenia ciągłych zleceń dla zaprzyjaźnionych firm (lub często firm - córek)? Nie będę tego oceniał. 
W tym wpisie chciałbym się skupić na 'grubszych' sprawach. Ręce mi opadają, jak przejmuję wspólnotę i z dokumentów wynika, że pani administrator zleciła ocieplenie ściany, która była popękana i zgodnie z opinią biegłego wymagała odpowiednich napraw i spojenia. Ale problem został zakryty, więc przynajmniej na jakiś czas jest spokój. Albo mam wspólnotę w której dochodzi do wydostawania się spalin z kotła do mieszkania sąsiada. I co robi pani administrator. Zleca inwentaryzację wszystkich nawet nieczynnych kominów i wstawienie drzwiczek rewizyjnych na strychach, ale nie zauważa potrzeby uszczelnienia wkładów kominowych i przepustów. Inwentaryzacja zrobiona, drzwiczki wstawione, a dym dalej utrudnia życie sąsiadom i zagraża ich życiu. Po co zatem pani wzywała kominiarza? Tylko po to, żeby pokazać że działa w tej kwestii? Ale efektów brak, a sezon grzewczy się zaczął... Inny przykład: Wspólnota to stara wspaniała kamienica, trochę zaniedbana, ale do uratowania. Podstawowy problem to nieszczelny dach i wilgoć w piwnicach. Pan zarządca zleca wstawienie osuszaczy, ale nie myśli nawet o izolacji ścian. Rynny nieszczelne, odpływy nieczynne, woda płynie po ścianach, woda stoi przy samym budynku i wnika w ściany, osuszacze pracują pełną mocą i nie nadążają z osuszaniem ścian. Co zatem robi pan zarządca? Wstawia kolejne osuszacze. Rachunki za prąd rosną, ale wilgoć ze ścian piwnicy powoli znika. Przynajmniej do czasu kolejnych opadów deszczu...
Inna wspólnota i inny przykład: wspólnota jest regularnie podtapiana (zalewane są piwnice). Administrator za każdym razem wzywa odpowiednią ekipę, która usuwa brudną wodę i osusza piwniece. Przez kilkanaści lat nikt nawet nie zainteresował się jaka jest przyczyna podtopień. A ta była banalna - zamulona studzienka burzowa na podwórku, która przy większych opadach powodowała przelewanie się wody sczelinami do piwnic. Wystarczyło oczyścić i udrożnić studzienkę i do zalań nie doszlo już od 4 lat. Koszt udrożnienia był nawet niższy niż koszt jednego sprzątania po zalaniu...
Chciałbym Was uwrażliwić na takie działania. Nie oceniam ich. Może wynikają z niewiedzy, może z chęci zysku, a może z powodu głupoty? Dlatego ważne jest żeby przy wyborze zarządcy kierować się jego wiedzą i doświadczeniem, A wybór należy do Was :)

Wtorek, Październik 13, 2020, 13:02 | Brak komentarzy »
Zaczyna się kolejny sezon grzewczy i znów jak bumerang wracają pytania o podział zużycia ciepła w poszczególnych Wspólnotach. Na początek podam zatem różnice pomiędzy ciepłomierzami a podzielnikami.
Ciepłomierze są urządzeniami pomiarowymi pozwalającymi na pomiar strumienia objętości (ilości) nośnika ciepła oraz jego temperatury. Jest to urządzenie które montujemy w każdym lokalu w przypadku odrębnej sieci rurociągów dołączonych do grzejników. Taka instalacja ma najczęściej miejsce w budynkach nowych, lub w budynkach w których instalacja grzewcza jest wykonywana 'na nowo', np. przy okazji wymiany kotłów indywidualnych na jeden kocioł wspólny (nowa kotłownia). Ciepłomierze jak każde urządzenie pomiarowe podlega legalizacji. Ich zaletą jest dość dokładne określenie ilości ciepła dostarczonego do poszczególnych lokali, wadą montaż tylko na indywidualnych instalacjach
Podzielniki (a właściwie podzielniki kosztów) jak sama nazwa wskazuje nie mierzą ilości ciepła dla danego grzejnika, tylko umożliwiają obliczenie (w pewnym przybliżeniu) jaki poszczególne grzejniki mają udział w stosunku do ilości ciepła dostarczonego do całego budynku. Nie wskazują zatem ciepła, a umożliwiają wyliczenie proporcji w bilansie całego budynku zgodnie z przypisanym algorytmem rozliczeń. Podzielniki montujemy na grzejnikach niezależnie od sposobu wykonania wewnętrznych instalacji. Nie podlegają one legalizacji. Zaletą podzielników jest stosunkowo niski koszt i możliwość montażu w każdej instalacji, wadą małą dokładność i zależność od wielu czynników, które powinny być uwzględnione w rozliczeniu (typ i wielkość grzejnika, usytuowanie budynku i lokalu, zabudowa grzejnika, itd).
Mam nadzieję, że to Wam trochę przybliży różnice pomiędzy ciepłomierzami a podzielnikami. Zagłębiając się w temat dochodzimy do wniosku, że różnic jest jeszcze więcej. Zależą one od typu zastosowanych rozwiązań (analogowe-cyfrowe, stacjonarne-zdalne, z regulacją-bez regulacji, etc), kształtu, wielkości i ustawienia budynku, usytuowania w tym budynku poszczególnych lokali, przebiegu wewnętrznych instalacji i wielu, wielu innych czynników. Z tego też powodu nie można porównywać rozliczeń opartych na poszczególnych systemach i otrzymywanych w poszczególnych wspólnotach. Zdarza się tak bardzo często, że właściciele mieszkań otrzymując rozliczenie za ciepło mają uwagi, ponieważ "w moim drugim mieszkaniu gdzie mieszka syn/córka otrzymaliśmy rozliczenie i za ciepło płacimy mniej/więcej niż tutaj". Jednak najczęściej nikt nie otrafi odpowiedzieć na szereg pytań i podać dane o których wspominałem wcześniej, a które trzeba szczegółowo poznać by móc porównać zużycie ciepła w takich lokalach. Podam tutaj ulubiony przykład mojego znajomego: czy każdy samochód pali tyle samo? Oczywiście że nie. Zależy to od wielkości auta, pojemności silnika, stylu jazdy kierowcy, trybu jazdy (miasto/trasa), ilości przewożonych osób, bagażu, a nawet takich cech jak dobrane opony czy rodzaj paliwa

Poniedziałek, Październik 12, 2020, 16:52 | Brak komentarzy »
Kiedyś poruszałem już temat różnych wspólnot które coś jednak łączy: wspólne instalacje, wspólna kotłownia, jedno podwórko, te same przyłącza, itp.Temat obiecałem poszerzyć, więc dzisiaj do niego wracamy. 
Czy takie wspólne instalacje są w interesie każdej wspólnoty? Czy warto łączyć instalacje wspólnot, czy tego unikać i je wręcz rozdzielać? Co jest bardziej opłacalne?
Aby udzielić rzetelnej odpowiedzi na te i podobne pytania należałoby sprawdzić do czego te instalacje służą, jaki jest ich stan techniczny, jakie są możliwości 'współpracy', oraz jakie są oczekiwania i preferencje właścicieli.
Przykład 1.
Jedna duża wspólnota powstała z połączenie 4 klatek, jeden wspólny zarządca który zna stan techniczny całości i sprawnie nadzoruje całość, wymagania mieszkańców są podobne, mieszkania w każdej klatce są w podobnym stanie technicznym i funkcjonalnym. Mieszkańcy wszystkich klatek łączą siły i pod czujnym okiem zarządcy wymieniają stare piece węglowe w mieszkaniach na jeden piec gazowy, który został zainstalowany w wydzielonym pomieszczeniu kotłowni. Dodatkowo zainstalowano opomiarowanie zużycia ciepła w poszczegółnych lokalach - każdy grzeje kiedy i ile chce, a płaci tylko za zużyte u siebie ciepło. Dzięki pozyskanym dotacjom koszt całej inwestycji szybko się zwraca, inwestycja wspólna kosztowała mniej niż wymiana pieca w każdym mieszkaniu z osobna, a zgranie i zrozumienie pomiędzy sąsiadami ułatwia rozliczenia i wpływa na zmniejszenie rachunków za ciepło. Do tego dochodzi wyższy komfort (nie trzeba zamawiać i składować węgla, oraz nosić i dokładać do pieca) i więcej miejsca w mieszkaniach i piwnicach. Także koszty przeglądów pieca i serwisowania całości rozkładają się na więcej lokali przez co dla każdego właściciela są niższe. Zatem mamy same zalety z połączenia klatek i wykonania wspólnej instalacji grzewczej i gazowej.
Przykład 2.
Dwie wspólnoty w sąsiednich klatkach, ale połączone instalacjami (woda, kanalizacja, ciepła woda, ogrzewanie). Zarządzane przez różnych zarządców którzy odmiennie podchodzą do swojej pracy - jeden dba o Wspólnoty, drugiemu jest wszystko jedno co jak wygląda i działa - byle mieszkańcy nie męczyli. Jedna wspólnota ocieplona, wymienione instalacje w mieszkaniach i piony, w planach wymiana przyłączy (to już instalacje wspólne, więc tu zaczynają się problemy), natomiast druga wspólnota ma wszystkie instalacje w stanie sprzed około 30-40lat. Pierwsza ma nieco wyższe składki na fundusz remontowy bo spłaca jeszcze kredyt za ocieplenie, druga takich zobowiązań nie ma, ale duża część funduszu jest pochłaniana przez ciągłe awarie i usterki. I teraz przejdźmy do wspólnych instalacji. Pierwsza wspólnota chce je wymieniać na nowe (rury wodne zaczynają przeciekać, kanalizacja często się zapycha i jest nieszczelna, wymiennik ciepła stary i mało efektywny), ale druga nie widzi takiej potrzeby ("po co ruszać skoro jeszcze działa"). W tym przypadku wspólna wymiana całości byłaby również najbardziej opłacalna dla wszystkich, ale pod warunkiem rzetelnego podejścia do tematu i późniejszego skrupulatnego rozliczenia. Tutaj nasze plany działań na najbliższe lata przewidują rozdzielenie instalacji w tych budynkach. Wiąże się to z wyższymi kosztami wykonania samych instalacji i przyłączy, ale w perspektywie czasu wspólnota którą zarządzamy będzie na tym korzystała. Jak? Już odpowiadam. Po pierwsze wykonując nowe instalacje można wykonać je z rur o mniejszych średnicach, więc i koszty będą niższe i mniej zajętego miejsca w piwnicach. Po drugie wspólnota wymieni tylko przyłącza do swojego budynku, reszta pozostanie bez zmian. Po trzecie zużycie mediów (woda, scieki) będzie rozliczane wg liczników zamontowanych w danej wspólnocie, a nie wg jakiegoś przyjętego przez wodociągi współczynnika (co też ważne wodomierze w naszej wspolnocie są lepszej klasy/bardziej dokładne i są regularnie spisywane i wymieniane), Na koniec najlepsze - ciepło pochodzi z sieci ciepłowniczej i każdy budynek ma z osobna wyliczone zapotrzebowanie na moc zamówioną (różne budynki, różne powierzchnie, inna liczba mieszkańców i najważniejsze jeden ocieplony a drugi nie), ale zużycie ciepła jest rozliczane wg współczynników i powierzchni użytkowej. Po rozdzieleniu tych instalacji i zamontowaniu oddzielnych liczników zużycie ciepła będzie rozliczane wg rzeczywistego zużycia. Przykładowo teraz mieszkańcy nieocieplonego budynku zgłaszają potrzebę włączenia ogrzewania już we wrześniu, natomiast ci w ocieplonym nie odkręcają zaworów aż do listopada. A płacą proporcjonalnie za cały okres. W tym przypadku pomimo dodatkowych kosztów przy rozdzieleniu instalacji korzyści będą znaczne i szybko pokryją poniesione koszty. Do tego dojdzie komfort użytkowania i świadomość, że każdy płaci za siebie a nie za sąsiada...

Poniedziałek, Październik 12, 2020, 11:08 | Brak komentarzy »
Poprzedni wpis przypomniał mi jedną sprawę którą się z Wami podzielę.
W jednej ze wspólnot którymi zarządzamy jest pewna pani, która jest bardzo 'aktywna' i stara się by wszystko było realizowane w tej wspólnocie zgodnie z jej oczekiwaniami. Te oczekiwania są czasami bardzo dziwne i niekorzystne dla ogółu właścicieli, ale podam tylko ostatni przykład działań tej Pani.
Na ostatnim zebraniu Wspólnoty został określony plan działań na najbliższe lata. Wspólnota ma kilka zapalnowanych koniecznych remontów, ale środków na koncie za mało. Jednym z zaplanowanych remontów jest wymiana instalacji elektrycznej w częściach wspólnych (wlz'y, instalacja oświetleniowa na klatce i w piwnicach, itp). Ponieważ środków na koncie brakuje na zabraniu zapadła decyzja, że w tym roku robimy projekt wymiany instalacji, a w przyszłym roku gdy uzbieramy wystarczającą ilość środków na koncie przystąpimy do wymiany całęj instalacji. Pani z zarządu również głosowała za takim rozwiązaniem, decyzja zapadła jednogłośnie. Jednak kilka tygodni temu Pani ta zmieniła zdanie i sama wybrała firmę do modernizacji instalacji elektrycznej (na marginesie dodam, że wybrała firmę która pracowała u jej siostry i szwagra), zebrała podpisy mieszkańców pod uchwałą i podpisała z tą firmą umowę. Po wszystkim poinformowała mnie jako zarządcę o takim stanie rzeczy i dostarczyła do naszego biura uchwałę i umowę. Po przejrzeniu zapisów tej umowy okazało się, że była ona niekorzystna dla Wspólnoty z wielu względów:
- po pierwsze kwota za modernizację instalacji była bardzo wysoka i niewspółmierna do zakresu planowanych prac,
- umowa przewidywała odsetki za każdy dzień opóźnienia płatności (a przypomnę, że wspólnota nie ma wymaganych środków na koncie i Pani z zarządu była informowana na bieżąco o stanie środków na funduszu remontowym),
- umowa w żaden sposób nie określała zakresu prac, z jej zapisów i dołączonego kosztorysu nie wynikało co zostanie wymienione, jakie materiały będą użyte, itp (przykładowo wpisano tylko wymianę lamp z czujnikami zamontowane około 2 lata temu na inne, ale nie określono jakie, z jakimi żródłami, jakimi czujnikami, jakiego typu, jakiego producenta, itd),
- nie określono nawet jakie zabezpieczenia będą zastosowane, jakie obudowy/tablice zamontowane, gdzie będą posadowione, jakie przewody wymienione, nie wystąpiono nawet do ZE o wydanie warunków technicznych (czyli cały zakres prac zależałby od uznania wykonawcy)
- nigdzie nie zapisano gdzie zaczyna się i gdzie kończy zakres prac (czy przyłącze będzie wymieniane? czy wyłącznik pożarowy wstawiony? jeżeli tak to gdzie? czy tablice licznikowe pozostaną bez zmian, czy będą wymienione na nowe? co z przyłączami do poszczególnych mieszkań? czy instalacja będzie prowadzona w bruzdach, czy może w rurkach na tynku?)
- błędy merytoryczne i brak ujęcia innych prac niezbędnych do wykonania niejako 'przy okazji' modernizacji instalacji elektrycznej pominę żeby nie rozpisywać się nadmiernie
- w kosztorysie ujęty był i wykonawca zobowiązywał się do wykonania zaledwie jednego!!! pomiaru kontrolnego (a co z pomiarami rezystancji izolacji? co z pomiarami zadziałania zabezpieczeń? co z pomiarem rezystancji uziemienia? o protokole pomiarów już nie wspominam)
- umowa nie określała w jaki sposób zostaną wykończone ściany i stropy, czy bruzdy zostaną uzupełnione i otynkowane, gdzie będą przebiegały trasy kablowe, kto będzie sprzątał podczas prac i na kim spoczywa obowiązek utylizacji odpadów, etc
- umowa nie przewidywała nawet powołania inspektora nadzoru inwestorskiego, który dbałby o interesy Wspólnoty
Oczywiście po otrzymaniu uchwały i tak sporządzonej umowy jako zarządca nie mogę odmówić jej wykonania, ale poinformowałem Panią z zarządu o szeregu braków, niejasności i niekorzystnych zapisów umowy. Dzięki naszej interwencji wspomniana Pani zdążyła rozwiązać umowę i Wspólnota nie poniosła niepotrzebnych strat z tego tytułu. Coś mi jednak podpowiada, że to nie ostatnie takie działanie tej Pani....




Poniedziałek, Październik 12, 2020, 10:31 | Brak komentarzy »
Dzisiaj zostałem poproszony o przedstawienie opinii z zakresu zmiany przedmiotu zamówienia przez administratora bez zgody wspólnoty. Temat bardzo powszechny dlatego warto taki przykład przytoczyć na tym blogu.
Wspólnota wymieniała na klatce schodowej lampy na nowe. Przy okazji postanowiła zastosować nowoczesne rozwiązania lamp ledowych z czujnikami ruchu, a jednocześnie zdecydowała się na lampy posiadające moduł awaryjny, który podtrzymuje świecenie takiej lampy po zaniku zasilania (brak zasilania, pożar i odcięcie prądu, etc). Przepisy określają kiedy takie rozwiązanie musi być stosowane, określa też jakie rozwiązania są dedykowane do takich celów. Tutaj takie przepisy nie narzucają niezbędnych rozwiązań, ale Wspólnota dla własnego bezpieczeństwa i być może wygody zdecydowała się na takie rozwiązanie. Uchwała w tej sprawie została podjęta, lampy zostały wymienione, ale ... brakuje w nich wspomnianych modułów awaryjnych. Zauważył to jeden z mieszkańców który jest elektrykiem i napisał w tej sprawie pismo do administratora. Po pewnym czasie dostał odpowiedź, że przepisy nie nakazują montażu takich modułów i administrator zrezygnował z ich zastosowania. Zostałem zatem poproszony o wyjaśnienie, czy administrator bez zgody Wspólnoty może samodzielnie zmienić przedmiot zamówienia i zastosować inne oprawy niż te wskazane w uchwale. NIE. Nie może. Rolą administratora jest wytłumaczyć członkom wspólnoty przed podpisaniem uchwały i wyborem wykonawcy, że takie rozwiązanie nie jest konieczne i że można zastosować tańsze rozwiązania. Jeżeli pomimo takich tłumaczeń Wspólnota podejmie inną decyzję i zdecyduje się na inne rozwiązanie (nawet wydawałoby się  niekorzystne dla Wspólnoty), to uchwała taka podlega wykonaniu. Oczywiście członkowie Wspólnoty mogą ją zaskarżyć, zaskarżenie takie nie wstrzymuje jednak jej wykonania (chyba że sąd podejmie taką decyzję). Takiego zaskarżenia nie może złożyć administrator, nawet jeżeli w jego opinii decyzja Wspólnoty jest niekorzystna. Przypomina mi się podobna sytuacja z jednej z moich wspólnot, zatem poświęcę jej kolejny wpis, ale wróćmy do tematu.
Takie "samowolne" zmiany przedmiotu zamówienia lub wykonawcy robót nie są często przypadkowe. Moja wieloletnia praktyka potwierdza fakt, że weilu administratorów podsuwa Wspólnotom do podpisania uchwały o zleceniu nawet tych poważnych prac remontowych bez określenia konkretnego wykonawcy lub nawet kwoty przedmiotu zamówienia. Później po podpisaniu uchwały samodzielnie wybierają wykonawcę lub zmieniają zakres prac, obniżają wymagania techniczne lub zmniejszają wymagania jakościowe. Dlaczego? Najczęściej chodzi tutaj o pieniądze. Jeżeli administrator ma znajomą firmę która wykonuje określone zadania, to bardzo często taki admin dostaje określoną "działkę" za alecenie danej firmie robót. Ta działka pochodzi właśnie z nadwyżki z zaniżonych jakościowo materiałów lub zmniejszonego zakresu prac. W opisywanym przypadku wykonawca zamontował oprawy oświetleniowe bez modułów awaryjnych, a cena pozostała bez zmian...
Dla jasności dodam tylko, że nie zawsze takie obniżanie jakości prac jest związane z łapówkami. Czasami administartor czy zarządca nie mają stosownej wiedzy z danego zakresu prac remontowych i firmy bardzo chętnie to wykorzystują wmawiając że "tak nie można" lub "tak trzeba". 
Na koniec jeszcze jedna uwaga. Sam bardzo chętnie współpracuję z niektórymi firmami już od wielu lat. Nie oznacza to jednak, że na każdej ich pracy zarabiam. Po prostu mam do nich zaufanie i wiem, że wykonują swoją pracę rzetelnie, dokładnie i w dobrych cenach. Oni za to znają nas i wiedzą, że zawsze sprawdzamy czy wsystko jest zrobione prawidłowo i zgodnie z zamówieniem i wiedzą, że żadna 'fuszerka' u nas nie przejdzie. Jeżeli taka współpraca jest uczciwa i korzystna dla Wspólnoty to nie ma powodów by jej nie kontynuować...

Sobota, Wrzesień 26, 2020, 07:54 | Brak komentarzy »
Przed chwilą pisałem o źle przeprowadzonych remontach i ich konsekwencjach i przypomniała mi się ciekawa sytuacja sprzed kilku lat:
Kilka lat temu jeden z lokatorów lokalu komunalnego postanowił wymienić piec z otwartą komorą spalania na nowoczesny dwufunkcyjny piec z zamkniętą komorą spalania. Do tego musiał wykonać m.in. specjalny nawiew do kotła, który zapewniałby odpowiednie powietrze potrzebne do procesu spalania. Sprytny lokator postanowił wykonać taki nawiew z klatki (bo blisko, bo powietrze ciepłe, bo wygodniej i taniej). Jak pomyślał tak zrobił. I wszystko skończyłoby się dla tego lokatora dobrze, gdyby nie fakt, że niedługo po zamontowaniu pieca Wspólnota postanowiła zrobić generalny remont klatki - gładzie, malowanie ścian, wymiana okien na plastikowe, wymiana wszystkich drzwi na nowe i szczelne, itp.). W związku z remontem lokator dostał od zarządcy wezwanie do usunięcia czerpni i wykonanie jej zgodnie z obowiązującymi przepisami. Uchylał się od tego przez długi czas, a Wspólnota nie mogła czekać z remontem więc przedmiotowa czarpnia została zamurowana podczas remontu ścian klatki schodowej ... i  tutaj objawiła się piekielność lokatora. Podjął on wszekie próby i powiadomił wszelkie możliwe instytucje by tylko Wspólnota na własny koszt wykonała mu taką czerpnię. Sprawę badał nawet Nadzór Budowlany (powiadomiony żeby było ciekawiej przez tego lokatora), który ostatecznie po 2 lub 3 latach wydał decyzję zgodną z naszymi wytycznymi i potwierdził, że stanowisko zarządcy było słuszne i zgodne z przepisami. Historia miała pozytywne zakończenie zarówno dla Wspólnoty jak i dla nas jako zarządcy, ale powód dla którego ją przytaczam jest bardzo prozaiczny i dla mnie osobiście bardzo 'zabawny'. Otóż dla poparcia swojej racji lokator który zmieniał piec dostarczył do Nadzoru Budowlanego "ekspertyzę", w której pewien "ekspert" stwierdził, że sporna czerpnia powietrza może być wykonana z pomieszczenia klatki schodowej bo przecież jak zapisał ten pseudo ekspert "wspólnota może na okres grzewczy ściągać na stałe skrzydło okienne na klatce schodowej by zapewnić dopływ powietrza do klatki niezbędny do zaciągania powietrza przez kocioł"
Tak. Ten 'fachofiec' polecił by Wspólnota demontowała na zimę całe skrzydło okna by na klatce nie zabrakło powietrza do pieca. Nieważne, że okna są nowe. Nieważne, że zamotowano je po to by na klatce było cieplej. Nieważne, że piec był zamontowany nielegalnie bez żadnego projektu i bez żadnej zgody. Nieważne, że przepisy zabraniają takich praktyk. Ważne, że klient który płacił za opinie otrzymał ją taką jakiej oczekiwał.
Celowo pomijam niezgodność tej opinii z obowiązującymi przepisami np. Prawa Budowlanego, chciałem tylko pokazać z jakimi "ekspertami" przychodzi nam czasem pracować i jakie kuriozalne rozwiązania proponują oni w swoich "ekspertyzach".

Sobota, Wrzesień 26, 2020, 07:25 | 1 Komentarz »
Dzisiaj będzie opis kilku ostatnich "remontów" jakie musiałem wykonać w naszych wspólnotach i jak uniknąć powtarzających się błędów i awarii.
Pierwsza sytuacja dotyczy wspólnoty którą zarządzamy od roku. Z analizy dokumentacji i z rozmów z mieszkańcami wynikało, że od kilku lat borykali się oni z problemem szczurów w piwnicach. Kto je widział ten wie, że zobaczenie szczura we własnej piwnicy zwłaszcza słabo oświetlonej i 'z zaskoczenia' nie należy do fajnych. Dodatkowo szczurze odchody ani nie wyglądają, ani tym bardziej nie pachną przyjemnie. Poprzedni 'zarzadca' zgromadził w tym zakresie sporą dokumentację. Były to głównie skargi mieszkańców i prośby o pozbycie się tych gryzoni. Jedyne działanie administratora ograniczyło się jednak do wymiany korespondencji ("bo przecież cały czas monitorują sprawę") i do opłacania kolejnych mało skutecznych jak widać deratyzacji. Czas więc działać. Po pierwszej rozmowie z mieszkańcami przeprowadziliśmy wizję lokalną i stwierdziliśmy, że w ścianach piwnicznych są duże ubytki zwłaszcza wokół instalacji technicznych, które powstały prawdopodobnie podczas przeprowadzanych kilka lat wcześniej prac modernizacyjnych tych instalacji. Administarator pozwolił zakończyć te prace i odebrał je prawdopodobnie nie sprawdzając ich stanu i zaawansowania na miejscu i stąd te ubytki/niedociągnięcia. Dodatkowo podejrzewaliśmy, że w ścianach tych może znajdować się gniazdo szczurów, co sugerowało punktowe nagromadzenie odchodów szczurzych i ich regularne powstawanie po uprzątnięciu. Decyzja była zatem szybka - likwidujemy skutecznie wszystkie szczeliny i ubytki w ścianach piwnicy oraz przeprowadzamy deratyzację kontrolną. Już po kilku dniach okazało się, że nasze założenia były słuszne a działania odniosły zamierzony skutek. Szczury nie miały już jak dostać się do piwnic i Wspólnota pozbyła się ich na stałe. Skończyły się też nieprzyjemne zapachy z powodu ich odchodów. Wczoraj byłem tam na kontroli i stwierdziłem, że pomimo upływu kilku miesięcy szczury nie wróciły. Zatem jak widać działamy bardzo skutecznie - w kilka dni pozbyliśmy się problemu z którym poprzedni administrator walczył (głównie na papierze) kilka lat. A wszystko przez zaniedbania przy modernizacji instalacji technicznych...
Kolejny problem jaki ostatnio rozwiązywaliśmy dotyczył bardzo nieprzyjemnego 'zapachu' jaki dało się wyczuwać na jednej z klatek schodowych. Ten fetor pojawiał się okresowo i ze skarg pisanych do poprzedniego administratora wynikało, że potrafił utrzymywać się od kilku dni do około dwóch tygodni. Rozwiązania jakie proponował poprzedni administrator to otwieranie okien i częstsze wietrzenie klatki. Przez ponad 4 lata nikt nie potrafił albo nie chciał rozwiązać tego problemu. W tym przypadku również przeprowadziliśmy wizję lokalną i po kilkunastu minutach (!!!) znaleźliśmy przyczynę. Firma wymieniająca piony kanalizacyjne podczas wymiany starych żeliwnych rur na nowe rury PCV nie zastosowała odpowiedniego kielicha z uszczelnieniem podczas łączenia w piwnicach nowych pionów ze starymi rurami w posadzce piwnicy. Z tego powodu miejsce połączenia było nieszczelne i dodatkowo jedna z rur pękła i się wyszczerbiła (prawdopodobnie podczas montażu niepasujących elementów). Przy intensywnym użytkowaniu lub podczas chwilowego 'przytykania' odpływu dochodziło do podnoszenia się poziomu nieczystości w rurach i delikatnego sączenia nieczystości. Te ściekały szczeliną pomiędzy rurą a ścianą i zbierały się w dziurze po wymienionej instalacji i tam powoli odparowywały uwalniając fetor. Po odparowaniu znów był spokój do czasu następnego 'wycieku'. Dlaczego firma zrobiła taką fuszerkę? Dlaczego administrator tego nie zauważył i odebrał prace? Dlaczego nie wykonano wymiany wszystkich pionów i przyłączy, tylko zdecydowano się na łączenie nowych rur ze starą instalacją? Dlaczego też nikt wcześniej nie sprawdził skąd bierze się fetor? Na te pytania nie jestem w stanie odpowiedzieć...

Niedziela, Sierpień 9, 2020, 22:19 | Brak komentarzy »
Praca Zarządcy to czasem przykre obowiązki takie jak sprawy w sądach. Czasami nie ma możliwości porozumienia się z drugą stroną (właścicielami zalegającymi z opłatami, mieszkańcami łamiącymi prawo, czy osobami łamiącymi postanowienia umów, itd.) i konieczne jest wstąpienie na drogę sądową by dochodzić swoich praw. W pierwszej kolejności staramy się wyczerpać wszystkie polubowne sposoby załatwienia powstałych sporów i najczęściej nam się to udaje, ale zdarzają się przypadki spraw sądowych, w których jako Przedstawiciele Wspólnot byliśmy pozywani lub sami pozywaliśmy. Taka nasza praca :-(.  Dzisiaj chciałem tylko umieścić krótką wzmiankę o tym, co wydarzyło się na sali sądowej.

Jakiś czas temu udałem się do sądu, by uczestniczyć w sprawie, w której stroną pozwaną jest MZLK* w Opolu, czyli organ reprezentujący swoich lokatorów, którzy otrzymali od Miasta Opole lokale komunalne do zamieszkania, mieszczące się w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Kierownictwo wspomnianej instytucji było niewzruszone co do wcześniejszego polubownego załatwienia sprawy, więc przed pierwszą rozprawą próbowaliśmy jeszcze z naszym pełnomocnikiem prowadzić negocjacje, jednak i tutaj strona pozwana odmówiła prowadzenia jakichkolwiek negocjacji. Doszło zatem do pierwszej rozprawy, na której Sędzia spytał czy miała miejsce próba polubownego załatwienia sprawy i zgodnie z prawdą usłyszał, że MZLK (czyli de facto przedstawiciele Miasta Opola) nie chcą prowadzić żadnych negocjacji. Gdy sędzia to usłyszał, wygłosił bardzo wymowną i dosadną "mowę" (żeby nie powiedzieć "opiep...."), w której stwierdził m.in. "ile jeszcze spraw musi Miasto przegrać, żeby urzędnicy zaczęli normalnie rozmawiać z ludźmi?", ponadto sędzia zauważył "w ostatniej sprawie jaką prowadziłem Miasto musiało zapłacić przedsiębiorcy 500 tyś. zł odszkodowania. I kto te odszkodowanie zapłacił? Prezydent Miasta? Urzędnicy? Nie! My wszyscy w naszych podatkach...". Na koniec jeszcze sędzia dodał, że "już ponad 50 podobnych spraw Miasto przegrało i nadal nikt się niczego nie nauczył...":-(.  W kontekście tej ostatniej wypowiedzi sędziego przypomniałem sobie, że kilka spraw z MZLK my również już dla naszych wspólnot wygraliśmy i niestety jak widać na tym się nie skończyło :-(. Szkoda tylko, że wszelkie koszty takich spraw ponosi nie tyle Miasto Opole, ale My wszyscy w swoich podatkach, natomiast urzędnicy, którzy dopuszczają się uchybień i nie dopełniają swoich obowiązków lub wykonują je wybiórczo, nie ponoszą z tego tytułu żadnej odpowiedzialności ani finansowej ani żadnej innej. Co więcej, czasami nawet dostają nagrody za swoje działania. Tak chyba nie powinno być...?
Na koniec nadmienię tylko, że jeśli któraś z prowadzonych spraw sądowych się zakończy, nie omieszkam jej wtedy opisać w szerszym zakresie i podać zakończenie.

*MZLK (Miejski Zarząd Lokali Komunalnych)


Niedziela, Sierpień 9, 2020, 21:48 | Brak komentarzy »
Na początek konieczne przeprosiny. Ostatnio naprawdę brakowało mi czasu by uzupełniać wpisy na tym blogu, za co gorąco Was przepraszam. Kilka osób zwróciło mi już na to uwagę i zaznaczyło, że z niecierpliwością czeka na kolejne wpisy. O tym, że brakowało mi czasu może świadczyć fakt, że dzisiaj dopiero po raz pierwszy w tym roku znalazłem godzinkę czy dwie by usiąść na rower i zrobić parę kilometrów. Pierwszy raz w tym roku!! Straszne opóźnienie. Niestety pracy jest sporo i czasami przyjemności trzeba odłożyć, ale wracam już do konkretów.

W ubiegłym tygodniu spotkała mnie bardzo przyjemna niespodzianka. Pewna wspólnota poprosiła o "ofertę" na zarządzanie ich nieruchomością. Zawsze staram się podchodzić do wspólnot indywidualnie, więc jak zawsze poprosiłem o spotkanie, by obejrzeć budynek, zapoznać się z jego stanem technicznym, a przy okazji porozmawiać z mieszkańcami. Pani z zarządu poświęciła mi swój czas, więc porozmawialiśmy o ich problemach, a na koniec zorganizowała spotkanie z sąsiadami. Jeden z mieszkańców, który przyszedł na to spotkanie, przyniósł ze sobą wydrukowane fragmenty strony internetowej i bloga prowadzonego przez jednego z zarządców ;-) z terenu Opola i zaproponował, żeby zmienić zarządcę na tego Pana :-D. Wspomniana osoba zaczęła rozdawać sąsiadom wydrukowane teksty, a ja już z daleka zauważyłem nasze logo. Pani (jak sama stwierdziła) spędziła pół nocy na czytaniu naszego bloga i chciała namawiać sąsiadów do zmiany obecnego zarządcy na firmę ... LCN :-D. W ten sposób zostaliśmy docenieni zarówno przez zarząd, który wybrał naszą firmę spośród innych ofert, ale docenili nas również inni właściciele niezależnie od działań zarządu!!!

Takie chwile są bardzo przyjemne, kiedy ktoś nie znając nas, ocenia naszą pracę po efektach lub po opisach naszych działań lub nawet po samym podejściu do ludzi i ich problemów :-).

Wczoraj miałem podobną przyjemność usłyszeć kilka komplementów na temat naszej pracy. Zostałem poproszony o zajęcie się wspólnotą, której to zarządca wypowiedział umowę, bo "za bardzo" interesowała się swoimi sprawami. Podjechałem osobiście obejrzeć obiekt i porozmawiać na miejscu. Pani z zarządu sama przyznała, że byliśmy kolejną firmą, do której się dodzwoniła, ale pierwszą, z którą chciała nawiązać współpracę zaledwie po krótkiej, kilkuminutowej rozmowie telefonicznej.
Proszę mi wierzyć - kilka miłych słów, a uśmiech pojawił się na mojej twarzy na długi czas i pomimo natłoku pracy i zmęczenia nabrałem sił by wykonywać swoją pracę z jeszcze większym zaangażowaniem.

Naprawdę i szczerze dziękuję!!!

środa, Maj 6, 2020, 17:23 | Brak komentarzy »
Sprawa wydaje się banalna. Po co mam wpuszczać kontrolera, jeżeli mogę podać stan licznika telefonicznie lub mailowo?
Tak to wygląda z punktu widzenia mieszkańca. Z punktu widzenia zarządcy jest nieco inaczej. Wizyta kontrolera w mieszkaniu to nie tylko odczyt wskazań wodomierza. Powinien on skontrolować również poprawność działania wodomierza, sprawdzić jego porawny montaż, skontrolować stan techniczny (nie tylko samego wodomierza, ale również instalacji - zwłaszcza tej przed wodomierzem), wizualnie ocenić stan całości, sprawdzić czy następowała ingerencja w instalację i poprawność wskazań urządzenia, itp.
Jak często ma miejsce odczyt wskazań wodomierzy zależy od wspólnoty i zarządcy. Powinno to następować minimum raz w roku, najlepiej na końcu roku kiedy następuje rozliczenie z dostawcą wody. Można jeszcze wykonywać odczyty w połowie roku, ale nie jest to konieczne.

Dlaczego fizyczny odczyt przez kontrolera jest tak ważny? Dlaczego nie można polegać tylko na odczytach zdalnych, na prognozach (w oparciu o poprzednie lata), lub na odczytach podawanych przez mieszkańców (właścicieli, najemców)? Podam prosty przykład z jednej ze wspólnot którą zarządzamy od ubiegłego roku:
- w jednym z mieszkań zarządca nie dokonywał odczytów od trzech lat, okazało się, że prognozy jakie sugerował są baaardzo przesadzone i mieszkańcy mają nadpłatę za wodę w wysokości kilku tysięcy złotych (a pozostali niedopłaty),
- inne mieszkanie miało stare wodomierze, których legalizacja minęła 5-6 lat temu i nie wiadomo czy działają poprawnie,
- w kolejnym mieszkaniu wodomierz był uszkodzony i raz kręcił się do produ, a innym razem do tyłu,
- kolejne mieszkanie miało zatrzymany jeden z wodomierzy i dlatego od roku wskazanie w tym pomieszczeniu było zerowe.
To przykład z jednej wspólnoty, w której administrator zlekceważył potrzebę kontrolowania instalacji podczas osobistych odczytów przez kontrolera. Niestety nie wiem kto i w jaki sposób podawał stany poszczególnych liczników, ale z pewnością nie wszystkie były odczytywane przez kontrolera.
Na koniec dodam tylko, że w naszych wspólnotach jak tylko mogę i czas na to pozwala, to staram się odczytywać wodomierze osobiście. Po pierwsze mam na bieżąco wgląd w stan instalacji, a po drugie mam okazję by chociaż przez chwilę porozmawiać z mieszkańcami i poznać ich bolączki i potrzeby związane z nieruchomościa. Czasami jest to jedyna okazja by porozmawiać o wspólnocie z właścicielami, którzy nie uczestniczą w zebraniach...


środa, Maj 6, 2020, 17:02 | Brak komentarzy »
Witajcie po małej przerwie.
Mogliście pomyśleć, że mamy wakacje, ponieważ nie ma nowych wpisów na naszym blogu. Pracujemy jednak przez cały czas niezależnie od warunków. Nie możemy sobie pozwolić by pozostawić nasze nieruchomości bez opieki i nadzoru. Pracujemy jak zawsze i mogę śmiało powiedzieć, że pracujemy więcej. Więcej z powodu sposobu w jaki funkcjonują urzędy i instytucje. Przykładowo dzisiaj spędziłem blisko godzinę przed drzwiami banku bo musiałem dla jednej wspólnoty załątwić pilną sprawę i nie dało się tego zrobić w bankowości internetowej czy telefonicznie. Przed drzwiami spędziłem godzinę (chociaż byłem pierwszy w kolejce), a całą sprawę załatwiłem w około 5 minut. Podobnie załatwia się inne sprawy. Najbliższą nam placówkę pocztową zamknęli do odwołania, jesteśmy zmuszeni jeździć na czynne placówki i to czynne w skróconych godzinach i stać w kolejkach. Tutaj nadanie zwykłego poleconego zabiera nam minimum pół godziny, gdzie wcześniej  byuło to max 5 minut i to piechotą.
Nie chciałbym tutaj narzekać, ponieważ rozumiem i szanuję wprowadzone obostrzenia. Wiem też, że dotykają one wszystkich w mniejszym lub większym stopniu. Opiszę wam jednak sytuację w jednym z opolskich urzędów. 
W kwietniu dostałem maila z urzędu. Nie jest ważne od kogo i w jakiej sprawie, więc nie zagłębiajmy się w szczegóły. Ważne dla sprawy jest to, że poproszono nas żeby dać odpowiedź i wyjaśnić sprawę w 7dni. Jak tylko możemy to spełniamy takie prośby, więc w wyznaczonym terminie poszła odpowiedź wraz z obszernymi wyjaśnieniami, rysunkami, szczegółami technicznymi, itd. Mniej więcej w tym samym czasie jedna ze wspólnot którą zarządzamy zgłosiła jedną sprawę do rozwiązania. Sprawa dla mnie błacha i gdyby to zależało tylko odemnie byłaby rozwiązana jeszcze tego samego dnia. Ale niestety tak się nie stało. Najpierw była seria telefonów i wymiana maili z jednym z opolskich urzędów, później okazało się że w papierach tego urzędu są braki dotyczące tej wspólnoty (dodam tylko, że my prowadzimy ją od kilku miesięcy) i potrzebna jest zgoda drugiego urzędu (tego który nas prosił o wyjaśnienie sprawy w 7 dni). Oczywiście urząd zamknięty dla petentów, urna na pisma stoi przy samych drzwiach, więc wysłaliśmy odpowiednie pismo mailem i jeszcze wrzuciliśmy oryginał do urny, żeby nikt nie przeoczył bo sprawa pilna. W piśmie i mailu też zaznaczyliśmy, że sprawa pila bo wstrzymuje dalsze postępowanie w ważnej dla mieszkańców sprawie i ..... cisza. Minął już ponad tydzień i nadal nie mamy odpowiedzi. Dodam, że sprawa jest błaha i wymaga tylko formalnego pisma z pieczątką urzędu i nie trzeba się w nic zagłębiać.
Jako ciekawostkę podam fakt, że w tym samym urzędzie w marcu załatwialiśmy inne sprawy dotyczące uchwał wspólnoty i ich załatwienie trwałoby ponad miesiąc. Piszę "trwałoby", ponieważ po tygodniu oczekiwania, po ponagleniach i codziennych telefonach uruchomiliśmy alternatywną procedurę i udało się temat zakończyć w 2 dni. Poinformowaliśmy nawet o tym urząd, a ten po 3 tygodniach poprosił o rozszerzenie tematu (przypomnę, że sprawa już została załatwiona i zamknięta), a po kolejnych 2 tygodniach dostaliśmy ich częściową decyzję. W części tematów nadal nie zajęli stanowiska!
Na koniec dodam tylko, że nie oczekiwaliśmy biernie na ich decyzje. Dzwoniliśmy, mailowaliśmy, prosiliśmy, ponaglaliśmy, ale po kolejnym usłyszanym w słuchawce "nie wiem kiedy pani kierownik to podpisze" zaczęliśmy działać by minąć tą biurokrację i okazało się to strzałem w dziesiątkę. Niestety urzędy są zamknięte, więc nie można pójść i osobiście poprosić o decyzję czy podpis...
Piszę o tym wszystkim z jednego powodu: dzwonią do mnie mieszkańcy naszych wspólnot i dopytują "czy sprawa ... już została załatwiona? Na czym stoimy?". Ja też wolałbym już dokończyć te tematy i zamknąć sprawy, ale musimy czekać na decyzję urzędu. Jeżeli jest droga omijająca tą biurokrację, to z pewnością ją znajdziemy i wykorzystamy, ale niestety nie zawsze można to wyminąć...
WYTRWAŁOŚCI życzę Wam i sobie.


środa, Kwiecień 15, 2020, 08:52 | Brak komentarzy »
Bardzo cieszy mnie, że w naszym pięknym kraju wszyscy jesteśmy równi i wszyscy jesteśmy traktowani jednakowo. Oto kilka przykładów RÓWNOŚCI:
- cieszy mnie fakt, że w czasie narodowej kwarantanny gdy zamknięto zakłady kosmetyczne i fryzjerskie wszyscy politycy, posłowie, ministrowie a nawet premier przestrzegają tego zakazu i strzygą się w domach. Zazdroszczę tylko, że ich żony, córki, synowie, mamy, babcie, itd mają taki talent do strzyżenia i odpowiedni sprzęt. Mnie niestety żona nie ma nawet czym ostrzyc...
- cieszy mnie fakt, że poseł, który jest znany z bycia prezesem jest tak samo traktowany jak każdy obywatel. Cieszy mnie, że nie wychodzi niepotrzebnie z domu np. na cmentarz bo wtedy dostałby mandat jak większość z nas, jak babcia która przed świętami poszła odwiedzić grób zmarłego męża...
- cieszy mnie fakt, że politycy nie organizują spotkań i przestrzegają obostrzeń które sami wprowadzili. Cieszy mnie, że nie chodzą grupami pod pomniki i na cmentarze, cieszy mnie, że zachowyją odstęp od siebie, cieszy mnie że noszą maski i rękawiczki ochronne, tym samym pokazują nam - szarym obywatelom jak należy się zachowywać i są dla nas wzorem...
- cieszy mnie fakt, że policja jest już od dawna wysyłana na ulice by nas chronić i dbać o nasze dobro. Chodzą cierpliwie po tych ulicach, pouczają, edukują, tłumaczą. Doceniam fakt, że mandaty wystawiają jedynie w uzasadnionych przypadkach i to po wyczerpaniu innych form (upomnienie, pouczenie), np. ludziom którzy chodzą samotnie po cmentarzach lub lesie. Przecież w tych miejscach jest najniebezpieczniej, a już szczególnie gdy jesteśmy tam sami...
- cieszy mnie fakt, że w czasach epidemii rządzący naszym wspaniałym krajem nie wprowadzają stanu nadzwyczajnego, a jedynie środki zapobiegawcze jakie stosuje się tylko w sytuacjach nadzwyczajnych, przecież niechcący mogliby zrobić komuś przykrość wprowadzając stan nadzwyczajny...
- cieszy mnie fakt, że partia rządząca nie poddaje się naciskom i za wszelką cenę dąży do przeprowadzenia wyborów prezydenckich. Kto normalny przejmowałby się epidemią i stanem nadzwyczajnym którego przecież nie wprowadzono? Liczę tylko na to, że pójdą za ciosem i więcej spraw będzie można załatwić korespondencyjnie - wybory, matura, egzamin 8-klasistów, egzamin na prawo jazdy, egzamin zawodowy, itd. Przecież do tej pory żyliśmy w średniowieczu...
- cieszy mnie fakt, że zamiast dotować np. służbę zdrowia politycy przyznają ogromne dotacje mediom. Dzięki temu nie mamy może dobrze wyposażonych szpitali, ale możemy codziennie dowiadywać się o ogromnych sukcesach naszego rządu w walce z epidemią, możemy oglądać wielogodzinne relacje z pola walki, oraz poznać prawdziwe powody wyjazdu pana prezesa na cmentarz...

Drodzy politycy, ludzie wpływowi i rządzący naszym krajem. Chwała wam za to wszystko. Bez tego nie wiedziałbym co mam myśleć o was i o zaistniałej sytuacji. Nie wiedziałbym ile dobrego dla Nas robicie. Nie wiedziałbym jak wam na Nas zależy. I najważniejsze - NIE MIELIBYŚMY WZORU DO NAŚLADOWANIA. Dziękujemy wam...

Poniedziałek, Marzec 30, 2020, 11:26 | Brak komentarzy »
Dzisiaj kolejny wpis nieco odbiegający od tematyki nieruchomości. Po ostatnim pojawiły się ciekawe głosy czytelników, zatem postaram się rozwinąć temat. 
Zasadniczo nie jestem zwolennikiem wszelkich regulacji "odgórnych" i sterowania centralnego. Uważam, że ludzie najlepiej o siebie zadbają sami. Nie trzeba im w tym pomagać, a tym bardziej wyręczać. Co więcej - wszelkie programy pomocowe najczęściej osłabiają naturalne instynkty i rozleniwiają beneficjentów. A to jest bardzo niedobre zjawisko. Ostatnio pisałem o pomocy w obliczu pandemii koronawirusa. Wg. mnie pomoc powinna polegać na maksymalnym odciążeniu ludzi czy firm, trzeba ludziom dawać wędkę a nie rybę. Jeżeli chodzi o politykę, to obciążenia podatkowe w naszym kraju są bardzo duże. Jeżeli do tego dodamy inne ograniczenia nakładane przez państwo, czy chociażby utrudnienia w postaci rosnącej z miesiąca na miesiąc biurokracji i papierologii, to otrzymujemy obraz frontu wojny pomiędzy przedsiębiorcami a państwem. Państwo nie pomaga, tylko przeszkadza i próbuje wydusić pprzedsiębiorcę jak cytrynę. Czy zatem uważam, że nie powinniśmy płacić podatków? Nie! Powinniśmy je płacić, ale w dużo mniejszej skali, a sama polityka podatkowa powinna zostać ograniczona do niezbędnego minimum. Najpierw politycy tworzą zagmatwane i niejasne przepisy podatkowe, później tworzą do nich wyjątki i wyjątki od wyjątków (tak, by wybrane firmy czy sektory miały lepiej), a na końcu interpretuję te przepisy jak chcą i nie zawsze tak samo. Nie wiem czy wiecie, ale jeżeli przedsiębiorca A wystąpi do US o interpretację przepisów podatkowych, to przedsiębiorca B nie może bazować na tej interpretacji, tylko musi wystąpić o swoją. I w ten sposób dwie firmy prowadzące identyczną działalność bardzo często dostają dwie róne interpretacje...
Uważam, że polityka podatkowa powinna być prosta, przejrzysta, jasna dla każdego, a każda niejasność interpretowana i publikowana publicznie - i taka interpretacja powinna obowiązywać wszystkich bez wyjątku.

Tutaj zaczepiłem o kolejny wątek - RÓWNOŚĆ. Każdy z nas powinien być traktowany przez prawo na równi z innymi. Sędzia który pilnuje naruszania prawa i wydaje wyroki nie może stać ponad prawem. W przypadku złamania jakiegokolwiek prawa wg. mnie powinien być traktowany surowiej niż przeciętny obywatel, gdyż przeciętny człowiek może nie wiedzieć że łamie prawo bo go nie zna, a sędzia ma taką wiedzę i powinien być w tej kwestii autorytetem.
W dziedzinie moralności takimi autorytetami powinni być etyk, ksiądz, przywódca duchowy, rabin - niezależnie od wyznawanej wiary i sposobu życia. Taka osoba powinna być dla pozostałych ludzi wzorem do naśladowania i dlatego mamy prawo więcej od niej wymagać i surowiej ją postrzegać poprzez pryzmat głoszonych prawd.
Polityk, który stanowi dla nas prawo również powinien być traktowany na równi z innymi ludźmi, a karany powinien być surowiej. Niedopuszczalne jest rozdzielanie np. wysokości kwoty wolnej od podatku polityka i reszty populacji. Niedopuszczalne jest przyznawanie immunitetu politykom by mogli łamać prawo i np. jeździć samochodem pod wpływem alkoholu. Niedopuszczalne jest tworzenie przywilejów dla polityków w postaci darmowych lotów samolotami, kupywanie im drogich limuzyn, zapewnianie im ochrony, itd. Jak polityk ma poznać jak wyglądają nasze drogi, skoro do domu lata darmowym samolotem (i to często z całą rodziną)? Jak może wiedzieć jak żyje przeciętny obywatel za 2000zł, skoro sam zarabia kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt razy więcej i jeszcze otrzymuje bezpłatnie samochód wraz z kierowcą i paliwem, dostaje telefon wraz z opłaconym abonamentem, itp.? Jak mamy wierzyć komuś, kto organizuje nam publiczną służbę zdrowia, ale sam leczy się w specjalistycznych szpitalach niedostępnych dla przeciętnego obywatela? Jak ufać komuś, kto powinien dbać o narodowy interes, a tak naprawdę prowadzi działania na rzecz innych państw i obcego kapitału? Jak brać za wzór kogoś, kto dla własnego zysku wyprzedaje nasz majątek?
Historia ludzkości lubi się powtarzać. Ciekawy jestem, co będzie punktem zapalnym i otworzy oczy społeczeństwu. Bardzo często w naszej historii takimi punktami zapalnymi były tragedie obejmujące miliony ludzi. Czy covid-19 będzie takim punktem zapalnym???

środa, Marzec 25, 2020, 17:23 | 1 Komentarz »
Dzisiaj krótki wpis o dobrym ZARZĄDCY w obliczu epidemii. Już nie raz pisałem jaki jest dobry zarządca, pisałem też, że taki zarządca nie jest lubiany przez wszystkich. I NIE MUSI BYĆ LUBIANY. Jego zadanie nie polega na przypodobaniu się każdemu mieszkańcowi. On musi działać w sposób stanowczy, wykonywać swoje działania i starać się utrzymać powierzoną mu nieruchomość w jak najlepszym stanie. Nawet jeżeli nie wszystkim się to podoba i nie wszyscy to akceptują. Nie wszyscy też rozumieją jego działania, ale najważniejszy jest efekt końcowy i wyniki jego działań.
Obserwując to, co się dzieje wokół nas, obserwując zachowania polityków w czasach kryzysu, obserwując osoby decyzyjne w tych ciężkich czasach pandemii, odnoszę wrażenie, że niewiele z tych osób rozumie swoją rolę w tym całym zamieszaniu. Mam odczucie, że osoby te nie znają swoich zadań, nie wiedzą do czego zostali przez naród / podatników wybrani, nie mają właściwej wiedzy i kompetencji do wykonywania swoich działań.
Zapytacie: co to ma wspólnego z zarządcą? Otóż bardzo dużo! Prezydent, premier, poszczególni ministrowie, nasi prezydenci, burmistrzowie, radni i wszystkie osoby na decyzyjnych stanowiskach są zarządcami, którzy zarządzają naszym majątkiem. I to na dużo większą skalę niż zwykły zarządca nieruchomości. Od ich decyzji zależy majątek wielu tysięcy a nawet milionów ludzi, a nawet ich zdrowie czy życie...
Zawsze staram się trzymać z daleka od polityki, na wybory jak tylko mogę to chodzę, ale nie chciałbym tutaj stawać po stronie konkretnych partii czy polityków. Jestem tylko mocno zaniepokojony tym, co się dzieje obecnie w naszym kraju (i na świecie) z powodu zaniedbań (lub głupoty) ludzi, od których zależy nasze zdrowie i życie. Nie mam na nic wpływu i mogę tylko obserwować to, co się dzieje, ale czasami nie wytrzymuję. Ile osób musi umrzeć, żeby politycy się wreszcie opamiętali? Ile ludzi musi zostać bez pracy, żeby wreszcie wprowadzono ułatwienia dla przedsiębiorców? Ile firm jeszcze musi zbić majątek na nieszczęściu innych, żeby wreszcie wprowadzono odpowiednie regulacje? Co musi się stać, żeby świat docenił właściwych ludzi???
Pamiętam, jak kilka tygodni temu jeszcze przed stwierdzeniem pierwszych zarażeń koronawirusem w Polsce rozmawiałem z bliskimi i stwierdziłem, że konieczne jest zamknięcie granic i to bardzo rygorystyczne, gdyż w taki sposób najłatwiej jest ograniczyć rozprzestrzenianie tego "zła". Teraz mamy epidemię, a dopiero od piątku będą bardziej rygorystyczne kontrole na granicach i kwarantanna nawet dla pracowników, którzy do tej pory mogli jeździć gdzie chcieli. Z drugiej strony - po co zamykamy granice i wstrzymujemy loty samolotów, skoro samoloty są wysyłane po dziesiątki tysięcy "podróżnych" rozsianych po całym świecie. Ściągamy ich do kraju i nawet nie kontrolujemy co później robią, z kim się spotykają...
Firmy stoją na krawędzi bankructwa, nikt nie wie ile jeszcze potrwają utrudnienia, ale z pewnością jest to dopiero początek. A co robią urzędnicy? Nic. Przynajmniej nic pożytecznego. Nie mogę zanieść dokumentów do podpisania osobiście, bo "stan wyjątkowy", z wysłaniem pocztą są problemy bo część placówek zamknięta, a te otwarte są czynne krócej, wysyłam zatem maila, po tygodniu ponawiam bo temat jest pilny, w międzyczasie dzwonię i jak mi się udaje dodzwonić, to jestem zbywany "bo pani dyrektor nie ma w pracy". Czyli urząd może zwlekać, ale ja mam terminy z których muszę się wywiązać!. Nigdy nie byłem zwolennikiem specjalnego pomagania komukolwiek (mówię tutaj o firmach i programach typu 500+, przynajmniej nie w obowiązującej formie), ale urzędy i "państwo" powinny mniej przeszkadzać - wtedy nie będzie potrzeby komukolwiek pomagać. Zamiast dawać wybranym 500+ zmniejszcie ich obciążenia podatkowe i podnieście kwotę wolną od podatku...
Zaczynam narzekać, więc będę kończył ten wpis.

Dużo zdrowia życzę wszystkim
I uważajcie na siebie - wy sami najlepiej możecie o siebie zadbać!!!

Wtorek, Marzec 10, 2020, 18:13 | Brak komentarzy »
Ostatnia część pytań:

22. W naszej wspólnocie chcą założyć kotłownię gazową dla wszystkich. Czy to się opłaci?
Trudne pytanie do wytłumaczenia bez zapoznania się z szeregiem czynników: jaki budynek, ile mieszkań, jakie ogrzewanie wchodzi w grę oprócz gazowego, jak ogrzewana jest ciepła woda, czy budynek jest ocieplony, jaki będzie sposób rozliczenia ogrzewania. Do każdej takiej inwestycji trzeba podejść indywidualnie i tylko wtedy można określić opłacalność inwestycji.

23. Gdzie działamy?
Jeżeli chodzi o typ nieruchomości to budynki mieszkalne, najlepiej stare kamienice, ale to już niekoniecznie - prowadzimy też nowe budynki, Jeżeli chodzi o zasięg, to działamy w województwie opolskim (chociaż mieliśmy też propozycje z poznania i wrocławia), w szczególności miasta i okolice: Strzelce Opolskie, Ozimek, Opole, Dobrzeń Wielki, Niemodlin, Prószków, Tułowice, Łambinowice i okolice.

24. Od kiedy działamy?
Licencję zawodową zarządcy nieruchomości posiadam od 3 kwietnia 2012r. Wcześniej kilka lat działałem pod "nadzorem" osoby posiadającej takową licencję, która była obowiązkowa, aż do czasu deregulacji tego zawodu. Zatem na rynku zarządców jesteśmy już ponad dziesięć lat. Wcześniej prowadziłem dla naszych klientów inwestycje, zajmowałem się integracją i koordynacją w branży budowlanej, więc doświadczenie w branży mam dużo dłuższe.

25. Jaki program dla zarządców jest najlepszy?
Nie ma tutaj jednoznacznej odpowiedzi. Jeżeli chodzi o programy wspomagające rozliczanie, to każda księgowa ma swój typ. Jeżeli chodzi o programy typu CAD, to również wszystko zależy od naszych preferencji. Ważna jest też ilość i wielkość wspólnot, bo to przekłada się na koszt odpowiedniego oprogramowania, a także na koszty abonamentu. Tutaj naprawdę jest ciężko podać konkretne programy - każdy z nich ma swoje zalety i wady. Musimy dopasować go do swoich potrzeb i swojego stylu pracy. Nie ma jednego programu idealnego.

26. Reprezentant gminy na ostatnim zebraniu zarzucił nam brak kosztorysu na ocieplenie i odmówił podpisania uchwały. Czy jest ona ważna?
Jeżeli większość właścicieli liczona udziałami była "za" to jak najbardziej jest ona ważna. Gmina ma swoje wymogi i często żąda kosztorysów by mieć papier (w branży nazywamy  to dosadniej :) ), ale przepisy tego nie nakazują. Jeżeli zarządca ma rozeznanie w temacie remontu i potrafi zebrać oferty bez wykonywania kosztorysu i jednocześnie potrafi jednoznacznie określić zakres prac i wymagania wspólnoty, oraz rodzaj materiałów na jakich ma być wykonane zlecenie, to nie ma konieczności wykonywania kosztorysów. Brak podpisu jednego z właścicicieli nawet jeżeli był obecny na zebraniu nie wstrzymuje jej wykonania. Jeżeli jest to właściciel większościowy, to proszę poczytać o opcji głosowania '1 właściciel - 1 głos'.

27. Czy miałem nieprzyjemności ze względu na istnienie tego bloga?
Jeżeli pytanie dotyczy braku przychylności innych zarządców ze względu na opisywanie schematów ich działań, lub obnażanie nieprawidłowych działań, to mogę odpowiedzieć, że negatywne głosy do mnie docierają, ale nie miałem z tego powodu większych nieprzyjemności. Ze strony urzędników też otrzymałem kilka 'uwag', czasem nawet większych 'problemów', ale są raczej one wynikiem prowadzonych przez nas działań, a nie samą obecnością niniejszego bloga. Pochwalę się tutaj, że miałem sporo pozytywnych głosów od czytelników, którzy po lekturze moich wpisów potrafili inaczej spojrzeć na swoją wspólnotę i na działania prowadzone wewnątrz.

Dziękuję za Wasze pytania. Pojawiło się jeszcze kilka pytań, ale są one bardziej opisowe i wymagają dłuższych odpowiedzi, zatem poświęcę im osobne wpisy.  Kilka z pytań które już padły również wymagają rozszerzenia, więc też będą podstawą do kolejnych tematów.

środa, Marzec 4, 2020, 20:27 | Brak komentarzy »
16. Czy muszę udostępnić wodomierz do odczytu? Czy mogę podać stan SMS'em?
Wszystko zależy od ustaleń pomiędzy wspólnotą a zarządcą, oraz wymagań wspólnoty. Z technicznego punktu widzenia podczas odczytów wodomierzy osoba odczytująca powinna także skontrolować stan instalacji - rur, złączy, zaworów, wodomierza, plomb zabezpieczających, zgodności numeru wodomierza, itd. Zatem należy udostępnić lokal do dokonania takich czynności. Zwyczajowo ustala się we wspólnotach, że stany wodomierzy można podać do rozliczeń także telefonicznie, SMS'em lub mailowo, zwłaszcza jeżeli wodomierze odczytywane są częściej niż raz do roku. Jeżeli wodomierze mają moduł komunikacyjny i mogą być odczytane zdalnie, to kontroler ma prawo wejść do lokalu by dokonać czynności kontrolnych. 

17. Chcę sprzedać mieszkanie. Czy muszę osobiście informować zarządcę?
Osobista forma nie jest wymagana. Nie zmienia to jednak faktu, że zarządcę należy poinformować o sprzedaży mieszkania. Zmiana właściciela wiąże się z rozliczeniem lokalu, zmianą ilości osób zamieszkałych w lokalu, rozliczeniami z dostawcami mediów i liczników, itd.

18. Za co tak naprawdę płacimy administratorowi?
Polecam przejrzeć umowę z administratorem - tam powinien być określony zakres jego obowiązków i przypisane do tego wynagrodzenie. Nie ma jednej uniwersalnej umowy, zatem zakres obowiązków poszczególnych administratorów może się różnić. Jak już kiedyś pisałem zakres obowiązków administratora i zarządcy różni się jeszcze bardziej. Oprócz umowy polecam jeszcze przejrzeć dokumentację wspólnoty - można się z niej dowiedzieć co robi nasz administrator, komu zleca określone usługi, czy bierze dodatkowe wynagrodzenie np. za "przygotowanie dokumentacji", itd.

19. Chcę zmienić zasilanie mieszkania na 3fazowe. Czy muszę mieć pozwolenie sąsiadów?
Zmiana instalacji zasilającej wiąże się z pracami na częściach wspólnych, zatem przed przystąpieniem do prac należy uzyskać zgodę wspólnoty. W wielu przypadkach prac na częściach wspólnych należy się wykazać prawem do lokalu, zatem taka zgoda wspólnoty jest niezbędna. Taką zgodę należy uzyskać w każdym przypadku prac na częściach wspólnych - kominach, instalacji gazowej, instalacjach wod-kan, elektrycznych, teletechnicznych, klatkach, piwnicach, dachu, itd.

20. Czy możemy sami prowadzić swoją wspólnotę? Czy musimy zatrudnić administratora?
Wspólnota wybiera zarząd, który może prowadzić sprawy wspólnoty samodzielnie. Zarząd może być jedno lub wieloosobowy, zatem jeżeli wspólnota jest "zgrana" to spokojnie może sama prowadzić swoje sprawy. Jeżeli do zarządu wybrana zostanie osoba, która umie prowadzić księgowość i rozliczenia to nie ma nawet potrzeby zatrudniania księgowej. Oczywiście przy wyborze takiej formy prowadzenia wspólnoty można wspomagać się osobami czy firmami z zewnątrz i zlecać im określone czynności - wykonanie kosztorysu, przeprowadzenie kontroli, napisanie wniosku, dokonanie rozliczenia, etc.. Osobnym zagadnieniem jest pytanie czy polecam takie prowadzenie nieruchomości? Ale nie takie było pytanie czytelnika...

21. Nie byłam na zebraniu, a nikt nie poinformował mnie o podjętej uchwale. Czy istnieje taki obowiązek?
Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, to nie ma konieczności informowania wszystkich właścicieli o tym. Nie zmienia to faktu, że każdy właściciel może poprosić zarządcę o poinformowanie go jakie uchwały zostały podjęte, czy jakie były decyzje wspólnoty. Jeżeli jednak uchwała nie zapadła na zebraniu i część głosów była zbierana w trybie indywidualnego zbierania podpisów, to wtedy należy poinformować wszystkich właścicieli (także tych, którzy głosowali na zebraniu) o podjętych uchwałach. 

środa, Marzec 4, 2020, 19:28 | Brak komentarzy »
Dzisiaj kolejna część odpowiedzi na Wasze pytania

10. Czy zarządcy nadal muszą posiadać licencje? Czy tacy zarządcy są lepsi?
Od kilku lat rynek zarządców objęła deregulacja i obecnie licencje nie są już wydawane. Istnieją stowarzyszenia, które wydają dla swoich członków różnego rodzaju licencje i certyfikaty, ale są to dokumenty wewnętrzne i nie są one jednolite. Aby otrzymać taki certyfikat wystarczy opłacić składkę członkowską i mamy ważny dokument do następnej opłaty. Obecnie nie ma potrzeby posiadania jakiejkolwiek licencji, nie ma potrzeby doszkalania się, nie trzeba posiadać stosownego wykształcenia. Trudno jest jednoznacznie określić kto jest lepszym zarządcą. Znam przypadki administratorów z wieloletnim doświadczeniem i licencją, którym nie powierzyłbym własnego mieszkania, ale znam też takich bez doświadczenia i licencji, a za to z ogromną pasją, którzy prowadzą swoje nieruchomości w sposób bardzo dobry i ze świetnymi wynikami. Nie ma tutaj reguł

11. Czy na wszystkich urzędników jestem taki cięty?
Przeglądając moje wpisy można sobie wyrobić przekonanie, że jestem cięty na urzędników. Prawda jest taka, że te sytuacje które opisuję są ciekawsze i mogą przekazać szerszą wiedzę w moich wpisach - taką skoncentrowaną. Większość osób z którymi mam styczność w pracy zawodowej to normalni ludzie, z normalnym podejściem do petenta, z którymi zawsze można porozmawiać i jeżeli jest taka potrzeba to ustalić wspólne stanowisko. Oczywiście zdarzają się wyjątki i to o tych wyjątkach piszę. Nie będę przecież zanudzał Was opowieściami jak to byłem w urzędzie i składałem rozliczenie...

12. Nasz administrator na zebraniach zbiera podpisy pod uchwałą o wykonaniu prac, ale bez podania konkretnej firmy, ceny. Czy to normalne?
Jeżeli jest to uchwała o ustaleniu planu gospodarczego czy wyborze konkretnych prac do wykonania w najbliższym czasie to tak. Później jednak powinno nastąpić ustalenie szczegółowego zakresu prac, ewentualnie wykonanie kosztorysu inwestorskiego, zebranie ofert, ustalenie cen, wybór najkorzystniejszej dla wspólnoty oferty (nie zawsze jest to oferta najtańsza), oraz podpisanie umowy. Wspólnota powinna w formie uchwały zaakceptować konkretną ofertę i konkretny zakres prac, oraz konkretną cenę. Jeżeli wydatki są niewielkie i dotyczą np. usunięcia małej usterki to zarządca może dokonać wyboru wykonawcy bez informowania wspólnoty, ale to powinno wynikać z umowy o zarządzanie. Jeżeli administrator zbiera podpisy pod uchwałą bez przedstawienia wspólnocie kontrofert i porównania cen, to jest to nadużycie. Jeżeli później zleca prace bez porozumienia ze wspólnotą i wspólnota nie zna treści umowy i nie akceptowała ceny to tak nie powinno być

13. Czym się różni zarząd własny od powierzonego?
Zarząd własny, a właściwie właścicielski, to zarząd wybierany w dużych wspólnotach, najczęściej spośród właścicieli (ale niekoniecznie, warunek - może to być tylko osoba fizyczna). W ten sposób wspólnota samodzielnie wykonuje zarządzanie nieruchomością wspólną. Wybrany zarząd właścicielski może wynająć zarządcę, administratora lub księgową do prowadzenia spraw wspólnoty. W przypadku zarządu powierzonego, jak sama nazwa wskazuje, powierza się go osobie fizycznej lub prawnej w formie aktu notarialnego na podstawie art.18 ustawy o własności lokali. W tym przypadku powierzenie i odwołanie zarządu odbywa się w formie aktu notarialnego, zatem tutaj jakakolwiek zmiana jest trudniejsza. Temat zasługuje na szersze omówienie, więc jeszcze do niego wrócimy.

14. Czy mógłbym podać więcej przykładów niegospodarności w Opolu?
Mógłbym. I to sporo. Tylko po co? Jeżeli będę poruszał konkretny temat i będzie okazja przytoczyć jakiś przykład, to to zrobię, ale szkoda naszych nerwów na roztrząsanie takich tematów. Zakładając bloga chciałem, by był on kopalnią wiedzy i konkretnych przykładów, a nie tylko miejscem narzekania. Chcecie przykładów niegospodarności - rozejrzyjcie się dookoła, zainteresujcie się tym, co dzieje się najbliżej Was. I to nie tylko w Opolu. Sporo tego jest...

15. Czy można oddzielić część korytarza z której tylko ja korzystam?
Nie. Części wspólne muszą być dostępne dla wszystkich. Nawet jeżeli z korytarza korzysta jeden właściciel (przykładowo mieszka jako jedyny na ostatnim piętrze lub na końcu korytarza), to nie można pozbawić pozostałych właścicieli dostępu do tego korytarza. Z tego samego powodu nie można wykorzystywać części wspólnych do prywatnych celów. Nie można traktować korytarza lub piwnić jako prywatnych przechowywalni, nie można ustawiać tam szafek i przechowywać w nich prywatnych rzeczy (chyba, że właściciele zgadzają się na takie zagospodarowanie części wspólnych), nie można zamykać wnęk - nawet jeżeli nikt ich nie używa.

Niedziela, Marzec 1, 2020, 23:05 | Brak komentarzy »
Pytania ciąg dalszy

5. Co zrobić jeżeli udziały we wspólnocie nie są równe 100%?
Jeżeli w pytaniu chodzi o to jak liczyć udziały czy ważność głosowania, to liczymy normalnie dodając udziały poszczególnych właścicieli. Jeżeli zagłosują wszyscy i otrzymamy, że przykładowo za uchwałą głosowało 15 właścicieli posiadających 102,4% udziałów, to tyle wpisujemy na karcie go głosowania.
Jeżeli w pytaniu chodziło o specjalny sposób głosowania, to jest taka możliwość - opiszę to w odpowiedzi na kolejne pytanie

6. Kiedy można głosować na zasadzie: 1 właściciel - 1 głos?
W przypadku gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (lub 100% - jak kto woli), wtedy właściciele którzy posiadają minimum 20% udziałów w nieruchomości mogą wyjść z żądaniem, że w danej sprawie przyjmujemy zasadę głosowania '1 właściciel - 1 głos'. Jest to istotne ułatwienie dla wspólnot, w których poprzedni właściciel nieruchomości (gmina, deweloper, etc) posiada większość udziałów i blokuje przyjęcie niektórych rozwiązań, np. nie zgadza się na wybór nowego zarządcy, czy nowego zarządu.

7. Nasza kamienica ma wspólne instalacje z sąsiednią klatką, ale za awarie płacimy tylko my. Jak to zmienić?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Jeżeli różne wspólnoty mają wspólne instalacje (przyłącza wod-kan, gazowe, przyłącza elektryczne, teletechniczne, a czasem nawet wspólne instalacje w częściach wspólnych, czy nawet wspólne ogrzewanie lub kotłownie) to najlepiej będzie jeżeli będą ze sobą ściśle wspólpracowały w danych tematach. Optymalnym rozwiązaniem będzie zatrudnienie jednego zarządcy dla wszystkich powiązanych wspólnot. Wtedy jeden zarządca ma dostęp do pełnej dokumentacji, do stanów finansowych poszczególnych wspólnot, czy wręcz do stanów wodomierzy w każdym lokalu, dzięki czemu może podejmować odpowiednie działania i planować je z odpowiednim wyprzedzeniem. Mam niestety niemiłe doświadczenia w tym zakresie i wiem, że często zarządcy nie chcą współpracować ze sobą i nie można ich do tego przekonać żadnymi racjonalnymi tłumaczeniami. A cierpią na tym budynki i wspólnoty. Innym rozwiązaniem, które zdarzało mi się realizować było rozdzielenie instalacji. Jeżeli technicznie i ekonomicznie jest to uzasadnione, to czasami jest to jedyne możliwe do zrealizowania działanie. Dobre pytanie i niedługo postaram się opisać ten temat szerzej.

8. Najbardziej kuriozalne sytuacje w pracy zarządcy?
Nie wiem jak to ułożyć. Co jest najbardziej kuriozalne? Co jest najgłupsze? Co jest najdziwniejsze? Takich sytuacji w swojej pracy zawodowej miałem sporo. Nie tylko w pracy zarządcy, ale ogólnie w całym życiu zawodowym. Kuriozalne było wysiewanie trawy w grudniu na śnieg tylko po to, żeby pani z komisji przetargowej mogła wpisać że trawę wysiano. Kuriozalne było wysłuchiwanie pani administrator, która chciała wykonać na koszt wspólnoty inwentaryzację kominiarską, chociaż mogła wykonać całkowicie bezpłatną inwentaryzację całościową. Ta sama pani administrator tłumaczyła to pilną potrzebą i bezpieczeństwem mieszkańców, a jednocześnie przez kilkanaście lat swojej działalności nie zrobiła w tym zakresie nic. Kuriozalne było obserwować, jak urzędnicy rozbierają wykonany dopiero chodnik pod zarzutem, że jest wysoki i nie spełnia wymagań, a następnie w tym samym miejscu wykonują dokładnie taki sam o takiej samej wysokości, tylko droższy ale z tańszych i mniej trwałych materiałów (i te droższe materiały oddają za darmo wykonawcy). Kuriozalne były tłumaczenia wykonawcy, który wmawiał inwestorowi, że on robi dobrze bo robi drogo, a inni którzy robią taniej robią źle. Kuriozalna jest współpraca z urzędami które w żaden sposób nie kontrolują swoich pracowników i wydają publiczne pieniądze na fanaberie pracowników. Kuriozalne są sytuacje w których urzędnik odpowiedzialny za bezpieczeństwo mieszkańców udaje, że dba o to bezpieczeństwo, a tak naprawdę bez świadków i poza oficjalną drogą wymusza na innych wykonanie działań mogących spowodować nawet śmierć mieszkańców. Takich kuriozalnych sytuacji mogę wymienić dziesiątki a nawet setki. Która będzie najbardziej kuriozalna?

9. Co cechuje dobrego zarządcę? Pytam o samoocenę
Ten temat już poruszałem. Z mojej perspektywy najważniejsze są dwie rzeczy: pasja i otwarty umysł! Połączenie tych dwóch rzeczy sprawia, że ciągle się rozwijamy, poszukujemy nowych dobranych / dopasowanych rozwiązań, szukamy przyczyn, a nie tylko usuwamy skutki, staramy się dotrzeć do sedna sprawy, nie zadowalamy się tym co robią "wszyscy", do każdej inwestycji, czy do każdego budynku podchodzimy indywidualnie, nie zależy nam na szybkim zamknięciu "tematu", tylko na skutecznym zamknięciu, itd. W tym zawodzie trzeba mieć szerokie perspektywy i nie ograniczać się do przyjętych norm. Trzeba poszukiwać nowych norm. Postaram się kiedyś rozszerzyć ten temat i podać ciekawe przykłady, które mi się nasuwają.

Niedziela, Marzec 1, 2020, 21:25 | Brak komentarzy »
Pytań było sporo, więc odpowiedzi podzieliłem na części. Kolejność losowa, pytania zawierające konkretne adresy uogólniłem. Zaczynamy
1. W gazecie .... był artykuł o zarządcach i ranking zarządców polecanych przez redakcję. Czy te rankingi są miarodajne i kto ocenia zarządców?
Kilkanaście lat temu gdy nie zajmowałem się jeszcze zarządzaniem nieruchomościami a prowadziłem działalność w innej branży miałem okazję poznać schematy działań różnych wydawnictw. Powtarzają się one niezależnie od właściciela wydawnictwa czy branży w jakiej wychodzi dane czasopismo, gazeta, czy portal internetowy. Wydawnictwa czy portale oferują firmom przykładowo 2 strony artykułu (oficjalnie jest to niezależny artykuł nie "sponsorowany") "za darmo", pod warunkiem, że w tej samej gazecie wykupimy pół stronicową reklamę. Im więcej reklam wykupimy, albo im więcej razy powtórzymy reklamę, albo jeżeli wykupimy reklamę na okładce to ilość stron "darmowego i niezależnego" artykułu dostaniemy. Oczywiście tekst i zdjęcia do artykułu też musimy opracować sami, Gazeta o którą pytał czytelnik również nie jest wydawnictwem niezależnym i należy do jednego stowarzyszenia zarządców nieruchomości. Takie stowarzyszenie zrzesza zarządców na zasadzie - opłać roczną składkę i będziesz naszym członkiem i możesz powiedzieć że należysz do stowarzyszenia xxx. Sprawdziłem ranking o który pytał czytelnik i na pierwszym miejscu była wymieniona firma prezesa stowarzyszenia, na drugim miejscu jego wieloletniego "pomocnika" (w branży nazywanego prawą ręką prezesa), a na trzecim miejscu znalazła się firma, która w danym wydaniu tej gazety wykupiła reklamę na dwie strony. Nigdzie nie znalazłem informacji kto wybierał te firmy, kto i na jakich zasadach zgłaszał kandydatów, jakie były kryteria wyboru? Sami oceńcie rzetelność rankingów w takich pismach.

2. Czy przyjmujemy do zarządzania zadłużone wspólnoty?
Oczywiście. Jeżeli wspólnota jest zadłużona wobec dostawców lub ma kredyt w banku, to przejmniemy taką wspólnotę, przeanalizujemy sytuację finansową i poszukamy możliwości zmniejszenia zadłużenia, przeanalizujemy sytuację kredytową i oferty innych banków. Zdarzało się nam, że zmienialiśmy bank i warunki kredytowe, gdyż zaciągnięte kredyty miały bardzo niekorzystne warunki. Jeżeli zadłużony jest właściciel wobec wspólnoty również podejmujemy odpowiednie działania zmierzające do spłaty zadłużenia, oczywiście wraz z ustawowymi odsetkami. 

3. Jakie miałem nietypowe nieruchomości w zarządzie?
Każda nieruchomość jest dla nas inna i nietypowa. Spotkałem się raz z nietypową propozycją zarządzania nieruchomością aż w Poznaniu. Propozycja nietypowa, bo odległość spora, a Pani która szukała zarządcy dla swojej kamienicy nie mogła znaleźć odpowiedniego zarządcy i dotarła swoimi ścieżkami aż do nas. Ciężko jest wskazać konkretną nietypową nieruchomość. Jedne są dla nas interesujące ze względu na strategiczne położenie, inne ze względu na ciekawych ludzi tam mieszkających, inne ze względu na niewykorzystany potencjał, jeszcze inne ze względu na zawiła sytuację lub niewyjaśniony stan prawny. itd. Może czytelnika usatysfakcjonuje odpowiedź, że proponowano nam zarządzanie cmentarzem i sklepem wielkopowierzchniowym. Czy to wystarczająco nietypowe nieruchomości?

4. Dlaczego dawniej administratorzy zarabiali tak dużo?
Gdy w życie weszła ustawa o własności lokali i zaczęły powstawać wspólnoty nie było na rynku odpowiednich firm. Te które powstały najczęściej były firmami które powstawały z ludzi pracujących dla gmin i podzieliły one wszystkie nieruchomości między siebie. I tak z dnia na dzień pracownicy ZGM'ów i innych podobnych instytucji założyli własne działalności gospodarcze i zaczęli prowadzić nierzadko po kilkaset wspólnot mieszkaniowych. Nikt naprawdę nie regulował tych "przejęć" wspólnot, nikt nie regulował stawek które były określane, a właściwie narzucane nowym właścicielom, nie było konkurencji na rynku (firm było niewiele, a nieruchomości setki a nawet tysiące), wiedza właścicieli znikoma by nie powiedzieć zerowa. Te wszystkie czynniki składały się na to, że osoby zakładające firmy wykorzystywały sytuację i ustalały często niebotyczne stawki. Podam jeszcze przykład który znam osobiście - pan X wraz z małżonką pracowali w ZGM . Następnie w latach '90 małżonek założył firmę i przejął około 20-30% nieruchomości w mieście Y. Właścicielem większościowym w tych nieruchomościach była gmina, która dopiero stopniowo sprzedawała mieszkania. Małżonka pana X została kierowniczką w jednostce budżetowej odpowiedzialnej za nieruchomości z ramienia gminy (następca ZGM). I teraz pan X występował do gminy z wnioskiem o zatwierdzenie przyjętych stawek za zarządzanie i te zatwierdzenia dokonywała małżonka pana X. Głos właścicieli się nie liczył, gdyż w większości przypadków stanowili oni zdecydowaną mniejszość. Dochodziło do sytuacji kiedy na kartach do głosowania wystarczył jeden podpis - pani X jako reprezentanta gminy i uchwała przechodziła bez problemów. Paradoks, ale niestety prawdziwy.

Niedziela, Marzec 1, 2020, 18:30 | Brak komentarzy »

Miałem pisać odpowiedzi na Wasze pytania, ale wczoraj poproszono mnie abym reprezentował na zebraniu wspólnoty znajomego, bo mieszkańcy nie są zadowoleni z obecnego administratora: jego działania są bardzo chaotyczne, nie potrafi przypilnować ekip przy remontach (położyli nowe dachówki, ale stare spróchniałe krokwie zostały), koszty ogrzewania są wysokie, zadłużenia właścicieli przekroczyły 55tyś, ludzie płacą za nieswoje piwnice, w budynku nie ma przeprowadzonej wymaganej inwentaryzacji, na podwórku kałuże są takie, że nie można przejść chodnikiem, i dużo, dużo więcej...
Przyznam się szczerze, że pierwszy raz uczestniczyłem w zebraniu, na którym pani administrator nawet nie przygotowała żadnych uchwał, bo jak stwierdziła obecnych jest 25% właścicieli więc i tak decyzja nie zapadnie. Nie zebrano żadnych podpisów, nie udzielono absolutorium administratorowi, nie zatwierdzono planu gospodarczego na następny rok, a pani administratorka wyszła z zebrania jeszcze przed zakończeniem  - oczywiście protokołu też nie widziałem. Jak stwierdziła pani na początku "możemy sobie jedynie porozmawiać". Tylko że rozmowy przeprowadza się przed zebraniem. Na zebraniu też można dyskutować, ale te dyskusje powinny być konstruktywne, a nie tylko po to by posiedzieć i porozmawiać.
Na większość pytań właścicieli padała odpowiedź pani administrator lub jej syna, że to się nie da, że się nie opłaci, albo że wspólnota będzie musiała wydać na początek duże pieniądze...
Jednym z takich tematów był strych, a właściwie strychy. Mieszkańcy chcą sprzedać strychy. Zalet jest mnóstwo - kolejni właściciele, którzy będą się dokładać do opłat, pieniądze pozyskane ze sprzedaży, więcej środków na funduszu remontowym, niższe koszty ogrzewania całego budynku (nowi właściciele docieplą dach nad swoimi mieszkaniami), mieszkania "pod strychami" będą cieplejsze bo już nie będą ogrzewać strychu nad sobą, uporządkowane sprawy współwłasności, uregulowane sprawy piwnic, Jedną z takich zalet jest fakt, że sprzedaż takich strychów pozostaje w gestii właścicieli i najczęściej odbywa się staraniem i na koszt nowych właścicieli lub nazwijmy ich inwestorów. Zatem wspólnota nie ponosi żądnych kosztów sprzedaży strychu. Przy okazji zmiany udziałów w częściach wspólnych (powstają nowe mieszkania, zmienia się powierzchnia użytkowa całkowita, a więc zmieniają się także udziały poszczególnych właścicieli) należy dokonać zmian w księgach wieczystych. Najczęsciej wspólnoty (moim zdaniem słusznie) postanawiają, że wszelkie koszty tych zmian ponoszą inwestorzy. I przy okazji takich zmian można po przeprowadzeniu inwentaryzacji uregulować i ujednolicić wszelkie nieprawidłowości w udziałach. A w tej wspólnocie na zebraniu której byłem jest taka potrzeba, bo są rozbieżności i nieprawidłowości w udziałach poszczególnych właścicieli, w wielkości użytkowanych piwnic (za które administrator także pobiera wynagrodzenie), w naliczaniu opłat za metraż.
Wszystko wydaje się jasne, wspólnota chce sprzedać strychy, jedna z właścicielek chce kupić strych nad sobą, więc pozostaje znaleźć jeszcze kilku inwestorów i przeprowadzić procedurę sprzedaży. A co na ten temat mówi pan administrator na zebraniu? Administratorowi nie chce się nic robić, lub nie umie przeprowadzić takiej procedury (albo jedno i drugie), więc na zebraniu zniechęca właścicieli. Kilkukrotnie usłyszałem że "to będzie na początku wspólnotę dużo kosztowało". Usłyszałem też, że "ciężko będzie znaleźć zainteresowanych". 
Dobry zarządca nie tylko zachęci wspólnotę do działania, ale jeszcze sam poszuka inwestorów, wybierze najkorzystniejsze oferty, przygotuje kosztorys inwestorski, przypilnuje żeby wszystko zostało dopięte na ostatni guzik. Ale jak się ma administratora, który nie widzi problemu w spróchniałych belkach to czego oczekiwać przy bardziej skomplikowanych inwestycjach.
Na wczorajszym zebraniu było więcej takich "kwiatków" więc jeszcze nie raz będę sięgał po przykłady zachowań czy słów które tam wczoraj padły.


Sobota, Luty 29, 2020, 13:04 | Brak komentarzy »
Wczoraj minął rok od kiedy założyliśmy nową stronę internetową i zaczęliśmy prowadzić bloga. Czas na małe podsumowanie i podziękowania.
Na początek podziękowania. Dla Was wszystkich. Za to, że tutaj zaglądacie. Za to, że czytacie to co dla Was przygotowaliśmy. Za to, że dzielicie się z nami swoimi uwagami i spostrzeżeniami. Za to, że proponujecie swoje tematy do poruszenia. Za to, że dostajemy od Was ciepłe słowa wsparcia i potwierdzenia, że ten rok nie był zmarnowany. Serdecznie dziękuję w imieniu swoim i całego zespołu LCN.
Miniony rok był bardzo ciekawy i obfitował w wiele interesujących wydarzeń. Nie wszystkie były miłe, ale wszystkie sprawiły, że ciągle się rozwijamy i stawiamy czoła nawet tym negatywnym zdarzeniom. Dzięki temu nie poddajemy się i jesteśmy jeszcze silniejsi. Część z towarzyszących nam sytuacji poznaliście śledząc tego bloga, część jeszcze czeka na opublikowanie - a jest o czym pisać.
Kilka tygodni temu na naszym profilu na facebook'u poprosiłem o nadsyłanie pytań które Was nurtują, a na które mógłbym odpowiedzieć i rozwiać Wasze wątpliwości. Czekam na Wasze pytania jeszce do końca dzisiejszego dnia. Później zbiorę je i odpowiem na nie tutaj na blogu. Pytania zostaną anonimowe, więc jeżeli chcecie jeszcze o coś zapytać, a boicie się, to zróbcie to wysyłając nam maila, lub wpiszcie komentarz pod tym wpisem. Już teraz dziękuję za wszystkie pytania i za Wasze opinie, które część wyraziła przy okazji zadawania pytań.
Miało być krótko, więc będę kończył.
Jeszcze raz dziękuję i zapraszam do dalszej lektury naszego bloga.

Wtorek, Luty 25, 2020, 23:01 | Brak komentarzy »
Dzisiaj krótki wpis o dokształcaniu 
Dobry zarządca powinien nieustannie pracować nad sobą. Kilka lat temu gdy obowiązywały licencje zawodowe jednym z obowiązków zarządcy było dokształcanie - co roku musieliśmy wykazać się określoną liczbą godzin spędzoną na szkoleniach. O jakości szkoleń i szkoleniach tylko dla certyfikatów potwierdzających nie będę się rozpisywał bo szkoda na to czasu. Warto wiedzieć, że szkolenia to nie wszystko. Bardzo ważne w moim zawodzie jest nieustanne samokształcenie. Trzeba śledzić co się dzieje na rynku, trzeba wiedzieć jakie są obecnie wymagania stawiane budynkom, jakie technologie stają się codziennością, jakie wymagania mają mieszkańcy, co nowego możemy im zaoferować, itd.
Jeżeli praca jest naszą pasją to ciągle szukamy ciekawych rozwiązań, interesujemy się nowymi firmami i ich ofertą, staramy się przy okazji remontów oferować mieszkańcom możliwe usprawnienia i udogodnienia, wykorzystujemy naszą wiedzę i dostępne technologie do poprawy funkcjonalności budynków, szukamy możliwych usprawnień i oszczędności.
Piszę o tym, ponieważ niestety nie jest to oczywiste dla wszystkich. Po raz kolejny spotkałem się z "administratorem", który prowadzi nieruchomości od kilkunastu lat, a nie ma pojęcia o technologiach stosowanych w budynkach wielorodzinnych od ponad dziesięciu lat. Jak zatem wymagać od takiego administratora by podczas remontów zadbał o poprawę stanu funkcjonalnego budynku? Taki administrator potrafi tylko naprawić zepsute rzeczy 1:1 (jeden do jednego), ale nie zdaje sobie sprawy, że na te same pieniądze lub za niewiele większe można zrobić coś lepszego...
Na studiach miałem bardzo fajnego profesora, który przy okazji przekazywania nam swojej wiedzy próbował wpoić nam pewne zasady. Jedną z takich zasad była właśnie konieczność nieustannego dokształcania - twierdził on, że jeżeli się nie będziemy rozwijać zawodowo, to nie stoimy w miejscu tylko się cofamy.

Będę musiał napisać artykuł o tym jak wprawne oko dobrego zarządcy i fachowa wiedza potrafią dużo dobrego zdziałać dla dobra wspólnoty i całej nieruchomości oraz jej otoczenia, ale to już innym razem.


Czwartek, Luty 20, 2020, 23:00 | 1 Komentarz »
Dzisiaj przygotowałem mały schemat, który ma za zadanie w prosty sposób wyjaśnić rolę zarządcy, miejsce i misję reprezentanta gminy, oraz udział we wspólnocie właścicieli. Na pomysł przygotowania tego uproszczonego schematu wpadłem po tym, jak kilkukrotnie w ciągu ostatnich kilku dni musiałem tłumaczyć kilkunastu osobom ich rolę we wspólnocie i rolę niektórych urzędników, ale przejdźmy do rzeczy...
schemat wspólnoty
Na powyższym rysunku w dużym uproszczeniu przedstawiłem kilka faktów:
1. To właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Bez nich nie byłoby wspólnoty.
2. Każdy właściciel jest tak samo ważny. Nie jest istotne jak się nazywa, czy jest to osoba prywatna, czy firma, czy może gmina. Każdy stoi w tym samym szeregu co pozostali - oczywiście ważne są udziały w nieruchomości wspólnej gdyż wpływa to m.in. na podział głosów, ale nie można powiedzieć że ktoś jest ważniejszy od pozostałych. 
3. Gmina nie stoi ponad właścicielami prywatnymi. Jest współwłaścicielem nieruchomości na równi z pozostałymi właścicielami.
4. Instytucja która reprezentuje gminę również nie stoi ponad właścicielami prywatnymi i nie może być traktowana przez wspólnotę inaczej - o roli tej jednostki napiszę więcej w dalszej części wpisu
5. Najemca lokalu nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, nie ma zatem prawa do głosowania, nie bierze udziału w zebraniach, itd. Rodzaj zawartej umowy, oraz strona wynajmująca taki lokal nie ma tutaj znaczenia - student wynajmujący mieszkanie od osoby prywatnej jest tak samo traktowany przez prawo wobec wspólnoty jak osoba która wynajęła lokal komunalny od gminy. Bardzo częstym błędem w tej kwestii jest powoływanie się najemców lokali socjalnych czy komunalnych na fakt, że "ja przecież dostałem mieszkanie od miasta" - dla wspólnoty to nie ma znaczenia.
6. Ilość posiadanych lokali przez danego właściciela nie stawia go wyżej od tych posiadających tylko jeden lokal, wpływa to oczywiście na "siłę" głosu, ale nie na ich ważność. (W szczególnych przypadkach można także zmienić sposób głosowania, ale o tym będzie osobny wpis na blogu...)
7. Wspólnota nie ingeruje w rozliczenia i zobowiązania pomiędzy wynajmującym a najemcą. Wobec wspólnoty odpowiada właściciel, to on zgodnie z przepisami ma swoje prawa i obowiązki w stosunku do wspólnoty z których musi się wywiązywać.
8. Wspólnota mieszkaniowa jest reprezentowana przez:
  • właścicieli (jeżeli jest to mała wspólnota do 3 lokali),
  • zarząd jedno lub kilkuosobowy (jeżeli jest to duża wspólnota powyżej 4 lokali),
  • zarząd powierzony wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali,
  • zarządcę lub administratora, którego może wybrać zarząd.
Na koniec jeszcze kilka obiecanych wyjaśnień dotyczących MZLK. Jest to jednostka budżetowa powołana do pełnienia zarządu nad nieruchomościami komunalnymi należącymi do gminy Opole. Te jednostki w poszczególnych gminach mają inne nazwy, w Opolu jeszcze kilka lat temu funkcja ta była sprawowana przez firmę zewnętrzną. Rola MZLK jest opisana w statucie tej jednostki więc nie będę tego dublował - jeżeli ktoś jest zainteresowany zapewne znajdzie stosowną informację. Dla mnie jako zarządcy istotne jest to, że pracownicy tej jednostki budżetowej (czyli opłacanej z naszych podatków) wykonują określoną pracę na rzecz Miasta Opola i są pośrednikiem pomiędzy Właścicielem (gminą) a Wspólnotą (zarządcą). Nie stoją ponad wspólnotą i nie mają większych uprawnień od pozostałych właścicieli (chociaż czasami mają nieuzasadnione wyższe "wymagania")
Jeżeli będziecie mieli pytania lub coś w kwestii schematu działania wspólnoty czy powiązań jest jeszcze niejasne - proszę o komentarze pod postem. Jak tylko będę mógł to postaram się temat wyjaśnić.

Sobota, Luty 15, 2020, 21:31 | Brak komentarzy »

Dzisiaj krótki temat związany z ekologią. Ostatnio przeczytałem gdzieś, że kolejne miasto w naszym kraju zezwala na zakładanie przydomowych kompostowników. Niestety w moim mieście jest to nadal nielegalne. Żałuję, ale tak niestety jest. Zatem nasz gospodarz (prezydent miasta) zmusza nas, żebyśmy korzystali ze specjalnych pojemników i tam składali odpady bio degradowalne, ale jednocześnie zabrania wrzucać do tych pojemników skoszoną trawę. Taką trawę musimy zatem gromadzić w workach. Tutaj widzę pewną sprzeczność, gdyż po pierwsze worki nie są bio, a po drugie bardzo często przekompostowane odpady organiczne można powtórnie wykorzystać w naszym otoczeniu do nawożenia drzew, krzewów, a nawet samych trawników. Po co zatem wywozić coś co można składować i ponownie wykorzystać na miejscu? I uprzedzę uwagi części czytelników - dobrze wykonany i prowadzony kompostownik nie "śmierdzi". Sam mam taki kompostownik założony i latem rozkładam hamak w jego pobliżu (nie więcej niż 2 metry dzieli hamak od kompostownika) i nie czuję żadnego nieprzyjemnego zapachu. Trzeba tylko kupić lub wykonać taki kompostownik prawidłowo, aby nie dochodziło w nim do fermentacji beztlenowej i gnicia. Ja wykonałem swój samodzielnie co cieszy mnie jeszcze bardziej, gdyż wykonany jest z materiałów naturalnych, nie zanieczyszcza środowiska, nie trzeba go utylizować po zużyciu, a dodatkowo człowiek jest zadowolony że zrobił coś dla środowiska w swoim otoczeniu.

Mam nadzieję, że wszystkie miasta wycofają się z zakazu zakładania kompostowników, a wręcz nauczą mieszkańców jak je zakładać i prowadzić. Dobry kompostownik to mniejsze oddziaływanie na środowisko - mniejsza ilość odpadów, rzadsze wywozy kontenerów bio, mniejsza ilość miejsca na wysypiskach do składowania tych odpadów, mamy miejsce by wyrzucić jesienią opadłe liście bez potrzeby ich zbierania w workach (znowu te worki!), ale także mniejsza ilość nawozów sztucznych pod naszymi roślinkami. Kompostownik może też stanowić ozdobę w naszym przydomowym ogródku. Jeżeli macie taką możliwość, to polecam postawić takie urządzenie w pobliżu drzew - cień dobrze wpływa na przetwarzane odpady (nie dopuszcza do ich nadmiernego przesuszenia), a jednocześnie składniki organiczne jakie powstają w takiej "przetwórni" są wraz z opadami deszczu przenoszone do korzeni drzew. Takie drzewa odwdzięczą się nam lepszym wzrostem i piękniejszym wyglądem. Polecam


środa, Luty 12, 2020, 11:49 | Brak komentarzy »

Ten artykuł jest bezpośrednią kontynuacją poprzedniego, więc przed przeczytaniem zapraszam najpierw do lektury cz. III o zarobkach zarządcy.
[...]
Trzecią grupę dodatkowych dochodów dla administratora stanowiły nieduże "prace naprawcze" zlecane swoim pracownikom lub zlecane dla firm-córek. Były to: systematyczna naprawa i regulacja drzwi wejściowych, naprawa i regulacja domofonu, odśnieżanie dachu (nawet w ubiegłym sezonie, w którym nie pamiętam ani jednego przypadku żeby zachodziła taka konieczność, a administrator zlecił takie odśnieżanie aż sześciokrotnie), regulacja zaworów podpionowych CO (aż osiem razy w jednym sezonie grzewczym?!), przegląd instalacji anteny zbiorczej (tylko 4 razy w roku :D), obsługa osuszacza w piwnicach, (swoją drogą bardzo złe posunięcie – zamontowano osuszacz powietrza, ale nie zadbano o prawidłową izolację przeciwwilgociową ścian!!), naprawa bramy wjazdowej na podwórko, itp. W sumie na te prace konserwatorskie i remontowe wspólnota wydała około 4200zł, rok wcześniej 'tylko' 3600zł, a jeszcze wcześniej niewiele ponad 3000zł. Tutaj uznałbym te koszty za stałe, gdyż jak widać kwota co roku rośnie o około 20% i poza tym można uznać że jest stała. Część z Was pewnie stanie w obronie administratora, że wykonywał czynności remontowe, dba zatem o budynek, itd. W tym wpisie nie będę tego rozszerzał – kiedyś już chyba pisałem o pracach wykonywanych tylko po to by zarobić na wspólnocie, jeżeli jeszcze tego nie poruszałem to z pewnością opiszę to w kolejnych artykułach. Tutaj tylko powiem krótko, że ja wolałbym te 3-4 tysiące co roku przeznaczyć na jeden konkretny cel (wymiana anteny zbiorczej, wymiana drzwi lub samozamykacza, etc) niż co roku łatać dziury nawet jeżeli te remonty byłyby prawdziwe a nie wymyślone...
Jeżeli podsumujemy całość, to może się okazać, że nieuczciwi administratorzy czy zarządcy zamiast stawki z umowy na poziomie 0,5-0,6zł/m2 mają w rzeczywistości stawkę na poziomie 1,5-2zł/m2. Tylko mieszkańcy nie zdają sobie z tego sprawy. Niestety...

Na koniec jeszcze odpowiedź na dwa pytania:
Czy wszyscy zarządcy tak robią?
Na szczęście nie. Z dokumentacji przejętych przez nas wspólnot wynika, że około 90% administratorów tak działa, ale oprócz wspomnianych 10% jest jeszcze zapewne grupa dobrych zarządców. Jeżeli jakaś wspólnota jest dobrze i uczciwie prowadzona to nie zmienia zarządcy, więc nie mam okazji do porównania ich dokumentacji 
Do której grupy należy LCN?
Osobiście jestem w nieco komfortowej sytuacji ponieważ oprócz zarządzania nieruchomościami mam jeszcze inne źródła dochodu i dzięki temu „nie muszę" koniecznie z każdej wspólnoty wyciskać ten przysłowiowy ostatni grosz. Jestem człowiekiem wielu pasji i praca w wielu dziedzinach sprawia mi niemałą frajdę, dlatego też pozwalam sobie nawet na prowadzenie tych wspólnot, które dla wielu innych zarządców byłyby nieopłacalne. Zapewne się ze mną zgodzicie, że odpowiednia i uczciwa praca musi być poparta odpowiednim i uczciwym wynagrodzeniem, ale ja spoglądam na swoje zadowolenie finansowe jako na całokształt, a nie poprzez pryzmat każdej wspólnoty z osobna. Mogę zatem z czystym sumieniem stwierdzić, że my pobieramy jasno określone wynagrodzenie za jasno określone prowadzenie nieruchomości, a koszty jakie pokrywają wspólnoty są kosztami rzeczywistymi i nie są one w sztuczny sposób zawyżane. Nie zlecamy również 'wirtualnych' napraw na koszt wspólnot. Nasi mieszkańcy zapewne potwierdzą te słowa (mam nadzieję że tak jest :) ).


środa, Luty 12, 2020, 11:00 | Brak komentarzy »

Temat wynagrodzenia zarządcy bardzo Was zainteresował, więc dodam kolejny wpis w tym temacie - z pewnością nie ostatni.
Inflacja rośnie co jest bardzo widoczne w ostatnim czasie. Wzrost kosztów utrzymania wpływa na naszą pracę i sprawia, że albo podniesiemy obowiązujące stawki, albo będziemy więcej pracowali (jeżeli można jeszcze więcej - patrz cz. I), albo będziemy się mniej starali i poświęcali każdej wspólnocie mniej czasu, albo poszukamy innych źródeł dochodu. I na tym ostatnim właśnie chcę się skupić w tym wpisie.

Jeżeli zajmujemy się zarządzaniem lub administrowaniem nieruchomościami, to z prostych wyliczeń wynika, że powinniśmy zarabiać około 2-4zł/m2 by móc utrzymać firmę i pracowników, oraz żyć z normalną pensją. Oczywiście stawki mogą zaczynać się poniżej 1zł/m2 jeżeli są to wielkopowierzchniowe bloki takie jakie najczęściej należą do Spółdzielni Mieszkaniowych. O sposobie obliczania stawki i czynnikach na nią wpływających opowiem jednak innym razem. Co zrobić zatem jeżeli mamy podpisane umowy na administrowanie za 0,5zł/m2 w małej wspólnocie powiedzmy 300-400m2? Co zrobić jeżeli koszt obsługi księgowej jest porównywalny z "dochodami" jakie generuje nam dana wspólnota? Gdzie można zarobić?
Odpowiedzi na te pytania są bardzo proste - bardzo często administratorzy i zarządcy szukają innych żródeł dochodu w swoich wspólnotach. Najlepiej stałych źródeł dochodu. Mogą to być niewielkie ale ważne żeby były stałe źródła które oprócz umówionego wynagrodzenia przyniosą nam comiesięczne zyski. O tym jakie to są źródła i jaka jest kwota "zarobiona" z tego tytułu wytłumaczę Wam na podstawie wspólnoty jaką przejąłem w ubiegłym roku od jednego z największych zarządców w Opolu.
Otóż firma ta znalazła sobie kilka dodatkowych żródeł stałego miesięcznego dochodu:

  • co miesiąc była wystawiana refaktura za "usługi pocztowe" na stałe kwoty - moją uwagę zwróciła ilość tej korespondencji (chyba, że administrator co miesiąc wysyłał wszystkim mieszkańcom i dostawcom po kilka pism),
  • oprócz tego co miesiąć wystawiana była nieduża faktura na "dostarczenie zawiadomień"
  • co kwartał była wystawiana faktura za "drukowanie książeczek opłat" również na stałą kwotę - mieszkańcu na zebraniu nie potwierdzili jednak żeby te książeczki otrzymywali, a  jedynie dwóch mieszkańców z takich książeczek korzysta,
  • co roku administrator wystawiał fakturę na niemałą kwotę za "archiwizowanie dokumentacji" - okej dokumenty trzeba co jakiś czas zarchiwizować, ale żeby żądać za to dodatkowego wynagrodzenia?
  • dwa razy w roku firma przeprowadzała deratyzację w bydynku - tylko po co przeprowadzać ją w budynku w którym nie ma żadnych gryzoni, piwnice mają szczelne okna lub większość jest bez okien, a drzwi uniemożliwiają dostęp do piwnic szczurom i innym gryzoniom?
  • dwa razy w roku firma wystawiała fakturę za "odczyty wodomierzy" ze stawką za każdy wodomierz osobno (nawet jak w lokalu były 4 wodomierze) - rozumiem, że wodomierze trzeba odczytywać, ale po co wynajęliśmy administratora skoro za wszystko trzeba dopłacać?
  • co miesiąc wystawiana była faktura za "obsługę podatku śmieciowego" - pozostaje się cieszyć że jeszcze nie wystawiają dodatkowych faktur za "obsługę mieszkańców" lub "obsługę dostawców mediów" czy wręcz "obsługę dokumentacji" - może już wkrótce tak będzie

Tych stałych kosztów w ciągu roku uzbierało się ponad 800zł. Rok wcześniej było to około 650zł, jeszcze wcześniej niecałe 600zł. Czyli kwota ta była naliczana co roku i systematycznie rosła. A teraz to przeliczmy: 800zł/12 miesięcy/480m2 (powierzchnia budynku) = 0,139zł/m2  - o tyle wyższe było rzeczywiste wynagrodzenie administratora, czyli zamiast umówionych 0,52zł/m2 które wynikało z umowy mieszkańcy w rzeczywitości płacili 0,66zł/m2.
Ale to jeszcze nie koniec. Wspomniałem tutaj tylko o kosztach stałych. Do tego należy wspomnieć o kosztach dodatkowych dopisywanych do uchwał i umów z wykonawcami - wcześniej już pisałem o podobnych praktykach na przykładzie innej wspólnoty ale tego samego zarządcy - były to prowizje za przygotowanie dokumentacji, prowizje za prowadzenie inwestycji, prowizje za pełnienia nadzoru inwestorskiego (o jego jakości nie będę się rozpisywał - zapraszam do wcześniejszych wpisów chociażby na przykładzie jednego z dachów), prowizje za wyszukanie wykonawcy. Te koszty nie były stałe i pojawiały się tylko "przy okazji" inwestycji, ale za to kwoty były dużo większe - od kilkuset złotych do nawet kilku tysięcy przy większych remontach. Tutaj niestety nie sposób przeliczyć tego na stałą stawkę miesięczną. 
Jak zwykle za dużo się rozpisałem, więc podzielę ten wpis na dwa oddzielne...
CDN...


Poniedziałek, Luty 10, 2020, 18:31 | Brak komentarzy »
Przeglądając dokumentację wspólnoty którą właśnie przejmuję zwróciłem uwagę na to, jak zmieniało się to wynagrodzenie administratora w czasie. Przygotowałem tabelkę by było to bardziej przejrzyste i zrozumiałe. W tabelce mamy wyszczególnione lata w których następowała zmiana wynagrodzenia, podana jest stawka obowiązującego wynagrodzenia, dla porównania umieściłem obok wysokość minimalnego wynagrodzenia, oraz obliczyłem (oczywiście tylko w prostym zestawieniu - by poznać szczegóły proszę zapoznać się z poprzednim postem) jakimi budynkami i o jakiej powierzchni powinien zarządzać administrator by zarobić pensję minimalną. Poniżej ta tabelka:

stawki a pensje
Jak widać 20 lat temu wystarczyło prowadzić 3-4 wspólnoty średniej wielkości i można było zarobić wynagrodzenie minimalne. Uwzględniając koszty dodatkowe około 30 wspólnot średniej wielkości wystarczyło by utrzymać biuro i 3-4 pracowników. Dzisiaj by utrzymać biuro, opłacić własną działalność i utrzymać księgową 30 wspólnot to niestety skromne minimum. Bardzo skromne jeżeli chcemy się utrzymać tylko z zarządzania nieruchomościami. Przez ostatnie 20 lat sporo się zmieniło na rynku nieruchomości: biurokracja dotycząca zarządzania nieruchomościami niestety rozrasta się, coraz rzadziej można kupić program księgowy do prowadzenia wspólnot jednorazowo i na stałe (dożywotnio) - firmy chcą sprzedać program a dodatkowo żądają opłacania abonamentu, bardzo dużo zmienia się w przepisach, a każda zmiana jest oczywiście płatna, coraz częściej do kontaktów z urzędami konieczny jest kwalifikowany podpis elektroniczny który wykupuje się na określony okres, a bez którego nic nie załatwimy w urzędach (nawet osobista wizyta nic tu nie pomoże - musimy mieć podpis i już!)... Tych przykładów utrudniania życia przedsiębiorcom jest dużo więcej. Zarządca czy administrator nie są tutaj wyjątkami.
Dobry zarządca oczywiście poradzi sobie z tymi rosnącymi wymaganiami urzędów i naszego Państwa, ale w sposób bezpośredni wpływa to na nasze wydatki (odpowiednie programy), nasz czas (więcej pracy), a jak widać w tabeli zarobki nie są oszałamiające i nie wzrosły tak jakbyśmy mogli oczekiwać. Gdybyśmy chcieli utrzymać poziom zarobków sprzed 20 lat, to stawki za zarządzanie powinny oscylować w okolicach 1,5-2zł/m2. Oczywiście stawki są zawsze uzależnione od wielu czynników - stanu technicznego budynku, jego powierzchni, wymagań mieszkańców, położenia budynku, i wielu innych czynników o których postaram się napisać kiedyś więcej.
Kilka lat temu w grupie zarządców rozmawialiśmy o satysfakcjonujących wynagrodzeniach i większością głosów doszliśmy do wniosku, że stawki za zarządzanie nieruchomościami powinny oscylować w granicach 3zł/m2. Wtedy zarządca mógłby wykonywać swoją pracę spokojnie i profesjonalnie i mógłby poświęcić każdej wspólnocie odpowiednio dużo czasu by wyprowadzić ją do bardzo dobrego stanu i następnie prowadzić ją w takim stanie i dbać o poprawianie komfortu użytkowania. Tylko wtedy każdy zarządca miałby odpowiednio dużo czasu by bez pośpiechu porozmawiać z mieszkańcami, odwiedzić każdy obiekt, przejrzeć na bieżąco co się w nim dzieje, etc.  Dzisiaj ta stawka zapewne wzrosłaby do 3,5 lub nawet 4zł/m2. Jak zatem mają się owe 4zł do obowiązujących powiedzmy 0,6zł?? Jak są konstruowane umowy o administrowanie by zarabiać a nie dokładać do interesu? Na czym naprawdę zarabiają nieuczciwi administratorzy? O tym już wkrótce :) 
Zapraszam do lektury i komentowania

Poniedziałek, Luty 10, 2020, 16:09 | Brak komentarzy »

Dzisiaj rozpoczynam cykl kilku wpisów o finansach i zarobkach administratorów i zarządców. Na początek krótkie i bardzo uproszczone wyliczenia, które mają za zadanie przybliżyć Wam finanse zarządców. Powtórzę - są to uproszczone wyliczenia a nie dokładne rozliczenie...

Przyjmijmy, że zarządca zatrudnia pracownika, któremu wypłaca miesięczne wynagrodzenie w wysokości pensji minimalnej, czyli 2600zł brutto. Pracownik dostanie z tego "na rękę" około 1900zł, natomiast taki pracownik kosztuje pracodawcę około 3100zł. Czyli tyle minimalnie musi zarobić pracownik by zarobić na swoje utrzymanie w firmie. Są to wyliczenia uproszczone i nie uwzględniają czynników chorobowych, urlopów, dodatków do pensji, wyposażenia stanowiska pracy, kosztów utrzymania takiego pracownika (telefon, samochód, biurko i laptop do pracy, odpowiedni program, itd). Spróbujemy wyliczyć po prostu ile taki pracownik musi "przerobić" mówiąc brzydko żeby zarobić tylko na siebie.

Jeżeli taki pracownik kosztuje pracodawcę 3100zł, to przy założeniu że pracuje 160godzin w miesiącu jego stawka godzinowa wynosi około 20zł. (3100/160=20) Mam nadzieję że jest to do tej pory proste i zrozumiałe. Przejdźmy zatem dalej.
Pracownik taki zajmuje się wspólnotami mieszkaniowymi. Dla łatwiejszych wyliczeń przyjmiemy, że średnia wielkość nieruchomości jaką się zajmuje to 500m2, a średnia stawka za zarządzanie to 0,6zł/m2 (500*0,6=300). Rachunek jest zatem prosty: na jednej nieruchomości zarabiamy 300zł (podatku nie odprowadzamy, więc upraszcza nam to liczenie).

Dla jeszcze większego uproszczenia zakładamy, że taki pracownik zajmuje się nieruchomością od A do Z, czyli on sam prowadzi księgowość i rozliczenia, obsługuje program księgowy, wypełnia deklaracje, rozlicza i opłaca dostawców, kontroluje stan techniczny nieruchomości, w razie potrzeby wyszukuje wykonawców do prac remontowych, rozsyła zapytania i zbiera oferty, prowadzi negocjacje z wykonawcami, przygotowuje uchwały, prowadzi zebrania, itd. ...

Jeżeli na jednej nieruchomości zarabiamy 300zł, to musimy mieć minimum 11 średnich wspólnot po 500m2 i w każdej stawkę 0,6zł/m2 by zarobić na takiego pracownika. Przypominam tylko, że są to wyliczenia uproszczone i nie uwzględniają wielu czynników takich jak urlop, chorobowe, czy chociażby koszt telefonu. Jeżeli uwzględnimy te wszystkie czynniki, a do tego przyjmiemy mniej korzystne stawki, to może się okazać, że taki pracownik obsługuje 20 nieruchomości i nadal nie przynosi żadnych korzyści dla pracodawcy.

Spróbuję teraz przedstawić to z innej strony - jezeli na jednej nieruchomości przy powyższych założeniach zarabiamy 300zł, a stawka godzinowa pracownika wynosi 20zł/h, to taki pracownik może poświęcić jednej wspólnocie nie więcej niż 15godzin w miesiącu, czyli w przybliżeniu 2 dni robocze po 8 godzin. I to musi wystarczyć na obsługę księgową, rozliczenia, przygotowanie ofert i uchwał, skontrolowanie stanu technicznego i bieżących potrzeb, usunięcie ewentualnych awarii i przypilnowanie firm wykonawczych, obsługę poczty i wypełnienie oraz przypilnowanie dokumentacji budynku.

Wszystkie wyliczenia są uproszczone i przedstawiają pewien schemat. Omówiłem sytuację zatrudnionego pracownika, ponieważ sytuacja kiedy przedsiębiorca sam zarabia na swoje utrzymanie jest jeszcze mniej korzystna ze względu na podatki, ZUS'y, składki zdrowotne, itd.
Oczywiście w obu przypadkach powinny dojść jeszcze koszty takie jak: utrzymanie biura, zakup i abonament na odpowiednie programy niezbędne do prowadzenia wspólnot, opłaty za telefony, internet, utrzymanie samochodu i koszt paliwa, inwestowanie w rozwój (szkolenia zawodowe), koszt ubezpieczenia OC zarządcy, laptop i drukarka wraz z materiałami eksploatacyjnymi, oraz wiele, wiele innych kosztów które dla uproszczenia pominąłem. Gdybym je uwzględnił, a także dodał chociażby tygodniowy urlop lub chorobowe raz w roku to bardzo szybko okazałoby się, ża na jedną wspólnotę możemy poświęcić zaledwie kilka godzin w miesiącu. Jeżeli chcemy zarabiać więcej niż pensja minimalna to tych godzin jest jeszcze mniej...

Nie będę tego komentował w żaden sposób (chociaż nie ukrywam że mnie bardzo korci:) ). Chciałem Wam tylko przedstawić zarobki zarządców, a Wy już sami ocenicie czy te pieniądze są warte wysiłku jaki jest wkładany w prawidłowe prowadzenie Waszych nieruchomości. 

Na koniec podkreślę, że celem tego wpisu nie jest narzekanie, a jedynie już dawno obiecane przedstawienie finansów zarządcy z jego punktu widzenia. Jest to pierwszy artykuł który otwiera pewną serię o zarobkach i wynagrodzeniach... Zapraszam do lektury i komentowania


Czwartek, Styczeń 16, 2020, 13:19 | Brak komentarzy »
Przeglądając dokumentację ostatnio przejętej wspólnoty zauważyłem kilka niekorzystnych zapisów w umowach i uchwałach, przez które wspólnota traciła pieniądze. Nie jest to odosobniony przypadek, ale najbardziej na czasie więc pozwolę sobie opisać kilka ciekawostek - dzięki temu będziecie wiedzieli na co zwracać uwagę. Dodatkowo opiszę kilka zbędnych wydatków i zaniedbań administratora.
1. Przy zawieraniu kredytu administrator do uchwały dodawał zapis o dodatkowym wynagrodzeniu za przygotowanie dokumentacji - 500zł;
2. Przy podejmowaniu uchwał o jakichkolwiek pracach remontowych w podpisywanych przez właścicieli uchwałach był zapis o sporządzeniu przez administratora kosztorysu inwestorskiego - 10zł za każdą pozycję w kosztorysie, nie mniej niż 200zł za całość;
3. W tych samych uchwałach był również zapis o wynagrodzeniu administratora za prowadzenie nadzoru inwestorskiego - 3% wartości zadania;
4. W ciągu zaledwie ostatniego roku wspólnota wykonywała 11 remontów czy może właściwiej można to nazwać interwencji w sprawie zapowietrzonych grzejników. Dopiero po ostaniej ktoś się zorientował, że wystarczy zamontować odpowiednie odpowietrzniki automatyczne i sprawa rozwiązała się szybko. Koszty tych "interwencji" były nieduże około 80-157zł za każdą, ale do tego dochodziły koszty spuszczenia wody i jej uzupełnienie przez dostawcę ciepła około 135zł każda taka "akcja" - łącznie zbędne wydane 2812zł plus koszt zamontowanych na końcu aytomatycznych odpowietrzników (ale tego nie liczę bo to akurat był koszt uzasadniony i potrzebny)
5. Siedem razy w ciągu ostatniego roku w drzwiach wejściowych regulowany był samozamykacz. Po przejęciu wspólnoty przez nas okazało się, że ktoś źle dobrał samozamykacz do wagi i wymiarów skrzydła drzwi i konieczna była jego wymiana, a ciągłe regulacje nie mogły się udać. Łączny koszt tych nietrafionych "regulacji" - 620zł
6. Wspólnota wymieniała w ubiegłym roku pokrycie dachowe (dachówki), niestety pomimo prowizji za nadzór nikt nie dopilnował, żeby przy okazji wymienić kilka zniszczonych przez korniki krokwi, przez co teraz trzeba wydać kolejne pieniądze na wymianę krokwi i wzmocnienie dachu. Wcześniej wspólnota poniosłaby koszt kilku nowych krokwii i byłoby po sprawie, teraz te koszty będą dużo większe - z pewnością około 2000-2500zł zamiast około 600-800zł. Poprzedni administrator nie widzi problemu, ponieważ jak mówi "zawsze można podać kierownika budowy do sądu i domagać się zwrotu poniesionych kosztów" ale oczywiście staraniem i na koszt wspólnoty... Pytanie retoryczne - po co zatem nadzór inwestorski z ramienia administratora, skoro nie dopilnował on tego, a skasował wspólnotę na ponad 4tyś zł (3% wartości inwestycji)?
7. Wspólnota kilka lat temu ociepliła bydynek, ale do dnia zmiany zarządcy nie wystąpiła o zmniejszenie mocy zamówionej u dostawcy ciepła. Nikt nawet nie poinformował że istnieje taka możliwość i mieszkańcy niepotrzebnie opłacali zawyżone rachunki za ogrzewanie - rocznie około 4000 - 5000zł.

Są to przykłady z ostatnio przejętej wspólnoty i z ostatniego okresu. Jak widać ta konkretnie wspólnota w ciągu ostatniego roku wydała niepotrzebnie około 14 tysięcy złotych, do tego w poprzednich latach wydała kolejne tysiące na niepotrzebne remonty lub niedopatrzenia administratora. W niewielkim i ograniczonym budżecie wspólnoty są to niemałe środki, które możnaby przeznaczyć na inne konieczne remonty...

Wtorek, Styczeń 14, 2020, 15:54 | Brak komentarzy »
Zakończenie roku sprzyja różnego rodzaju podsumowaniom i ja też pokusiłem się o takie podliczenie. Sprawdziłem wszystkie prace remontowe i modernizacyjne jakie prowadziliśmy w naszych wspólnotach, dokonałem podliczeń i podsumowań, a na koniec wszystko przekonwertowałem na procentowe oszczędności i otrzymałem taki wykres:
Wykres oszczędności
Na początek krótkie wyjaśnienie - jest to wykres, który przedstawia średnie oszczędności wyrażone w procentach jakie uzyskały zarządzane przez nas wspólnoty na przeprowadzonych dotychczas pracach remontowych i modernizacyjnych. Średnie ponieważ poszczególne oszczędności zależą od wielu czynników i nie można ich porównywać bezpośrednio, a przedstawione w procentach, gdyż tylko w ten sposób można rzeczowo mówić o porównaniu kosztów. Przejdźmy zatem do krótkich wyjaśnień.
  • Pełny okrąg na wykresie wynosi 100%, czyli tyle ile powinna za daną usługę zapłacić wspólnota, która nie jest zarządzana przez nas i która wybiera najtańszą usługę dostępną na rynku. Dla uproszczenia nie zagłębiam się tutaj w jakość usług - porównuję tylko koszt. Przykładowo: wspólnota chce wykonać malowanie klatki, zbiera zatem oferty kilku firm wykonawczych, wysyła zapytania do znajomych firm, ogłasza się w różnych portalach i otrzymuje kilka lub kilkanaście ofert. Z tych ofert wybiera najtańszą i to jest właśnie poniesiony koszt czyli nasze 100%
  • Kolorem zielonym na wykresie zaznaczone są "Oszczędności w wyborze wykonawcy". Oznacza to tyle, że wspólnoty którymi zarządzamy zaoszczędziły średnio 17,57% tylko dlatego, że daną usługę remontową wykonywała nasza ekipa i dzięki temu mogliśmy zaoferować niższą stawkę. Nie wykonujemy usług dla wspólnot zewnętrznych którymi nie zarządzamy, więc niższa cena jest dla nich nieosiągalna. Przykład: w jednej ze wspólnot które prowadzimy wykonywaliśmy wymianę okien i drzwi w częściach wspólnych. Jest to zabytkowa kamienica w strefie konserwatorskiej, drzwi były drewniane ale już mocno zniszczone i nie nadające się do renowacji, okna w jeszcze gorszym stanie. Zebraliśmy 16 ofert na wymianę drzwi (dwie pary - przód i tył budynku), oraz 18 ofert na wymianę okien. Dodatkowe 3 oferty zebrał zarząd wszpólnoty z zaprzyjażnionych firm. Najtańsza oferta na drzwi opiewała na 12230zł, natomiast na okna była to kwota 6720zł. Nasza ekipa wymieniła te drzwi za kwotę 9640zł (czyli za około 79% najniższej oferty), natomiast okna za 5750zł (czyli około 85% najniższej oferty). Zarówno okna jak i drzwi były najwyższej jakości, niższa cena nie była więc odzwierciedleniem niższej jakości, wręcz przeciwnie - drzwi wykonała nam zaprzyjaźniona firma i wykonała dodatkowe rzeźbienia na drzwiach frontowych by bardziej pasowały do historycznego charakteru kamienicy
  • Kolorem żółtym opisane są "Dodatkowe korzyści", czyli wszystko co zyskała wspólnota, a nie planowała zyskać rozważając remont. Przykład: wspólnota planowała wykonać wymianę całej instalacji elektrycznej w częściach wspólnych wraz z wymianą WLZ'ów, oraz przy okazji położyć nowe okablowanie pod domofon. Z zebranych ofert (ponad 10 firm zgłosiło się do realizacji działania) najniższą kwotę za całość prac zaoferował wujek jednej z mieszkanek - było to 15400zł. Nasza ekipa wykonała całość prac za 15000zł, zatem oszczędności były niewielkie, ale wykonała też prace dodatkowe - przeniosła wszystkie liczniki na klatkę, do każdego mieszkania wykonała nowe 3-fazowe zasilanie gdyby ktoś chciał w przyszłości założyć "siłę" w mieszkaniu (do po niecałym roku przydało się dla jednego z mieszkańców), pochowała wszystkie instalacje na klatce schodowej (światłowód, kable telefoniczne), założyła czujniki ruchu na klatce schodowej, przygotowała okablowanie pod lampy zewnętrzne by w przyszłości nie kuć ścian ponownie, itp. Koszt samych materiałów które użyto do dodatkowych prac to 3420zł (nie licząc dodatkowych kosztów robocizny), zatem dodatkowe korzyści w tym przypadku wyniosły minimum 22,8%
  • Czerwonym kolorem na wykresie zaznaczone są "Pozyskane dofinansowania, inwestorzy". Pod tym pojęciem kryją się wszystkie inwestycje jakie udało nam się zrealizować we wspólnotach lub na terenach przyległych, a które zostały w całośći lub w znacznej części pokryte ze środków obcych. Przykład: kilka miesięcy temu przy dwóch naszych wspólnotach zagospodarowaliśmy podwórko, zrobiliśmy nowe chodniki, wymieniliśmy ogrodzenie, założyliśmy skalniaki, zasialiśmy trawę i obsadziliśmy wszystko nową roślinnością, zamontowaliśmy ławki, kosz na śmieci i stojaki rowerowe. Udało nam się pozyskać na to finansowanie ze środków gminy w ramach konkursu "Odmień swoje podwórko", w związku z czym koszt wszystkich prac w wysokości 49999zł pokryła gmina, wspólnoty pokryły jedynie koszt projektu i kosztorysu w wysokości 972zł każda. Każda wspólnota pokryła zatem zaledwie 1,9% kosztów całkowitych, a w zamian mają ładne podwórko z zadbaną zielenią i pięknymi trawnikami.
  • Kolorem niebieskim na wykresie są zaznaczone "Rzeczywiste poniesione koszty", czyli taka część kosztów remontów jaka została pokryta z funduszu remontowego po odliczeniu wszystkich oszczędności. Są to oczywiście wartości średnie i nie można ich oczekiwać w każdym przypadku, ale wskazują na znaczne oszczędności jakie może przynieść dobry zarządca który odpowiednio prowadzi swoje wspólnoty. U nas średnio wspólnoty oszczędzają ponad 35%...

Niedziela, Styczeń 12, 2020, 17:10 | Brak komentarzy »
Temat ekologii jest Wam bardzo bliski i często poruszacie go w korespondencji. Ostatnio wpadły mi w ręce bardzo ciekawe badania. Jedna z uczelni zrobiła bardzo fajne badania na temat ekologii i stylu życia mieszkańców. Bardzo ciekawe wyniki otrzymali w zestawieniu "bycia eko" a wieku badanych osób. 
Okazuje się że wbrew temu co ja sam sądziłem najbardziej ekologiczne są osoby starsze. To one najczęściej i najlepiej segregują odpady, najbardziej dbają o otoczenie, najmniej śmiecą w miejscach publicznych, itd, itp.
Osoby młode bardzo często poruszają temat ekologii, bardzo dużo czytają o tym zagadnieniu, często publikują posty o tej tematyce, ale najczęściej na tym kończą się ich "działania". W podsumowaniu wspomnianych badań było jedno krótkie zdanie, które bardzo trafnie zbilansowało wyniki: "Osoby młode bardzo chętnie promują działania proekologiczne poprzez udostępnianie postów i linków do takich działań, ale już same niechętnie angażują się w codzienne, mozolne i skuteczne segregowanie śmieci". Wiem, że żyjemy w świecie pędzącym ciągle szybciej i młodzi ludzie chcą coraz więcej, coraz szybciej i bez zbytniego zaangażowania, ale czy wtedy wystarczy zalajkować odpowiedniego posta by móc o sobie mówić, że jest się EKO? Oczywiście są to tylko badania i nie można ich utożsamiać z każdym, ale bardzo wyraźnie pokazują one tendencje...
Czytałem ostatnio bardzo fajny artykuł o samochodach elektrycznych. Okazuje się, że samochody te nie są jeszcze tak bardzo przyjazne środowisku jak to się nam z każdej strony wmawia. Rzeczywiście nie trują one w miejscu użytkowania tak bardzo jak te spalinowe, ale na naszej planecie większość energii pochodzi z elektrowni spalinowych, więc "trucie" odbywa się w innym miejscu. Dopóki nie ujarzmimy w znacznym stopniu energii słońca, wiatru czy wody to nie może być mowy o ekologicznych samochodach. Do tego dochodzi problem akumulatorów, ich użytkowania oraz późniejszego recyklingu. Okazuje się że w całym procesie produkcji, użytkowania i końcowego recyklingu samochody spalinowe są mniej "energożerne" niż samochody elektryczne - czyli tym samym bardziej przyjazne dla środowiska. Z pewnościa kiedyś to się zmieni, ale taki jest fakt na chwilę obecną.
Trzeci i ostatni temat jaki chciałem poruszyć to kolejne badania jakie przeprowadziła kilka lat temu jedna z polskich uczelni. Celem badań było porównanie sprzętów poszczególnych klas energetycznych (C, B, A, A+++, itd) i koszt potrzebnej energii do wytworzenia takiego sprzętu, jego użytkowania przez cały okres przydatności i końcowej utylizacji. My jako konsumenci sprawdzamy tylko ile sprzęt zużyje energii np. przez rok i na tej podstawie dokonujemy zakupu. Tutaj uczelnia poszła o krok dalej i zbadała całościowy wpływ pełnego okresu "życia" takiego sprzętu i jego wpływ na środowisko naturalne. Wyniki były bardzo podobne do tych odnośnie samochodów. Okazało się, że sprzęty wysokiej klasy energetycznej A+++ czy jeszcze wyższej w okresie użytkowania pobierają mniej energii czyli są bardziej przyjazne dla naszego portfela (chociaż w chwili zakupu są droższe), ale w całościowym ujęciu do ich produkcji i utylizacji potrzeba włożyć dużo więcej materiałów i energii co powoduje, że stają się one mniej ekologiczne niż sprzęty klasy A lub nawet B. 
Jeżeli prowadzimy jakieś działania proekologiczne upewnijmy się zatem czy naprawdę jesteśmy bardziej EKO, czy może tylko nam się tak wydaje. Polubienie czy udostępnienie posta "zielonej organizacji" uspokoi nasze sumienie i sprawi że poczujemy się fajniej, ale czy nie lepiej podnieść spotkany na spacerze śmieć i wrzucić go do odpowiedniego pojemnika, lub kupować produkty bez zbędnych plastikowych opakowań, lub do własnych toreb wielokrotnego użytku???

Piątek, Styczeń 10, 2020, 07:41 | Brak komentarzy »
Dla wielu mieszkańców różnica pomiędzy małą a dużą wspólnotą jest trudna do odczytania, przygotowałem zatem schemat, który pozwoli w sposób uproszczony zobrazować główną różnicę pomiędzy małą a dużą wspólnotą.
różnice dot. wspólnot
Na przedstawionym w uproszczeniu rysunku widać jasno kto i na jakiej podstawie podejmuje decyzje w poszczególnych wspólnotach. Warto jeszcze wspomnieć, że sposób zarządzania i tryb podejmowania decyzji to te korzystniejsze zmiany jakie wiążą się z nowelizacją ustawy. Ustawodawca nakłada jednak tym samym szereg obowiązków na duże wspólnoty, do których należą m.in. 

- obowiązek określenia oraz prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
- obowiązek ustalenia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną,
- obowiązek ustalenia wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
- obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, 
- obowiązek zwoływania zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku.

Pomimo trudności jakie płyną z przejścia wielu małych wspólnot do grona "dużych" uważam, że korzyści płynące z tego tytułu zwłaszcza we wspólnotach w których nie udawało się dojść do porozumienia będą spore. Mówię oczywiście o korzyściach dla budynków i dla ogółu wspólnoty. Interesy poszczególnych właścicieli nie są zawsze zbieżne i tutaj zapewne pojawią się osoby poszkodowane. Warto zatem przypomnieć, że ustawa o własności lokali daje możliwość zaskarżania podejmowanych uchwał - należy tego dokonać w terminie 6 tygodni od daty zebrania (jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu), lub od dnia zawiadomienia o podjętej uchwale (jeżeli uchwała była zbierana w trybie indywidualnego zbierania głosów). Przypominam również, że samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Takiego wstrzymania może dokonać sąd. Życzę jednak wszystkim, aby do takich zaskarżeń nie dochodziło, gdyż jak mówi staropolskie przysłowie "Zgoda buduje, a niezgoda rujnuje"...


Piątek, Styczeń 10, 2020, 06:05 | Brak komentarzy »
I mamy nowy rok. Wszystkim naszym czytelnikom i przyjaciołom, oraz naszym klientom i mieszkańcom naszych wspólnot życzymy z tej okazji wszystkiego dobrego :)
Nowy rok przywitał wszystkich zarządców i wszystkie wspólnoty nowym prawem i zmienioną ustawą o własności lokali. Według mnie najistotniejszą zmianą jaką ustawodawca wprowadził jest zmiana podziału na wspólnoty małe i duże. Do tej pory wspólnoty które miały maksymalnie 7 wydzielonych lokali były zaliczane do tzw. "małych" wspólnot i działały w oparciu o kodeks cywilny. Od 1 stycznia 2020r. do małych wspólnot zalicza się tylko te, które mają tych lokali nie więcej niż 3. Oznacza to, że te wspólnoty, w których lokali jest od 4 do 7 od nowego roku stały się wspólnotami "dużymi" i obecnie działają w oparciu o ustawę o własności lokali.
Jakie są tego konsekwencje? Przede wszystkim, jeśli właściciele nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to będą zobowiązani do wyboru zarządu (jednoosobowego lub kilkuosobowego). Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zmieni się również sposób podejmowania decyzji we wspólnocie. Decyzje w przedmiocie czynności zwykłego zarządu będzie podejmował samodzielnie zarząd lub wybrany zarządca.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Są to duże ułatwienia w funkcjonowaniu tych wspólnot, gdyż dotychczasowy sposób ich funkcjonowania i konieczność stosowania zapisów kodeksu cywilnego niejednokrotnie paraliżowała ich działalność. Ale żeby nie było tak pięknie są też mniej przyjemne konsekwencje nowelizacji ustawy, a są nimi nowe obowiązki takich wspólnot.
Zarząd albo zarządca będzie obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ponadto zarząd albo zarządca będzie obowiązany dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy, składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Dodatkowo wspólnota będzie musiała uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu...



środa, Grudzień 25, 2019, 22:58 | Brak komentarzy »
Mamy święta. Czas który powinniśmy spędzać w gronie najbliższych w rodzinnej i spokojnej atmosferze. Mam nadzieję, że jest to dla naszych czytelników i przyjaciół czas odpoczynku od codziennych obowiązków i trosk. Wkrótce koniec roku, który sprzyja podliczeniom i rozliczeniom, a także nowym postanowieniom. Życzymy Wam byście w te trwające święta wypoczęli i nabrali sił, a nowy rok przyniósł wiele dobrych chwil i aby Wasze plany spełniły się w 100%


Poniedziałek, Grudzień 16, 2019, 11:08 | Brak komentarzy »
Za oknem coraz chłodniej, więc czas powiesić nasz karmnik dla ptaszków które spędzają zimę w mieście. 
Karmnik na drzewie
Przy okazji poruszę kilka spraw które mogą sprawić, że nam będzie się żyło przyjemniej, a zwierzakom łatwiej :) Jako zarządca staram się prowadzić działania pro-ekologiczne, które czynią nasze otoczenie bardziej przychylnym dla różnych żywych żyjątek które nas otaczają, a które mają pozytywny wpływ na nasze codzienne życie (jak chociałby Jerzyki o których już pisałem), ale jednocześnie mają bezpośredni wpływ na nasze samopoczucie (jak sadzenie nowych drzew i krzewów, czy tworzenie miejsc do wypoczynku dla mieszkańców). Każdy mieszkaniec może takie działania prowadzić również we własnym zakresie lub w porozumieniu z całą wspólnotą. Wystarczy rozejrzeć się w naszym otoczeniu i dostrzec te potrzeby jakie możemy my zaspokoić. Czasami jest to najprostsze powieszenie karmnika lub kawałka słoniny dla sikorek na drzewie przed domem, latem wystarczy wystawić jakieś poidełko i dolewać do niego czystą wodę dla ptaków. Możemy również zakupić lub wykonać tzw. hotel dla owadów. Te większe można ustawić przed naszymi domami, ale są też mniejsze wersje, które bez problemu zmieszczą się na naszych balkonach a nawet parapetach naszych okien. Jeżeli przed domem mamy jakiś skwerek zielony, albo może użytkujemy jakąś działkę to możemy zadbać o miejsce zimowania dla mniejszych zwierząt jak np. jeże - wystarczy przed zimą zrobić kopiec z opadłych liści. Często są to działania bardzo proste i tanie, a efekty są dla nas korzystne i przyjemne. Przyjemnie jest bowiem podglądać wróble podczas porannej kąpieli w poidełku jakie im wystawimy, miło zimą obserwować sikorkę, która systematycznie do nas wraca i posila się na kawałku słoninki jaką im wywiesimy, warto również obserwować pszczoły samotnice, które znoszą do domków jakie im przygotujemy pyłek z kwiatów. Takie obserwacje mogą być miłe dla naszego oka i mogą radować nasze serca, ale dla dzieci będzie to jeszcze większa frajda i z pewnością same będą chciały dosypać ziaren o karmnika, lub dolać wody dla ptaszków.
Działania pro-eko to także nasze codzienne segregowanie odpadów, dbanie o zieleń w naszym najbliższym otoczeniu, podlewanie kwiatków czy krzewów pod domem w upalne dni, zimą zaprzestanie używania soli do odśnieżania chodników lub korzystanie z soli ekologicznej, która nie wpływa negatywnie na roślinność, zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej przy naszych kamienicach, zmniejszanie ilości betonu i asfaltu tam gdzie jest to możliwe na korzyść materiałów ekologicznych i mających pozytywny wpływ na środowisko, wymiana pieców lub nawet zmiana sposobu palenia w piecach starego typu (w piecach powinno się palić "od góry" a nie "od dołu"), oraz rezygnacja z paliw niedopuszczalnych jak plastik czy guma. 
Zachęcam wszystkich do tego, by rozejrzeli się w swoim otoczeniu i postarali się dostrzec te zmiany w swoim życiu które mogą wprowadzić  aby nam wszystkim żyło się lepiej. Dbajmy o środowisko i o nasze zdrowie


Piątek, Grudzień 6, 2019, 18:29 | Brak komentarzy »
Inna sytuacja w której miałem doczynienia dotyczyła inspektora nadzoru wyznaczonego przez instytucję państwową w Opolu dla której wykonywaliśmy jedno zlecenie. Instytucja posiadała swoją komórkę zajmującą się remontami i stanem technicznym budynku, ale na potrzeby naszego zlecenia został wynajęty zewnętrzny inspektor nadzoru, który miał nadzorować nasze prace.
Na marginesie dodam, że inspektorem został starszy pan, który nie potrafił odróżnić rodzaju materiału czy rodzaju powłoki w danym materiale, ale uważał się za wielkiego fachowca, bo "40 lat robię w tym" - i pomimo nieznajomości nowych technologii miał uprawnienia do pełnienia funkcji inspektora. Kto miał do czynienia z instytucjami wydającymi takie uprawnienia wie zapewne, że w dzisiejszych czasach nie jest prosto zdobyć takie uprawnienia, ale dawniej wystarczyło kilka lat pracy w zawodzie i można było otrzymać "papier" niejako 'z urzędu', a w chwili obecnej nie trzeba się doszkalać - wystarczy jedynie regularnie opłacać składki na instytucję wydającą certyfikaty.
Ale wracajmy do tematu. Z naszej strony ustanowiliśmy kierownika budowy oczywiście z odpowiednimi uprawnieniami, który również miał czuwać nad prawidłowym przebiegiem zlecenia.
Początki współpracy z inspektorem wydawały się jak najbardziej poprawne. Stwierdziliśmy pewne błędy w projekcie, ale wspólnie ustaliliśmy jak je ominąć i poprawnie wykonać inwestycję. W trakcie naszych prac kilkukrotnie na miejscu był sam dyrektor placówki z radcą prawnym i przedstawicielem pionu remontowego i byli oni na bieżąco informowani o postępie prac, zgłaszali swoje uwagi, my reagowaliśmy na te uwagi, zgłaszaliśmy odstępstwa od projektu, oni je akceptowali. Można powiedzieć wzorowa współpraca. Ale do czasu (jak zawsze :))
Pewnego dnia inspektor zażądał łapówki, ponieważ jak stwierdził "jemu już nie opłaca się przyjeżdżać na tą budowę". Oczywiście żądanie nie było bezpośrednie i nie padło w obecności świadków. Ponieważ odmówiłem po kilku dniach rozpoczęły się problemy (a inwestycja dobiegała już prawie do końca). Inspektor zaczął przekonywać dyrektora i pion remontowy, że nasze prace są wykonywane źle, użyte materiały są niepoprawne, estetyka jest nieprawidłowa, etc, etc.
Oczywiście odbyły się spotkania z dyrektorem placówki, z działem remontowym nawet z projektantem. Ja coraz częściej zamiast kończyć zlecenie spędzałem czas na naradach i na pisaniu odpowiedzi na pisma inwestora. Doszło do tego, że otrzymałem nakaz wykonania prac w bardzo krótkim czasie (pomimo tego, że termin w umowie był jasno określony i nie został przekroczony) i na innych materiałach niż to było określone w projekcie. Nie mając wyjścia zgodziłem się na takie rozwiązanie, co było chyba zaskoczeniem dla inspektora, który namówił inwestora do zerwania umowy. Szczegóły tutaj nie są istotne, w chwili obecnej analizuje je sąd i mam nadzieję, że już niebawem zapadnie kolejne sprzyjające nam rozstrzygnięcie. 
Morał z tej bardzo skróconej historii jest taki, że w przypadkach gdy w grę wchodzą większe zlecenia inspektor niejednokrotnie przestaje pełnić funkcję do jakiej został powołany, a zaczyna pilnować jedynie swoich interesów. Proszę zatem nie ufać bezgranicznie kierownikowi budowy czy inspektorowi nadzoru nawet gdy to Wy go opłacacie.
Znam przypadek, kiedy administrator wziął do realizacji remontu firmę pana A, a na inspektora powołał pana B, który jest bratem pana A. Czy taki inspektor (którego opłaca wspólnota mieszkaniowa) będzie rzetelnie chronił interes wspólnoty? Czy będzie bezstronny wobec brata? Moje doświadczenie mówi jasno żę TAK NIE JEST! 
A jakie Wy macie doświadczenia? Jestem bardzo ciekawy...

Piątek, Grudzień 6, 2019, 17:56 | Brak komentarzy »
Odpowiedź na komentarz Pani Marty przypomniała mi sytuacje w których się kiedyś znalazłem, a które mogą być dla Was ciekawe, gdyż pokazują jaki jest mechanizm działania wielu "fachowców".
Pierwsza sytuacja miała miejsce wiele lat temu kiedy jeszcze nie zajmowałem się zarządzaniem. Wykonywaliśmy instalacje i automatykę dla prywatnego inwestora. Problem polegał na tym, że "wygryzliśmy" instalatora który zawsze pracował z ekipami obecnymi na tej budowie, tzn. istniała niepisana zasada (o której dowiedziałem się dopiero po fakcie) pomiędzy firmami - budowlaną, elektryczną, hydrauliczną, inspektorem nadzoru, wykonawcą przyłączy, brukarzami, itd - że wszystkie duże zlecenia biorą razem i jeżeli ktoś wejdzie na miejsce jednej z ekip, to reszta robi wszystko co może by wyrzucić tą firmę i żeby wróciła "ich" ekipa. Na początku o tym nie wiedzieliśmy, więc uczciwie i ciężko pracowaliśmy po kilkanaście godzin na dobę by wyrobić się z terminami. Od samego początku pojawiały się sygnały od inwestora, któremu donoszono, że robimy "chyba źle", że "tak tanio to nie może być dobrze", że jak to powiedział kierownik budowlańców "ja się na tym nie znam ale to chyba jest źle", itd, itp. Nie wiedziałem o co chodzi dopóki nie porozmawiałem z hydraulikiem który został 'wyrzucony' z tej budowy na samym początku z powodu jakiegoś błahego powodu. Opowiedział mi on jakie są powiązania pomiędzy firmami, powiedział kto z kim trzyma, kto jakie ma korzyści i zrozumiałem dlaczego inwestor niby przypadkiem był "życzliwie informowany" o naszych rzekomych błędach. Ponieważ byliśmy jedną z nielicznych ekip w rejonie południowej polski która była w stanie wykonać pewne techniczne projekty które w tym budynku miały być zrealizowane pozostaliśmy na budowie, ale do czasu...
Jak już kończyliśmy instalacje na budowie pojawił się rzekomy "kierownik budowy" wynajęty przez naszą konkurencję i zaczął w dni wolne i w nocy kiedy nas nie było na budowie sprawdzać efekty naszej pracy. Pewnego dnia pojawił się z obstawą konkurencyjnej firmy i inspektora nadzoru na budowie, pojawił się również inwestor i zaczęła się nagonka na naszą firmę. Nie będę opisywał szczegółów bo to jest nieistotne, a wpis zrobiłby się za długi - oczywiście gdy poprosiłem o protokół z tego spotkania każdy zaczął się wymigiwać i unikać brania odpowiedzialności za zarzuty, ale niepewność u inwestora została zasiana i przyniosła oczekiwany skutek.
Tak jak pisałem oficjalnie nikt nie postawił nam żadnego zarzutu i technicznie nie stwierdzono żadnej nieprawidłowości. Inwestor jednak bardzo często słyszał podszeptywania od kierowników innych ekip aż im uwierzył. Oczywiście na każdym etapie byłem gotowy na merytoryczną i opartą na dokumentach konfrontację, ale nikt nie chciał o takiej słyszeć, a inwestor współpracował z tymi ekipami już od wielu lat więc im w końcu uwierzył. Byliśmy zmuszeni do przekazania budowy dla firmy którą wygryzliśmy...
Ale to nie koniec!
Najlepsze w tej historii jest to, że jak już wspomniałem jako jedna z niewielu firm potrafiliśmy wykonać pewne techniczne wymagania inwestora - przeprosił on nas za powstałą sytuację, oczywiście uregulował rachunek i ... poprosił żebyśmy zajęli się dostawą elementów automatyki i ich implementacją w obiekcie wraz z wykonaniem rozdzielnic i zabezpieczeń. Czyli instalację wykonała 'stara' ekipa, a my po nich wyposażaliśmy budynek w osprzęt i go uruchamialiśmy. Tego nie spodziewał się ani szef starej ekipy, ani inspektor, ani inne ekipy. Był to ewenement, ponieważ do końca mogłem śledzić przekręty wykonywane przez wszystkie ekipy, robiłem pomiary teletechniczne dla instalacji wykonywanych przez 'starą' ekipę i protokoły z nieprawidłowościami dostarczałem dla inwestora, do dzisiaj mam fotki z "kwiatkami" jakie tam zrobili i starali się ukryć przed inwestorem. Jako ciekawostkę podam fakt, że do końca inwestycji ani razu nie widziałem na budowie szefa konkurencji który robił podchody by mnie wyrzucić. Albo przyjeżdżał na budowę wieczorami jak ja już wyjechałem, albo przysyłał majstra - nawet telefonów odemnie nie odbierał. Czy to ze wstydu?? Oceńcie sami...

Piątek, Grudzień 6, 2019, 09:37 | Brak komentarzy »
Dzisiejszy wpis jest odpowiedią na komentarz Pani Marty. 
Zarządca wykonując swoją pracę powinien kierować się dobrem nieruchomości i korzyściami właścicieli. Czasami te dwa 'podmioty' mają różne cele niekoniecznie zbieżne, ale jeszcze częściej zdarza się, że sami właściciele mają odmienne podejście do wielu tematów i ciężko jest wypracować jakiś wspólny, zdrowy cel. Rolą zarządcy jest przekonywać mieszkańców do takich działań, które przysłużą się i budynkowi i mieszkańcom, a także tych, które bardzo często muszą być wykonywane z powodów technicznych. Jeżeli już na terenie wspólnoty są wykonywane prace to powinny być wykonywane w sposób prawidłowy, rzetelny i z zachowaniem odpowiednich procesów technologicznych. To zarządca powinien posiadać odpowiednią wiedzę techniczną i przypilnować ekipy remontowe by wykonały swoją pracę profesjonalnie i odpowiedzialnie. Jak już niejednokrotnie pisałem spora część nie ma takiej wiedzy i nie wspomaga się odpowiednimi fachowcami w tym zakresie. 
Jeżeli ktokolwiek z właścicieli ma zastrzeżenia odnośnie wykonywanych we wspólnocie prac to w pierwszej kolejności powinien zgłosić to firmie wykonawczej i zarządcy. Zarządca w takim przypadku powinien zweryfikować uwagi mieszkańców i jeżeli zajdzie taka potrzeba 'zmusić' wykonawcę do poprawienia swoich błędów. Jeżeli to nie pomaga zarządca ma środki by nawet zmienić wykonawcę lub potrącić część wynagrodzenia na poczet potrzebnych do wykonania poprawek. Zastrzeżenia jakie miała Pani Marta to m.in. brak gruntowania ścian przy malowaniu czy wykonywaniu gładzi. W tym przypadku prace powinny zostać przerwane a zaniedbanie powinno zostać usunięte. Gruntowanie ścian jest istotne ponieważ wzmacnia podłoże i wyrównuje jego chłonność, ma zatem wpływ na estetykę wykończenia ściany ale przede wszystkim wpływa na trwałość i wytrzymałość zastosowanych wykończeń powierzchni. Jeżeli zarządca nie reaguje to proponowałbym sprawdzić umowę podpisaną z wykonawcą i kosztorys prac. W kosztorysie powinna być zawarta informacja jaka jest przyjęta technologia wykonania prac, jakie materiały zostaną użyte, jaki jest zakres prac. Jeżeli mamy pewność, że prace są wykonywane nieprawidłowo (może jednak firma wykonuje prace zgodnie z kosztorysem, a zarządca podpisał niekorzystną dla wspólnoty umowę) to należy się zwrócić do zarządcy najlepiej w formie pisemnej z zaznaczeniem niezgodności i nieprawidłowości. Jeżeli zarządca nie dopilnuje 'poprawek' lub co gorsza nie udostępni dokumentacji do wglądu i sprawdzenia jej poprawności to działa tym samym na szkodę wspólnoty. W takim przypadku polecałbym wezwać firmę wykonawczą do natychmiastowego przerwania prac w związku ze stwiedzonymi nieprawidłowościami, a z zarządcy proponowałbym wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym w związku z niewypełnianiem swoich obowiązków i działaniem na szkodę wspólnoty. Oczywiście stroną wypowiedzenia powinien być zarząd i najlepiej jeżeli wcześniej zbierze podpisy właścicieli pod uchwałą o odwołaniu zarządcy. 
W mojej karierze w zawodzie zarządcy zdarzały się sytuacje w których zarząd współpracował z zarządcą (mając z tego wymierne korzyści w postaci niższych opłat lub przychylnego traktowania) i wtedy skuteczne okazywało się podjęcie dwóch uchwał - o zmianie zarządcy i o powołaniu nowego zarządu. 
Niestety przypadek Pani Marty nie jest odosobniony - sam znam przypadki, w których zarządca traktuje wspólnotę jak swój folwark do zarabiania pieniędzy i np. regularnie zleca swoim firmom "naprawę" drzwi, a koszty tych napraw już wielokrotnie przekroczyły koszt nowych drzwi. Jeżeli do tego dodamy fakt, że mieszkańcy twierdzą, że do tych drzwi nikt nawet nie przychodzi to już mamy pewność jaki jest cel tych zleceń.


środa, Grudzień 4, 2019, 20:00 | Brak komentarzy »
W rozmowach z mieszkańcami lub w mailach od Was często poruszacie temat różnic pomiędzy Zarządcą a Administratorem. Trochę już o tym pisałem ale wróćmy do tematu. Przy podpisywaniu umów z zarządcą proszę przeanalizować dokładnie jej zawartość. Jeżeli nawet w tytule jest zapisane, że jest to umowa o zarządzanie nie oznacza to że w rzeczywistości tak jest. Jak już pisałem bardzo często nawet sami zarządcy mylnie stosują te pojęcia zamiennie i dopiero z treści umowy można wywnioskować że jest to umowa o administrowanie - czyli niestety bardzo ograniczone zarządzanie nieruchomością.
Przy prawidłowej i pełnej umowie zarządca podejmuje i wykonuje czynności mające na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki prowadzonej nieruchomości. Taki zarządca powinien prowadzić całą nieruchomość i dokumentację - oczywiście w porozumieniu z właścicielami i za ich zgodą, ale jak już to pisałem powinien to robić czynnie i aktywnie. Natomiast podmiot świadczący usługi  z zakresu administrowania realizuje na rzecz wspólnoty tylko wycinek czynności objętych zarządzaniem, a ponadto decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej podejmuje w tym przypadku zarząd.  Zakres działań zaarządcy jest zatem o wiele szerszy od administratora.
Gdybym miał podać jakiś przykład porównałbym tutaj wspólnotę do okrętu, a zarzadcę do kapitana takiego statku. Jest on odpowiedzialny za cały statek, za prawidłowy kurs, za dbanie o porządek na staku, o odpowiednie zatowarowanie, odpowiada za załogę, a załoga ma jasno określone zadania. Kapitan musi jednocześnie słuchać swoich pasażerów i dopłynąć do portu do jakiego kierują się pasażerowie, ale drogę wybiera kapitan by bezpiecznie ominąć rafy i mielizny, oraz odpowiednio przygotować paliwo na całą podróż. Administratora porównałbym do autopilota - gdy trasa jest długa i żmudna możemu go włączyć żeby nie stać godzinami przy sterze, ale jeżeli coś się dzieje lub trzeba coś zrobić to już musimy się o to troszczyć sami. Autopilot nie interesuje się tym co się dzieje na pokładzie, nie widzi gór lodowych na horyzoncie, nie rozumie potrzeb pasażerów - jest to tylko lepiej lub gorzej napisany program który niezależnie od tego co się dzieje dąży do wyznaczonych celów, ale już sam nie zadba by te cele osiągnąć - nie zatankuje za nas paliwa, nie umyje pokładu, nie naprawi zniszczeń po burzy, to nie on kieruje załogą...

Wtorek, Listopad 26, 2019, 13:18 | Brak komentarzy »
Wczorajsza wymiana maili z Panią Teresą (zgodziła się na podanie imienia i zacytowanie kilku fragmentów naszej rozmowy) skłoniła mnie do napisania jeszcze kilku słów w temacie urzędników.
Pierwszy 'zarzut' jaki dostałem: "pan chyba nie lubi urzędników". Nic bardziej mylnego. Z reguły jestem człowiekiem pozytywnie nastawionym do życia i do ludzi. Nie obchodzi mnie kto gdzie pracuje. Obchodzi mnie za to jakim jest człowiekiem jeżeli w jakiś sposób mamy ze sobą współpracować. W swoim życiu zawodowym miałem doczynienia z wieloma urzędnikami na różnych stopniach - od szeregoych pracowników poprzez kierownictwo różnych działów aż po burmistrzów, prezydentów i szefów wielkich spółek. Podkreślę tutaj jedną rzecz żeby była jasność - z bardzo wieloma osobami z jakimi miałem styczność niezależnie od tego czy przyszedłem tylko po jakieś zaświadczenie, czy też współpracowaliśmy długoterminowo. współpracowało się naprawdę dobrze i tak jak to powinno mieć miejsce  w XXI wieku w cywilizowanym kraju. Bardzo często życzliwość i otwartość pomaga w załatwieniu nawet tych bardzo trudnych i skomplikowanych spraw. Niestety jak to zauważyła Pani Teresa często urzędnik podchodzi do tematu "nie bo nie - i co mi zrobisz". Osobiście uważam, że powinniśmy w życiu robić to co sprawia nam przyjemność i daje satysfakcję. Wtedy nie ma poczucia, że coś musimy, albo że mamy czegoś dość. Niestety często odnoszę wrażenie, że wiele osób wykonuje swoją prace z przymusu (nie tylko urzędnicy, ale pracownicy w sektorze prywatnym, a nawet właściciele firm). To bardzo komplikuje życie im samym i osobom z którymi mają doczynienia, a nawet nie zdają sobie z tego sprawy. A szkoda...
Jedno z pytań jakie pojawiło się w mailach to "dlaczego jestem taki cięty na tych urzędników?"
Może to wygląda jak zaciętość, ale najzwyczajniej w świecie uważam, że wszystko co robimy prywatnie i zawodowo powinno być robione z zachowaniem należytej staranności. Od urzędników wymagam nieco więcej w tym temacie ponieważ wydają oni publiczne (czytaj nasze) pieniądze i z naszych pieniędzy są utrzymywani. Tego tematu nie będę zgłębiał bo nie skończyłoby się na kilku wpisach :). Powiem tylko, że bardzo nie lubię kiedy wydaje się niemałe publiczne pieniądze na coś co można zrobić taniej i lepiej przy zaangażowaniu urzędników a nie przy ich lekceważącym podejściu. Podam prosty przykład - kiedyś zrobiłem inwestycję za około 30tyś zł na rzecz miasta, wartość kosztorysowa tej inwestycji przekraczała 70tyś i takie też były oferty w ogłoszonym przetargu. Czy zrobiłem to zatem gorzej? Nie, ale wymagało to odemnie i od urzędników bardzo dużego zaangażowania i przychylności. Bardzo często urzędnik w takich sytuacjach mówi "proszę poprawić kosztorys na 30tyś, żebym nie miał problemu z oferentami". A tracimy my wszyscy...
Na zakończenie jeszcze jedno pytanie jakie zadała Pani Teresa "co zmieniłbym w pracy urzędników gdybym miał takie kompetencje?" Zmieniłbym ich organizację pracy - wprowadził odpowiedzialność za swoje decyzje (w tej chwili mogą wydawać decyzje jakie chcą i nawet po wydaniu wyroku przez sąd nie ponoszą odpowiedzialności za często świadome łamanie przepisów), zorganizował lepszą i bardziej zintegrowaną kontrolę, wprowadził konieczność wykazania się doświadczeniem np. w sektorze prywatnym (tak by mogli przed podjęciem pracy poznać skutki swoich błędnych decyzji) oraz wprowadził systemy motywacyjne za realne i wymierne korzyści wynikające z ich pracy. Może wtedy byłoby więcej urzędników którym się chce i którym zależy na tym co robią, a nie tylko wychodzą z założenia 'czy się stoi czy się leży ...zł się należy'

Piątek, Listopad 22, 2019, 12:49 | Brak komentarzy »
Nie wiedziałem że po tym wpisie dostanę tyle wiadomości i odzew będzie aż tak wysoki. Dodatkowo rozmawiałem z kilkoma znajomymi i wszyscy potwierdzają moje spostrzeżenia. Dziękuję także moim czytelnikom za ich refleksje.
Cały odzew po ostatnim wpisie jest taki że w dzisiejszych czasach nie warto uczciwie pracować.Jak powinno być i jakie są tego korzyści już opisałem, teraz podam kilka argumentów często poruszanych a przemawiających za tym żeby do pracy podchodzić lekko i przyjemnie. Po pierwsze każdy z moich rozmówców podkreślał, że uczciwa praca wymaga większych nakładów materiałów i naszego czasu, czyli krótko mówiąc kosztuje nas więcej. Bardzo często dochodzą do tego dodatkowe trudności w postaci niezrozumienia ze strony inwestora czy urzędników którzy takie prace powinni nadzorować i rozliczać. Jak już kiedyś pisałem urzędnicy (najczęściej) lubią kiedy praca jest wykonana "tak jak zawsze" i nie muszą się zastanawiać dlaczego jest inaczej i czy rzeczywiście teraz jest lepiej? Jeżeli do tego dodamy kolejne dokumenty do wypełnienia (czyli znowy dodatkowy czas), oraz kolejne tłumaczenie wszystkim dlaczego robimy tak a nie inaczej (ponownie nasz czas) to mamy gotową odpowiedź czy to się nam opłaca. Jeżeli kierujemy się sumiennością i starannością to będziemy mieli satysfakcję z kolejnej dobrze wykonanej pracy. 
Spójrzmy na to teraz ze strony finansowej. Ceny za usługi wachają się w pewnych granicach. Jeżeli chcemy coś zrobić dobrze to musimy najczęściej zmieścić się w widełkach cenowych - inaczej albo sami dołożymy do naszej pracy (czytaj zarobimy mniej), albo będziemy wnioskowali o dodatkowe wynagrodzenie. Czy inwestor zrozumie pobudki które nami kierują i zgodzi się na dodatkowe wynagrodzenie to już inny temat. Żyjemy w czasach, kiedy koszty  życia rosną w sposób bardzo widoczny, koszty pracy i pracownika również rosną, zatem rosną ceny usług. Odpowiedzcie sobie sami czym kierujecie się przy wyborze wykonawcy. 
Na koniec opiszę jeszcze jak to wygląda przy przetargach i zamówieniach publicznych. Wykonawca przed przystąpieniem do przetargu sprawdza dokumentację i wszystko co może tylko sprawdzić by zweryfikować czy np. projekt jest zrobiony poprawnie i zawiera cały proces technologiczny, a co za tym idzie czy wszystkie nakłady są uwzględnione w kosztorysie. Niestety w życiu wychodzą różne sytuacje których pomimo szczerych chęci nie byliśmy w stanie przewidzieć przy składaniu oferty - i teraz pojawiają się pytania: czy zgłaszać to zamawiającemu? a co jeżeli odpowie że jego to nie obchodzi? czy może schować to i udawać że tego nie widzieliśmy? co zrobić jeżeli zamawiający nie reaguje na nasze uwagi? co w tej sytuacji nam się opłaci?. Z doświadczenia i obserwacji wiem, że większość firm nie robi nic, a nawet ukrywa stwierdzenie jakichkolwiek odstępstw od projektu. Wychodzą z założenia że najbardziej im się opłaci wykonanie swojej pracy na którą mają umowę, a później niech się inni martwią. I dlatego mamy sytuacje w których wykonuje się nową drogę, a po tygodniu ją rozkopuje i wymienia lub modernizuje instalacje.
Ostatnio zaczepił mnie jeden z mieszkańców budynku przy którym wykonywano remont drogi i powiedział bardzo trafne słowa: "Ich (czytaj zamawiającego i wykonawcę) powinno się rozstrzelać za zdradę ojczyzny". Czym był tak wzburzony ten starszy Pan? Otóż z okien mógł obserwować jak jedna firma robi podbudowę pod drogę, po zakończeniu prac przychodzi druga firma i rozkopuje wszystko od nowa by wykonać nowe przyłącza wody do budynków, ale nie wymienia magistrali, po tym przychodzi kolejna firma i wymienia wyrywkowo instalacje, po położeniu asfaltu wchodzi ponownie firma od wody bo mają problemy z magistaralą, po naprawieniu awarii i ponownym położeniu asfaltu kolejna firma rozkopuje drogę i modernizuje kanalizację, itd. itd. W sumie asfalt był rozkopywany siedem razy, a pod nim i tak zostały stare magistrale, przyłącza i instalacje które może podziałają jeszcze kilka lat, a może za kilka tygodni trzeba będzie je wymieniać...
Każdy z was zapewne zna takie sytuacje z własnego otoczenia, ale teraz wiecie dlaczego wykonawca kieruje się własnym interesem i dlaczego nie opłaca się mu cokolwiek zmieniać w tej materii. W dzisiejszych czasach nie opłaca się dobrze i uczciwie pracować. Nie opłaca się starać, nie opłaca się robić czegoś sumiennie. Przez takie zachowanie na ludzi którzy podchodzą do tematu inaczej (tak jak ja :)) patrzy się w dzisiejszych zasach podejrzliwie - "przecież nikt tak nie robi". Zainteresowanych odsyłam do starych wpisów na tym blogu w których opisywałem swoje doświadczenia w tym temacie

Poniedziałek, Listopad 18, 2019, 11:42 | Brak komentarzy »
Dzisiaj wracam do obiecanego tematu. 
Czy opłaca się uczciwie i rzetelnie podchodzić do wykonywanej pracy? Czy profesjonalizm i szeroka wiedza może przeszkadzać w wykonywaniu swoich zadań? Czy lepsza firma osiągnie większy sukces?
Pytania wydają się banalne, ale w dzisiejszej rzeczywistości już takie nie są. Żeby mówić o uczciwym podejściu do pracy i efektach tej pracy należałoby temat rozdzielić na dwie części - tą dotyczącą rzeczywistych efektów i korzyści, oraz tą dotyczącą "pojawiających się problemów" podczas i po zakończeniu inwestycji. Dlaczego taki podział? Postaram się to wyjaśnić.
Oczywistym jest, że z technicznego punktu widzenia prace powinny być zawsze wykonywane starannie, zgodnie z technologią i z zachowaniem najwyższej uwagi. Tylko wtedy efekty tych prac są najlepsze i utrzymują się przez długi czas. Z punktu widzenia inwestora czy zarządcy który dba o interesy inwestora powinno być dokładnie tak samo. Piszę 'powinno być' bo niestety nie zawsze tak jest, a dokładniej mówiąc jest tak coraz rzadziej. Nie będę poruszał powodów tego "spadku jakości usług", temat opiera się na opłacalności, więc na tym się skupię.
W mojej pracy zawodowej zawsze starałem się wykonywać powierzone prace na najwyższym poziomie i wielokrotnie robiliśmy więcej niż od nas oczekiwano. Zawsze wychodziłem z założenia, że lepiej położyć jedną rurkę więcej i z niej nie skorzystać, niż położyć tyle rurek ile trzeba w danej chwili a o przyszłość i ewentualny rozwój się nie martwić. Zawsze starałem się przewidzieć kolejne etapy i kolejne potrzeby danego budynku, zatem prawie zawsze wykonywaliśmy jakieś prace dodatkowe by w razie potrzeby mieć jakąś rezerwę na te nieprzewidziane sytuacje. Nie zawsze za te dodatkowe prace byliśmy wynagradzani, ale jeżeli już zaszła potrzeba skorzystania z rezerw to klient był bardzo zadowolony i wdzięczny, że te rezerwy przewidzieliśmy. Takie podejście do zleconych usług i nasze nastawienie do pracy skutkuje tym, że wielu klientów do nas wracało lub polecało nas innym. Ja sam zaś nigdy nie miałem obaw czy to co zrobiliśmy "wytrzyma", lub czy nie będę gdzies musiał robić poprawek. Dzięki temu śpię spokojnie :) Nasi klienci również mogą spokojnie spać :D Korzyści są obopólne.
Czy zatem opłaca się takie podejście do tematu? Niestety nie zawsze. Często jest tak, że bardzo ciężko jest przekonać klienta do dodatkowych prac. Ktoś kto nie jest 'w temacie' nie widzi potrzeby położenia dodatkowych rur czy wykonania dodatkowych prac i bardzo często za te prace nie chce dopłacać. Wspólnoty również jest ciężko przekonać do prac wykraczających poza zwykłe remonty. Patrzenie wielu właścicieli jest krótkowzroczne i tutaj duża rola zarządcy który musi te patrzenia poszerzyć. Niestety nie każdy zarządca ma odpowiednią wiedzę i nie każdemu się chce :(
Jest jeszcze druga strona pytania czy to się opłaca - tą stroną są zazwyczaj urzędnicy i instytucje publiczne. Ich interesy powinny być zbieżne z interesami właścicieli, ale bardzo często osoby pracujące w takich instytucjach podchodzą do tematu jako "oni" a nie "my". Nie traktują dobra wspólnego jako własnego, więc nie zależy im na jakości tylko na 'spokoju'. Kiedyś rozmawiałem z urzędnikiem który zmienił zawód i przeszedł do sektora prywatnego, bo nie mógł już znieść tego traktowania interesantów jako wrogów. Jak sam powiedział wszyscy wokół są zadowoleni gdy "mogą siedzieć i pić kawę", a gdy pojawia sie taki zarządca jak ja - to już nie jest tak miło, bo trzeba "chodzić na zebrania, interesować się tym co się dzieje we wspólnocie bo coś w końcu się dzieje i co chwilę ktoś przychodzi i czegoś od nas chce". Niestety takie podejście urzędnika bardzo często przekłada się na cały proces inwestycyjny i wszelkie prace remontowe. Jak już pisałem we wpisie o przetargach urzędnicy chcą by prace były zrobione bezproblemowo i z jak najmniejszym zaangażowaniem urzędnika. Jeżeli muszą podjąć jakieś dodatkowe decyzje lub wydać dodatkowe zlecenie to robią to niechętnie. Zaczyna się tzw. 'spychologia' i odsuwanie problemów. Najchętniej żeby inni podjęli decyzję za nich, a jak pojawią się problemy to ci 'inni' będą winni. Temat bardzo rozległy a moje doświadczenia w tej materii są niestety bardzo niemiłe (niestety na niekorzyść urzędników), każdy kto chce zrobić coś więcej niż robi się standardowo (nawet za te same pieniądze), lub myśli przyszłościowo jest nieprzychylnie traktowany, gdyż w ten sposób zmusza się urzędnika do dodatkowej pracy za którą nikt mu nie da premii... Niestety taka jest gorzka prawda i moje doświadczenia. Piszę o tym trochę rozgoryczony, ponieważ większość ludzi docenia dobrze wykonane prace i szanuje później efekty tych prac, a urzędnicy bardzo często sprawdzają tylko cyferki i dla nich uczciwość czy rzetelność nie mają najmniejszego znaczenia. Niestety my jako podatnicy ponosimy później koszty tych złych decyzji urzędników - mam tutaj świetny przykład z inwestycji jaką kiedyś robiłem, ale jest to długa opowieść i może kiedyś ją opiszę.

Niedziela, Listopad 3, 2019, 09:57 | Brak komentarzy »
Pan Piotr w jednym z komentarzy spytał mnie czy miałem styczność z łapówkami? Pośrednio wiele razy, bezpośrednio tylko dwa (dla mnie o dwa za dużo).
Jako zarządca nie spotkałem się z łapówkami bezpośrednio, więc mogę powiedzieć tylko to co słyszałem od znajomych zarządców i od znajomych wykonawców. A słyszałem co nieco. Są zarządcy, którzy domagają się 'procentu' za zlecenie pracy. Przykładow jedna z pań która zarządza w opolu 'bierze' 10% wartości inwestycji - wykonawca w zamian za to dostaje zlecenie i obietnicę, że dostanie wypłatę nawet jeśli obniży jakość lub będzie miał poślizg z terminem. Inny administrator wszystkie prace zleca tylko jednej firmie (co samo w sobie nie jest złym rozwiązaniem jeżeli wykonawca jest dobry, a ceny uczciwe), ale w zamian wykonawca po każdej inwestycji wykonuje określone prace na rzecz administratora - raz ocieplał garaż, innym razem wykonał ogrodzenie koło domu zarządcy, jeszcze innym razem wstawił nową bramę wjazdową, etc. Z kolei jeden z wykonawców z którym rozmawiałem jasno powiedział, że zarządca zażądał od niego by po zakończeniu prac (chodziło tutaj o ocieplenie budynku) dostarczył 'odpady' po inwestycji na jedną z działek - niby nic złego, tylko jasno określił ile tych 'odpadów' ma być, a konkretniej mówiąc dostarczył wykonawcy listę z materiałami jakie ma dostarczyć na prywatną budowę (bo czy odpadem może być np. określona ilość tynku o określonym kolorze i granulacji?). 
O takich przypadkach słyszałem jako zarządca. Nie twierdzę że każdy zarządca bierze łapówki, ale z pewnością takie sytuacje się zdarzają.
A teraz o tym jak wygląda sytuacja z drugiej strony - opowiem wam o moich doświadczeniach jako wykonawcy. Jak już kiedyś wspominałem zanim zająłem się zarządzaniem prowadziłem firmę która działała w branży budowlanej. Była to doskonała okazja by poznać budynki od strony technicznej, ale też by poznać mechanizmy rządzące tym światem. Moje doświadczenia są takie, że dopóki inwestycja jest warta kilka lub kilkanaście tysięcy, to nikt nikomu nie przeszkadza i o łapówkach się nie słyszy. Jeżeli firma się rozrasta i bierze coraz większe zlecenia, to pewne jest że prędzej czy później ktoś zażąda od nas dodatkowego "wynagrodzenia". Od mojej firmy zażądano tego wynagrodzenia dwukrotnie, dwukrotnie tym żądającym był kierownik budowy / inspektor nadzoru i pochwalę się, że dwukrotnie odmówiłem. Dla mnie jest to powód do dumy, gdyż zachowałem swoje wartości w jakich byłem wychowany i nie poddałem się. Niestety finansowo straciłem, gdyż w obu przypadkach straciłem zlecenia i to zlecenia za ponad 100tyś zł, ale są jeszcze ludzie dla których honor i uczciwość są ważniejsze od pieniędzy. Przynajmniej mam taką nadzieję że nie jestem tym ostatnim...
Na koniec dodam, że to właśnie łapówki były jednym z powodów dla których odszedłem od wykonastwa i skupiłem się na zarządzaniu nieruchomościami. Nie jedynym, ale jednym z tych ważniejszych.

środa, Październik 30, 2019, 14:35 | Brak komentarzy »
Obiecałem wpis o tym jak się wykonuje prace po wygraniu przetargu i jak te pracę są odbierane - więc proszę. Przykład dosłownie z mojego podwórka.
Przetarg na realizację jednego z podwórek w ramach konkursu 'Odmień swoje podwórko' który organizuje i nazdoruje z upoważnienia prezydenta Miejski Zarząd Lokali Komunalnych w Opolu wygrała firma M.- nazwijmy ją na potrzeby tego wpisu MATERIAŁ. Byłem bardzo zdziwiony, bo miasto na wykonanie podwórka przeznaczyło 65tyś., a wg moich wyliczeń przy profesjonalnym i prawidłowym wykonaniu podwórka same materiały powinny kosztować nie mniej niż 62tyś, ale może ktoś jest w stanie zrobić takie podwórko za 3tyś więc - do dzieła.
Po pierwszych dniach byłem przekonany, że firma zrobi wszystko jak należy - podejście dobre, czas pracy również, zaangażowanie pracowników bez uwag. Pozostaje czekać. Pierwszych podejrzeń nabrałem po wjechaniu koparki na teren budowy. Zgodnie z projektem pod chodnikami miała być 24cm podbudowa, a obrzeża kostki miały być wykonane z krawężników betonowych. Podbudowa była, ale bardzo cieńka, a krawężników nie ma do dzisiaj. Pomyślałem, że może coś nowego wymyślili i krawężniki wstawią po położeniu kostki. Niestety nic takiego się nie stało. Druga lampka zapaliła mi się jak zobaczyłem jaką i ile ziemi przywieźli do rozplantowania. Zgodnie z kosztorysem miało być 50ton humusu, czyli 2 zestawy ciężarówka plus naczepa po 25ton każdy. Na miejscu pojawiła się mała wywrotka i tylko około 10ton ziemi i to takiej z jakiegoś wykopu. Później było już tylko gorzej. Nie będę opisywał błędów technologicznych, czy nieprawidłowości, podam tylko fakty i niezgodności z projektem i kosztorysem
- podbudowa za słaba,
- brak krawężników i obrzeży,
- za cieńka warstwa ziemi,
- roślin miało być ponad 450, a jest niecałe 200,
- palisady miało być 86szt, a jest 48szt,
- wokół roślin miała być włóknina pod korą, razem ponad 200m2, a jej nie ma
- w kosztorysie przewidziano ponad 900mb linii kroplującej co 30cm, a jest około 200mb,
- z 9 zraszaczy zaprojektowanych zamontowano tylko 3, system podlewania też okrojono z kilku sekcji,
- zamiast trawnika z rolki wykonano trawnik z siewu,
- na murku miał być mural z elementami kwiatowymi i miejsce do malowania dla dzieci (farba tablicowa) - nie ma nic z tego,
- miała być lampa solarna led, a jest tylko pusty słup pod tą lampę,
- prace miały być wykonane na około 450-500m2, a wykonano je na około 350-400m2, więc ograniczono budowę o ponad 20%
Czy tak zatem miało to wyglądać? Czy kosztorys i projekt dopuszczał zmiany i ograniczenia w ilości? Otóż nie!!! Po zakończeniu postępowania przetargowego zadzwoniłem do Pani z MZLK by dowiedzieć się jak wygląda sprawa i dowiedziałem się, że "owszem złożono kilka ofert powyżej zakładanych 65tyś, ale jeden oferent zmieścił się w budżecie". Jeżeli wg. moich wyliczeń przy uczciwym wykonaniu prac materiały miały kosztować 62tyś. to po wprowadzeniu zmian jakie opisałem ich wartość spadła do około 35-40tyś. Tym samym z 3tyś które zostawały na robociznę zostało nam - a właściwie firmie MATERIAŁ około 25-30tyś. zł. 
I na koniec najlepsze - pomimo tych braków i uchybień widocznych gołym okiem terem został przez MZLK odebrany. Nawet nie zauważyli, że na słupie brakuje lampy za 3000zł.
PS. 
Firma MATERIAŁ to ta sama firma co robiła w sąsiedniej wspólnocie elewację która popękała i odbarwiła się już po kilku miesiacach. Pozdrawiam pana Łukasza (właściciela firmy) z którym rozmawiałem osobiście i który obiecał założyć brakujące zraszacze i oczywiście obietnicy nie dotrzymał...

Niedziela, Październik 27, 2019, 11:49 | 2 Komentarze »
Dzisiaj kilka słów o przetargach. Temat wydawałoby się nie związany z nieruchomościami, ale w rzeczywistości mający wpływ na wszystko co nas otacza, także nasze nieruchomości i podwórka. Dla wprowadzenia dodam tylko, że z przetargami publicznymi miałem już doczynienia z każdej możliwej strony: przygotowywaliśmy dokumentację, pomagaliśmy określić warunki (tzw. SIWZ), startowaliśmy i wygrywaliśmy przetargi, rozliczaliśmy je, a także jako eksperci sprawdzaliśmy poprawność zrealizowanych prac. I wszystko to w różnych częściach kraju. Tyle słowem wstępu.
Temat bardzo obszerny, więc skupię się na własnym podwórku czyli Opolu i na instytucji z którą miałem najwięcej styczności przy przetargach (nie tylko tych które wygrywałem), czyli MZLK.
Jesteście ciekawi jak wygląda przygotowanie dokumentacji do przetargu przez tą instytucję? Ano wcale nie wygląda. Nikt nie weryfikuje poprawności dokumentacji, nikt jej nie sprawdza pod względem zgodności z normami, nikt nawet nie czyta w całości dokumentacji. Urzędnicy skupiają się tyko na kwotach. Dla nich musi się zgadzać tylko bilans.Ktoś oferuje lepsze materiały i lepszą technologię ale jest o 100zł droższy - odpada. Ktoś w tej samej cenie chce zrobić to co w projekcie i jeszcze dodatkowe rzeczy i to bezpłatnie, ale prosi o przedłużenie terminu o 2 tygodnie - odpada, Ktoś uczciwie informuje w ofercie, że termin wykonania (4 tygodnie) jest za krótki bo sam proces technologiczny trwa dłużej i skrócenie tego procesu osłabi jakość - odpada
To może chociaż przy odbiorach ktoś sprawdza poprawność wykonania i użyte technologie by to co jest robione za nasze pieniądze służyło nam przez lata? Tutaj też was zmartwię. Nikt z urzędników nie weryfikuje procesu technologicznego, nie sprawdza czy zachowane zostały odpowiednie terminy i normy, nie kontroluje porawności kolejności prac. 
Co zatem sprawdzają? Liczbę kwiatków, czy posiano trawę (nieważne że mamy grudzień i trawa na wiosnę i tak nie wzejdzie bo wymarznie), czy ławka jest dobrze przykręcona, i czy liczba stojaków rowerowych się zgadza. To i tylko to potrafi sprawdzić urzędnik opłacany z naszych podatków. A co z resztą? A kogo to obchodzi???
Przykład: Niedawno zakończyliśmy prace przy dwóch naszych wspólnotach związane z zagospodarowaniem podwórka. Urzędnicy zażądali dokonania zmian niezgodnych z dokumentacją i umową, a co istotniejsze mających wpływ na trwałość zastosowanych rozwiązań - po wprowadzeniu tych zmian to co wykonaliśmy i z czego mieszkańcy są bardzo zadowoleni ulegnie zniszczeniu w dość krótkim czasie. I co usłyszałem od urzędnika: 'to już nie mój problem, ja odpowiadam tylko za odbiory. Później to niech się inni martwią'
W kolejnym wpisie podam przykład realizacji podwórka z pieniędzy publicznych, które zostało odebrane przez MZLK a które jest niezgodne z zamówieniem i dokumentacją przetargową - już teraz zapraszam do lektury.
Jako wykonawca z wieloletnim stażem i doświadczeniem dodam tylko, że my zawsze przykładamy się do swojej pracy i zawsze wykonujemy ją sumiennie i starannie. Potwierdzają to osoby które nam zaufały i zleciły realizację swoich zadań, oraz mieszkańcy wspólnot którzy mieli okazję obserwować nas przy pracy. Czy to się opłaca - opiszę w kolejnych wpisach na blogu :)
PS.
Dwa dni temu odebrałem telefon od klienta, u którego kilka a nawet kilkanaście lat temu robiliśmy już kilka prac i który wie że wycofaliśmy się z wykonywania usług na rzecz osób trzecich (obecnie wykonujemy usługi TYLKO dla wspólnot którymi zarządzamy), ale chciał nas namówić na wykonanie jednego zlecenia i jest gotowy poczekać by tylko wpisać go do naszego kalendarza. O cenie nawet nie rozmawialiśmy... To chyba najlepsza reklama dla naszych usług!

środa, Październik 16, 2019, 08:30 | Brak komentarzy »
Poprzedni wpis zaczął się robić obszerny więc go podzieliłem na dwie części. Ta część będzie dotyczyła wyboru wykonawcy prac i jego kontrolowaniu i odbieraniu przez zarządcę (lub oczywiście kompetentnego kierownika czy inspektora).
Jak już pisałem sąsiednia wspólnota miała problemy z kanalizacją i po miesiącu borykania się z tym problemem i po wydaniu minimum 2tyś. zapadła decyzja o wymianie instalacji. Ale żeby nie było tak pięknie...
Pojawiła się ekipa, a właściwie zbieranina kilku ekip i zaczęli prace. Ale jak pracować gdy się nie ma podstawowych narzędzi? Już na początku przybiegł do mnie jeden chłopak czy mógłbym im pożyczyć łopatę? Ok - ja chwilowo nie potrzebuję, więc nie ma sprawy. Dla mnie trochę dziwne, że ekipa która ma wykopać starą instalację nie ma tak podstawowego narzędzia, ale może nie planowali kopać :) Przeżyłem nie jedną budowę, więc wiem, że takie rzeczy się czasem zdarzają. Po godzinie chłopak oddaje bez słowa łopatę i szybko ucieka - myślałem że tak śpieszno mu do pracy. Po jakimś czasie biorę łopatę do ręki i okazuje się że jest złamana! Ekipa połamała pożyczoną łopatę i nie powiedzieli nawet słowa. Nie chodzi tutaj o łopatę, ale o ten brak wytłumaczenia. Jak zwróciłem im uwagę, to się przyznali i stwierdzili, że "jak szef przyjedzie to naprawi" - czekam już dwa tygodnie!!!
Nie piszę tego żeby się wyżalić, ale po to, żeby zrozumieć sposób działania takich ekip. Jeżeli uszkodzili łopatę za powiedzmy 50zł i nawet się nie przyznali, to czy przyznają się gdy podczas swoich prac uszkodzą jakąś instalację lub element w budynku? Czy zgłoszą to by można było odpowiednio zareagować? Baaardzo w to wątpię.
Kolejne wątpliwości pojawiły się gdy byłem świadkiem rozmowy szefa ze znajomym - wystarczająco blisko pracowałem, nie podsłuchiwałem i wolałbym tej rozmowy nie słyszeć. Rozmawiali oni jak naciągnąć klienta na większą robotę "bo na tym się naprawdę zarabia". Czyli nieważne co trzeba zrobić - wmówmy klientowy że trzeba zrobić wszystko. Ja po usłyszeniu takiej rozmowy zwolniłbym taką ekipę.
Dla mnie ważna jest ekologia i staram się na to zwracać uwagę, a dla ekipy remontowej to nie jest problem.
Mamy dużo gruzu, więc co robimy? Wysypisko? Po co? "Wywieźcie go pod most tam gdzie szef jeździ na ryby" 
Z auta cieknie (nie kapie tylko cieknie) olej. Mieszkańcy zwracają uwagę więc naprawiamy? Po co?  Lepiej skrzyczeć mieszkańców że to nie ich sprawa i dalej jeździć i zostawiać plamy na drodze, chodniku, podjeździe
Zalewamy betonem rury w posadzce i zostało nam trochę betonu, oraz to co zostało po umyciu betoniarki i narzędzi. Zabrać to? Utylizować? Po co? Można przecież rozrobić wodą i wlać do studzienki burzowej
Nosiliśmy zaprawę z podwórka do piwnicy i zostawiliśmy bałagan na drodze i chodniku. Sprzątać? Po co? Przecież w końcu deszcz to kiedyś zmyje
I na koniec istotna technicznie rzecz - jeżeli wspólnota zdecydowała się na wymianę instalacji która była zniszczona i powodowała zatory, to należy wymienić całą instalację w tym przypadku począwszy od studzienki zbiorczej aż do studzieńki końcowej - wylotowej. Ale firma przekonała zarządcę że nie ma takiej potrzeby i wymienili tylko rury w piwnicach, czyli tam gdzie łatwo mogli odkuć stare rury. Tam gdzie instalacja przechodzi przez ściany lub fundamenty, albo są schody lub gruba warstwa betonu instalacja pozostała bez zmian. Czy tak powinno być? Zdecydowanie nie, ale zarządca odebrał wykonane prace, a wspólnota myśli, że ma całą instalację nową - do czasu aż zatory zaczną się robić w tych starych rurach. Ale przecież wtedy można wezwać ekipę do czyszczenia, lub ekipę z kamerą... Wspólnota przecież zapłaci...

środa, Październik 16, 2019, 07:50 | Brak komentarzy »
Ostatnio sporo się działo (także w moim otoczeniu) i dzięki temu miałem sporo okazji do obserwowania różnych reakcji i zachowań ludzi. Jedna sytuacja jaką obserwowałem z zaciekawieniem dotyczyła sąsiedniej wspólnoty która miała problemy z kanalizacją. Zaczęło się od "wybijania" studzienki w piwnicy. Wspólnota usunęła zanieczyszczenia, wezwała służby które udrożniły kanalizację i pozostało tylko wietrzyć piwnice. Ale żeby nie było tak ładnie po 3 może 4 tygodniach sytuacja się powtórzyła. Jako że zarządzam sąsiednimi wspólnotami a dana wspólnota nie miała zarządcy dostałem telefon od Pani z zarządu żebym przyjechał bo to my zalewamy im piwnice. Po kilkunastu minutach byłem już na miejscu, sprawdziłem piwnice i instalacje w swoich wspólnotach, sprawdziłem kanalizację burzową (jest to instalacja ogólnospławna, więc jest połączona z burzową) i żadnych nieprawidłowości po naszej stronie nie stwierdziłem. Grzecznie wytłumaczyłem Pani że nie mamy z tym zalaniem nic wspólnego, przejrzałem instalację, zajrzałem do studzienek, porozmawiałem z mieszkańcami i postawiłem diagnozę - jest to stara żeliwna instalacja która ma już około 40 lat, dodatkowo została wadliwie wykonana i wymaga wymiany. Oceniając na szybko koszt około 2-3 tyś., kilka dni pracy i problem rozwiązany na kolejne 50 lat. Pani z zarządu nie chciała się zgodzić z moją diagnozą, twierdziła, że skoro przez 40 lat było dobrze to dlaczego teraz mają to wymieniać, zaczęła szukać innych przyczyn i innych rozwiązań. Ja grzecznie podziękowałem i udałem się do swoich obowiązków. Wspólnota drugi raz wezwała odpowiednią ekipę która udrożniła instalację i usunęła nieczystości, czyli ponownie poniosła koszty, oraz znowu suszyła i wietrzyła piwnice.
Jako, że w sąsiednich wspólnotach prowadziliśmy prace byłem niemal codziennie obecny na miejscu i mogłem obserwować dalszy rozwój sytuacji. Po kilkunastu dniach na miejscu z planami instalacji pojawił się nowy zarządca wybrany przez tą wspólnotę (jak widać sama nie mogła sobie poradzić z problemem). Pan najpierw chodził z planami przez około 15 minut i próbował rozszyfrować gdzie co jest, po tym czasie podszedł do mnie, przedstawił się i zaczęliśmy rozmawiać o problemach tej wspólnoty. Na początek próbował zepchnąć problemy swojej wspólnoty na nasze prace które tam prowadziliśmy (oczywiście gdyby miał jakiekolwiek pojęcie o instalacjach wiedziałby że te zarzuty są absurdalne), później próbowałem mu wytłumaczyć z czego wynikają jego problemy, a na końcu musiałem pokazać mu jak przebiega jego instalacja! Tak! Pan chodził przez 15 minut z planami i mapą, ale dopóki nie pokazałem mu gdzie zaczyna się i jak przebiega instalacja jego wspólnoty nie potrafił się w tych planach odnaleźć! Nie potrafił nawet zlokalizować na mapie studzienki która znajduje się pół metra od drzwi! - tutaj tylko wspomnę o tym, żebyście dobrze wybierali zarządców, ale o tym już pisałem :)
Jak już pokazałem zarządcy co i jak zadowolony biegał dalej, ale chyba tylko udawał że coś sprawdza, bo nie otworzył nawet studzienki czy rewizji żeby sprawdzić z jakiego materiału i w jakim stanie są instalacje...
Znowu minęło kilka dni i na podwórku pojawił się znowu specjalistyczny samochód do przepychania kanalizacji. Jak twierdził zarządca z którym rozmawiałem tym razem zrobili czyszczenie prewencyjne "bo może ostatnim razem czyszczenie nie było dokładne" - jak dla mnie naciągane tłumaczenie, bo przecież za każde czyszczenie i przepychanie rur wspólnota płaci i prace powinny być wykonane rzetelnie i profesjonalnie. Ale przecież to nie zarządca płaci, tylko wspólnota więc co szkodzi zamówić taką usługę...
Obserwuję dalej...
Po kilku dniach na podwórku pojawia się inny samochód techniczny z kamerą. Sprawdzają w jakim stanie są rury i co powoduje zatory. Sąsiadka z okna mówi, że w miedzyczasie były jeszcze kolejne czyszczenia - podobno ten samochód to już szóste !!! podejście do tej instalacji. Ja nie płacę za to więc to nie powinna być moja sprawa, ale szkoda, że nieświadoma wspólnota zapłaci za te występki niekompetentnego zarządcy. 
Po wizycie kamery zapada decyzja "instalacja jest stara, w złym stanie i wymaga wymiany". Szkoda tylko, że dla mnie ustalenie przyczyn awarii i dalszego postępowania zajęło około godziny i nie kosztowało nic, a wspólnota straciła na to około miesiąca i poniosła zbędne koszty. Jakie? Policzmy: WIK wysyła samochód do udrożniania za około 300zł/h. Jeżeli tych wizyt było 5 to mamy już około 1500zł. Do tego kamera która kosztuje około 500zł/h. Szacuję, że godzina powinna wystarczyć, więc mamy już razem 2000zł. No i oczywiście roboty które trzeba wykonać by wymienić rury - ja szacowałem je na 2-3 tysiące. Czyli według moich ostrożnych wyliczeń wspólnota jest "w plecy" około 2000zł i kilka razy musiała sprzątać nieczystości w piwnicach i wietrzyć piwnice. Dla mnie to niepotrzebne koszty, ale przecież zarządca mógł się "wykazać" że dużo robi...

PS. Właśnie się dowiedziałem, że wspólnota za wymianę przyłączy w piwnicach zapłaciła około 12tyś!!!, co wraz z niepotrzebnymi czyszczeniami daje niebagatelną kwotę 14tyś zł. Gdyby wspólnotą zarządzała nasz firma - zapłaciłaby za całość około 3tyś zł, czyli na koncie pozostałoby ponad 10tyś. Oceńcie sami kompetencje i podejście do tematu "konkurencyjnego" zarządcy...

Niedziela, Październik 6, 2019, 07:34 | Brak komentarzy »
Po długiej przerwie wracamy do bloga. Mieliśmy wakacje, później realizowaliśmy dla naszych wspólnot podwórko i kompletnie nie w głowie było mi pisanie tutaj. Jak człowiek jest czymś zajęty na 100% to nawet nie myśli o innych rzeczach. Mam nadzieję że mnie rozumiecie i wybaczycie taką długą przerwę.
Za kilka dni wrzucę do naszej galerii zdjęcia podwórka jakie realizowaliśmy począwszy od projektu a skończywszy na realizacji. Efekt ostateczny będzie dopiero latem, jak trawa urośnie a rośliny się rozrosną, ale już widać ogromne zmiany, więc jest się czym pochwalić.
O zmianach będą też kolejne wpisy. U jednych zachodzą ogromne zmiany, inni tych zmian się boją ich unikają, jeszcze inni je odkładają - ale o tym w następnych wpisach.
Zapraszam do śledzenia bloga i jak zawsze czekam na opinie, komentarze i propozycje tematów.

Poniedziałek, Lipiec 29, 2019, 10:42 | Brak komentarzy »
Na początku nawiążę do poprzedniego wpisu.
Po przesłuchaniu rozmowy/wywiadu jaką przeprowadziłą pewna pani uznająca się za eksperta w sprawie nieruchomości z inną panią która przedstawiła się jako zarządca ponad 100 wspólnot nasunęły mi się pewne pytania i obawy. O jednej z nich pisałem w ostatnim poście, ale powstały też inne, z którymi podzieliłem się z panią prowadzącą swoją stronę o nieruchomościach w komentarzu. Bardzo szybko jednak mój KOMENTARZ ZOSTAŁ USUNIĘTY ...
Co takiego było w tym komentarzu? Na szczęście zachowałem jego kopię i mogę się z wami podzielić tymi strasznymi uwagami. 
Pierwsza uwaga dotyczyła przekonania pani z którą był wywiad, że ona jako administrator powołany przez dewelopera dba tylko i wyłącznie o dobro mieszkańców, a nie o interesy dewelopera. Oto co napisałem w komentarzu: "Administrator wybrany przez dewelopera ma NAJCZĘŚCIEJ inne cele niż dbanie o dobro właścicieli. Doświadczenia moje i moich znajomych zarządców są takie, że w mieszkaniach nowych jest NAJWIĘCEJ usterek i dużo więcej awarii niż w starych kamienicach. Celem administratora jest więc dbanie o portfel dewelopera a nie o dobro budynku czy interes właścicieli. Być może Pani doświadczenia są odmienne, ale w moim regionie i w regionach gdzie mam znajomych zarządców niestety spółki powołane przez dewelopera realizują inne cele niż można by od nich wymagać."
Kolejna uwaga dotyczyła uwagi pani administratorki, że małe firmy zarządzające wspólnotami są złe, bo nie udostępniają dokumentów, nie udzielają informacji, itp. Moja odpowiedź na te zarzuty w komentarzu: "Padła też sugestia, że małe firmy mogą nie udostępniać dokumentacji. Moje doświadczenie jest takie, że te największe firmy na rynku (przynajmniej w moim regionie) ignorują klientów i to właśnie oni nie udostępniają dokumentacji, straszą (np. sądami, policją, wezwaniami do zapłaty zawyżonych rachunków) ludzi którzy chcą od nich odejść, wykonują prace bez akceptacji zarządu, etc. Małe kilkuosobowe firmy (czy wręcz jednoosobowe bo takie też znam) najczęściej działają najprężniej i z największym zaangażowaniem. Bardzo często to właśnie kamienice zarządzane przez tych małych zarządców wyróżniają się pozytywnie na tle innych wspólnot." Dodam tutaj dla pełnego obrazu sytuacji, że ja uważam się za małego zarządcę i takim chcę pozostać. Jak już wspominałem we wpisie o moim mentorze - chcę zachować umiar i równowagę pomiędzy ilością prowadzonych wspólnot a jakością obsługi.
W moim komentzrzu były też wpisy świadczące o tym, że z pewnymi stwierdzeniami które padły w trakcie rozmowy całkowicie się zgadzam - oto przykład: "Wielką bolączką o czym już Panie tutaj wspominały jest małe czy wręcz bardzo małe zaangażowanie właścicieli w sprawy wspólnoty. Też nad tym ubolewam, że ludzie nie interesują się sprawami budynku o który powinni dbać." Mam nadzieję, że nikogo nie uraziłem tym stwierdzeniem :)
Kolejny komentarz dotyczył sprawy którą już opisałem w poprzednim poście. Tutaj tylko zacytuję swój komentarz: "Jestem zarządcą "starej daty" czyli jeszcze wywodzę się z czasów kiedy zarządca musiał posiadać licencję zarządcy (którą trzymam w szufladzie do dziś ) i miałem wspaniałego człowieka za mentora który nauczył mnie wielu rzeczy w tym zawodzie. Jedną z rzeczy którą próbował mi przekazać jest umiar. Nie trudno się nie zgodzić z jego stwierdzeniem, że dobry zarządca będzie sprawnie zarządzał do pewnego poziomu wspólnot. On uważał że dobry zarządca może mieć nie więcej niż 30 wspólnot po 10-20 lokali każda, lub odpowiednio mniej jeżeli są to bloki po 50 czy 100 lokali. Niech każdy sobie odpowie sam, czy chce by jego administrator miał 300 takich klientów jak on (czyli jak Pani ładnie powiedziała 300 potencjalnych telefonów), czy może 30 000 klientów - z takim samym zaangażowaniem i jakością obsługi?"
I ostatnia uwaga, która dotyczyła nazewnictwa, które pani administrator używała zamiennie i nie zauwazyła różnicy pomiędzy tymi określeniami. Oto co napisałem: "Na koniec mam też propozycję do Pani M......... - jeżeli będzie taka możliwość proszę poruszyć w przyszłości temat "Administrator czy Zarządca". Nawet w tym odcinku używały Panie tego pojęcia zamiennie co moim zdaniem (moich znajomych zarządców i mojego mentora również) jest niesprawiedliwością i wprowadzaniem ludzi w błąd. Tematu nie będę tutaj rozwijał - jeżeli kogoś to interesuje zapraszam na swojego bloga na którym o tym mówię".
Wyszło długo, więc nie będę już dodatkowo komentował powyższego. Jeżeli Wy macie swoje komentarze, to bardzo proszę o wpisywanie swoich uwag i spostrzeżeń. Na tym blogu nie ma cenzury myśli i chętnie poznam nawet te niepochlebne opinie...

Czwartek, Lipiec 18, 2019, 10:49 | Brak komentarzy »
O różnicach pomiędzy dużym i małym zarządcą już wspominałem. Dzisiaj po wysłuchaniu rozmowy pewnej pani blogerki i jej gościa - administratora nieruchomości, nasunęła mi się jedna myśl: czy można być dobrym zarządcą mając 100 lub nawet więcej wspólnot? Czy można dobrze "ogarniać" temat mając 10 000 klientów? Czy będziemy tak samo efektywni mając 20 000 klientów? Czy jest może pewien poziom powyżej którego nasza efektywność spada?
W czasach gdy stawiałem swoje pierwsze kroki na rynku zarządzania nieruchomościami miałem wspaniałego człowieka z Wrocławia za nauczyciela i mentora. Nauczył mnie wielu praktycznych i przydatnych teraz rzeczy, ale też starał się wpoić pewne zasady. Jedną z tych zasad jest UMIAR. Zawsze powtarzał, że żeby być dobrym zarządcą powinniśmy prowadzić nie więcej niż około 30 wspólnot po około 10-20 lokali każda, czyli łącznie nie więcej niż około 600 lokali / właścicieli. Tylko wtedy nasza praca może być na najwyższym poziomie, obsługa najefektywniejsza, a zadowolenie klientów (i nasze) najwyższe. Teraz po latach zgadzam się z jego stwierdzeniem w 100%. Uważam że nie można porównywać zarządcy który opiekuje się 20 kamienicami i zarządcy który ma tych kamienic 100. Powiem inaczej - można ich porównywać a nawet trzeba, ale efekty ich prac nie będą takie same. Niech każdy z Was odpowie sobie sam na pytanie czy chciałby by "opiekował" się nim zarządca który ma tylko 100-200 takich osób jak on pod swoimi skrzydłami, czy może chcecie by prowadził Was ktoś kto ma takich osób 10 000?
Wspominałem już w jednym z wpisów o tym, że duże firmy zatrudniają kilku ludzi do obsługi swoich wspólnot, ale najczęściej nie są to zarządcy tylko ludzie którzy zostali posadzeni za biurkiem i mają wykonywać określone czynności... Dzisiaj wysłuchując rozmowy o której już wspominałem pani administrator zaznaczyłą, że jeżeli zgłaszasz u niej awarię np. spaloną żarówkę w czwartek to musisz czekać do następnej środy bo tylko w środy chodzi pan technik i wymienia żarówki. Czy tylko ja poczułem tutaj dyskomfort? Rozumiem, że pani mając 100 lub więcej wspólnot (i to może większych niż 20 lokali każda) musi jakoś sobie i swojemu technikowi zorganzować pracę, ale jak dla mnie nie może tego robić kosztem mieszkańców. Wiem, że jeden technik nie jest w stanie obejść 100 klatek schodowych, 100 piwnic, 100 strychów i innych pomieszczeń dziennie, ale dlatego powinno mieć się UMIAR którego uczył mnie mój mentor...

Sobota, Czerwiec 22, 2019, 14:28 | Brak komentarzy »
Po wpisie o różnicach pomiędzy zarządcą a administratorem otrzymałem kilkanaście powtarzających się pytań więc temat poruszę tutaj. Pytaliście czy Zarządca niejako 'z automatu' robi więcej dla wspólnoty? Pytanie bardzo obszerne, ale postaram się krótko rozwinąć ten temat. 
Jeżeli umowa spisana jest na "zarządzanie" a nie o "administrowanie" to możemy oczekiwać, że taka firma włoży więcej pracy i wysiłku w prowadzenie naszej nieruchomości. Niestety nikt nie kontroluje tego rynku i ostatecznie to na całej wspólnocie, a w szczególności na zarządzie, spoczywa obowiązek wymagania od zarządcy by lepiej pracował na korzyść wspólnoty. Jeżeli trafimy na leniwego zarządcę lub takiego nastawionego na zysk a nie na pracę nad nieruchomościami to niestety niewiele zdziałamy. Znam przypadki, w których cała wspólnota angażuje się w sprawy nieruchomości, działa bardzo aktywnie, ale z powodu braku wiedzy niewiele im się udaje osiągnąć. Zarządca w tej wspólnocie jest delikatnie mówiąć bardzo zachowawczy czy wręcz wycofany i nie pomaga swoim mieszkańcom a czasami wręcz swoim "lenistwem" bardzo przeszkadza wspólnocie. Wspólnota na tym traci, bo dużo organizuje prac na swoim terenie, ale zarządca zleca je niewłaściwym podmiotom i cały zapał wspólnoty 'idzie w gwizdek', gdyż prace są wykonywane niewłaściwie, często trzeba je powtarzać, koszty się dublują, etc...
Moim zdaniem nastawienie zarządcy jest najważniejsze w jego całej pracy, gdyż tylko pozytywny i nastawiony na sukces zarządca może dobrze prowadzić wspólnotę i poszukiwać dla niej szeroko rozumianych korzyści - finansowych, funkcjonalnych, estetycznych, itd. To nastawienie musi być oczywiście podparte wiedzą i umiejętnościami by mogło przynieść odpowiednie rezultaty.
Inną rzeczą na jaką warto zwrócić uwagę przy wyborze zarządcy jest jego nastawienie do pracy wynikające z osobowości. Jeżeli kogoś interesuje temat polecam poczytać o czterech podstawowych osobowościach.
Często zdarza się, że zarządca wybierany jest z powodu "ładnego wysławiania się" - jest to osobowość sangwinika, który lubi i umie opowiadać i lubi mieć grono słuchaczy, ale nie lubi już pracować nad konkretnymi tematami, gdyż szybko się nudzi. Ze względu na zdolność zdobywania sobie słuchaczy jest on bardzo chętnie wybierany na zarządcę i swoją "gadką" przekonuje też niezadowolonych którzy chcą od niego odejść. Mało działa i jeżeli już coś robi to dla zwiększenia swojej atencji.
Inną osobowością jest choleryk, który lubi działać i to działać bardzo szybko. Jest równie chętnie wybierany na zarządcę, gdyż wydaje się nam, że to właśnie on szybko wyprowadzi naszą wspólnotę na prostą i zrobi w niej porządek. Niestety taki zarządca nie lubi planować i nie zastanawia się jakie będą długofalowe skutki jego decyzji, a także szybko się nudzi. On działa tu i teraz, a jeżeli coś mu nie wychodzi, albo poprosimy o zrobienie czegoś co nie jest po jego myśli to szybko się denerwuje i nawet wpada w furię. Taki zarządca jak coś zleca to oczekuje że będzie to zrobione szybko, niekoniecznie dobrze i trwale.
Pozostałe dwie osobowości może opiszę innym razem - tutaj chciałem tylko pokazać, że z zarządcą będziemy współpracować przez lata i dla nas jako wspólnoty liczy się to co osiągniemy w wyniku tej współpracy, a nie tylko to jak nam się rozmawia z daną osobą, czy jak szybko działa. Oczywiście są sprawy (np. awarie) które powinny być usuwane szybko, ale jeżeli wspólnotę prowadzi zarządca o osobowości melancholika to najczęściej do takich awarii nie dochodzi, gdyż potrafi on myśleć długoterminowo i wyeliminować ryzyko awarii...
Na koniec jeszcze krótko o sekretach zarządcy. Pytacie mnie w mailach o moje "sztuczki" i "sposoby prowadzenia" wspólnot. Bardzo chętnie dzielę się z Wami swoją wiedzą, ale pozwólcie że pewne "tajemnice" zostawię dla siebie. Wynika to z dwóch powodów: po pierwsze nie chciałbym zdradzić wszystkiego co wiem i w ten sposób ułatwic pracę konkurencji :) (chciałbym też pozytywnie zaskoczyć nowe wspólnoty które do nas przychodzą), a po drugie do każdej nieruchomości podchodzę bardzo indywidualnie i czasami dopiero po przejęciu konkretnej nieruchomości rodzą się pomysły na ulepszenia i ciekawe rozwiązania w tym właśnie budynku. Planuję wpis w którym podzielę się z Wami częscią moich pomysłów już zrealizowanych i świetnie się sprawdzających i proszę uszanujcie to, że nie zdradzę ich wszystkich.

Piątek, Czerwiec 14, 2019, 11:24 | Brak komentarzy »
Dzisiaj o wyborze pomiędzy Zarządcą, Administratorem a Księgową.Żeby dobrze wybrać trzeba wiedzieć czego się oczekuje, dlatego podam tutaj uproszczone definicje by każdy mógł sprecyzować swoje wymagania albo zweryfikować swoją dotychczasową umowę.
Zarządca jest najbardziej 'AKTYWNY', czyli wykonuje zadania związane z zarządzaniem nieruchomością nie tylko te wymagane prawem, ale również samodzielnie stara się wprowadzać innowacje, proponuje mieszkańcom ciekawe rozwiązania funkcjonalne, szuka oszczędności, stara się dbać o otoczenie budynku którym zarządza, pozyskuje inwestorów, itd. Pomimo nazwy która jest bardzo popularna i bardzo często nadużywana w nazwach własnych firm większość zarządców nie powinna tej nazwy używać gdyż nie są zarządcami. Warto również sprawdzić umowy zawarte z zarządcami, gdyż najczęściej są to umowy o administrowanie nieruchomościami. Dla laika jest to jedno i to samo pojęcie, ale od strony prawnej już tak nie jest. Sporo firm wykorzystuje fakt mylenia pojęć i celowo wprowadza właścicieli w błąd. Spotkałem się też z przypadkami, kiedy nawet osoba prowadząca firmę zajmującą się "zarządzaniem" nie wiedziała że istnieje różnica pomiędzy zarządcą a administratorem. Po deregulacji naszego zawodu takich osób jest niestety jeszcze więcej. Nie uważam samej deregulacji za złe rozwiązanie, ale bardzo dużo wspólnot straciło zarówno na uwolnieniu tego zawodu jak i na mylnym zastępowaniu słowa zarządca/administrator. 
Administrator jest w mojej definicji osobą 'BIERNĄ'. Samodzielnie nie wykonuje żadnych czynności, spełnia tylko polecenia właścicieli (i to tylko wybrane), nie angażuje się w wykonywane czynności, nie szuka dodatkowych rozwiązań mogących przynieść właścicielom korzyści (finansowe, funkcjonalne, estetyczne) - jednym słowem jest wycofany i nie robi nic czego nie musi. A umowa jest często skonstruowana tak, że musi naprawdę niewiele. Bardzo niesprawiedliwe jest to, że najczęściej (99,9% przypadków) stawki za zarządzanie i za administrowanie są takie same. Jest to również krzywdzące dla uczciwych zarządców, gdyż słyszy się narzekania że zarządca bierze pieniądze a nic nie robi - a tak naprawdę zatrudniony jest administrator. Niestety niewiele osób zdaje sobie sprawę, że to dwie różne osoby i dwa odmienne sposoby prowadzenia nieruchomości. O wynagrodzeniu planuję osobny wpis więc osoby zainteresowane proszę o cierpliwość.
Księgowa jest jeszcze prostszą wersją administratora i jej zadaniem jest ROZLICZANIE wspólnoty. Jest to idealne rozwiązanie dla wspólnoty mieszkaniowej która samodzielnie prowadzi swoje sprawy np. poprzez członka zarządu. Niestety nasze prawo ma coraz większe wymagania wobec podatników, w tym wobec WM i samodzielne prowadzenie księgowości nawet w małej wspólnocie jest coraz bardziej utrudnione lub czasami wręcz niemożliwe lub nieopłacalne.
Jak zatem wybrać odpowiedniego zarządcę? Na początek polecam zastanowić się czego oczekujemy, jakie są nasze wymagania, co jesteśmy w stanie zrobić sami a co będzie należało do zadań firmy lub osoby z zewnątrz. Później warto porozmawiać z zarządcami/adminstratorami którzy zarządzają zadbanymi budynkami, lub których polecają nasi sąsiedzi i znajomi. Po takich rozmowach powinniśmy już mieć jakieś własne zdanie i wtedy polecam poświęcić trochę czasu na przeanalizowanie umowy, może nawet skonsultowanie jej z kimś. 
Ja osobiście polecam dobrych Zarządców, gdyż wtedy uniknie się płacenia "administratorom" za coś czego nie wykonują lub na czym się nie znają. Jeżeli Twoja wspólnota nie potrzebuje zarządcy zatrudnij Administratora, ale oczekuj niższej stawki gdyż pracy będzie miał spooooro mniej od zarządcy. Jeżeli sami potraficie zająć się sprawami wspólnoty i macie na to czas to zatrudnijcie tylko Księgową która Was dobrze i terminowo rozliczy.
Teraz pomyślałem jeszcze o najczęstszych błędach popełnianych przez Administratorów i Wspólnoty prowadzone samodzielnie, ale przeznaczę na to osobny wpis bo temat może być dla wielu osób interesujący. 

Piątek, Czerwiec 7, 2019, 12:56 | Brak komentarzy »
Dzisiaj temat o którym rozmawiałem ostatnio z wieloma osobami i (co się rzadko zdarza) wszyscy mieli takie same zdanie. Temat wycinki drzew w miastach i zamienianie wszelkich skwerków i mini parków na betonowe place. Niestety w naszym mieście taka zmasowana zamiana drzew na beton i kostkę ma miejsce tak samo jak w wielu miastach naszego kraju. Wszyscy moi rozmówcy uważają takie "betonowanie miasta" za bardzo złe rozwiązanie. Tak uważają mieszkańcy, sąsiedzi takich betonowych rewirów, goście odwiedzający nasze miasto i ludzie którzy w naszym mieście pracują i przebywają tu tylko przez kilka godzin dziennie. 
Nie będę tłumaczył osób odpowiedzialnych za ten stan rzeczy, opowiem tylko o pewnym doświadczeniu jakie przeprowadziłem w ostatnich dniach. Na początek pewna ilustracja pokazująca jak zieleń w naszych miastach wpływa na temperaturę:
miasto bez drzew i z drzewami
Obrazek nie jest mojego autorstwa i nie chodzi o dokładność wskazanych temperatur, ale o bezapelacyjny pozytywny wpływ drzew na nasze otoczenie. Drzewa obniżają temperaturę, dają błogi cień w upalne dni, oczyszczają powietrze, nawilżają powietrze, dają schronienie ptakom i mają jeszcze sporo innyc zalet o których zapominamy. Są to powody dla których my dbamy o to by przy budynkach którymi zarządzamy nie wycinać drzew a jeżeli to tylko możliwe prowadzimy nowe nasadzenia.
Ale przejdźmy do sedna dzisiejszego tematu.
W ciągu kilku ostatnich dni przeprowadziłem mały eksperyment. Na rowerze mam zamontowani licznik z małym komputerkiem, który wskazuje m.in. temperaturę otoczenia. W ostatnich dniach codziennie o podobnej porze (godzina 18-20) jeździłem tym rowerem po wykonanych w naszym mieście placach - Jana Pawła II, Małym Rynku, ulicy Krakowskiej i Rynku, oraz oddanym niedawno do użytku placu Kopernika. Najpierw jechałem w okolice terenów zielonych, gdzie jest sporo zieleni, trawy i drzew (okolice Bolko, tereny wiejskie pod miastem, parki) tam spędzałem około godziny mierząc średnią temperaturę wskazywaną przez komputer, następnie wracałem do centrum miasta co zajmowało mi średnio około pół godziny i kolejną godzinę spędzałem 'kręcąc kółka' po ww placach. Pomimo tego, że zbliżał się wieczór i temperatura z godziny na godzinę spadała okazało się, że temperatura na tych placach pomimo późniejszej pory jest wyższa od temperatury wśród terenów zielonych o 1,2 - 2 stopnie. Działo się tak przy temperaturach zewnętrznych z przedziału 20-28 stopni. Podejrzewam, że przy temperaturach rzędu 35 stopni ta różnica będzie jeszcze większa.
DLACZEGO ZATEM W NASZYCH MIASTACH WYCINA SIĘ DRZEWA I BETONUJE WSZELKIE PLACE I SKWERY???

Sobota, Czerwiec 1, 2019, 12:31 | 1 Komentarz »
Czy zarządca może być Eko? Moim zdaniem nie tylko może, ale powinien być, gdyż działania proekologiczne przynoszą sporo korzyści, nie zawsze materialnych.

Pierwszy przykład - jerzyki w miastach. Są to bardzo pożyteczne ptaki, które usuwają z naszego otoczenia naprawdę spore ilości owadów, np. komarów których chyba nikt nie lubi. Dzięki temu możemy sobie pozwolić na otworzenie okna w letnie upalne dni bez obawy że do naszego mieszkania nalecą te kąsające owady. Niestety naturalne miejsca gniazdowania tych wędrownych ptaków są niszczone lub zakrywane przy okazji ocieplania budynków. Niewielu zarządców dba o to by przy pracach termomodernizacyjnych zachować miejsca lęgowe tych ptaków, lub po zakończeniu prac zamontować estetyczne budki. W trakcie prac ociepleniowych nawet w miejscach gdzie wcześniej nie było gniazd można wykonać budki, które w ciągu kilku lat zostaną zasiedlone przez te pożyteczne ptaki. Jeżeli zależy nam na estetyce to można wykonać gniazda "ukryte", czyli schowane w ociepleniu, które w żaden sposób nie wpłyną na estetykę budynku. Warto dodać, że Jerzyki są ptakami bardzo czystymi i nie zanieczyszczają elewacji i okolic gniazda. Do galerii na naszej stronie postaram się wrzucić w najbliższym czasie fotki gniazd jakie wykonaliśmy przy ocieplaniu naszych kamienic.

Działanie pro eko które może zrobić każdy z nas to tzw. 'hotele dla owadów'. Są to różnej wielkości budki wypełnione różnymi materiałami, w których zamieszkają bardzo pożyteczne owady. Należą do nich np. Biedronki lub Skorki które zjadają mszyce, lub Pszczoły samotnice, Murarki i Trzmiele które zapylają kwiaty. Wbrew obiegowej opinii właśnie te dziko żyjące owady zapylają więcej kwiatów niż pszczoły hodowlane. Jeżeli mieszkacie w pobliżu parków lub drzew to z pewnością docenicie obecność tych pożytecznych owadów. W związku z tym, że troszkę majsterkuję to jestem właśnie w trakcie wykonywania takich hoteli i jak skończę to z pewnością pochwalę się nimi w naszej galerii. :)

Kolejną rzeczą którą możesz zrobić już sam lub kupić za nieduże pieniądze i postawić w swoim otoczeniu są proste poidełka dla ptaków i karmniki. Pozwalają one przetrwać ptakom w okresie zimowym i w czasie letnich suszy. W miastach ptaki raczej radzą sobie bez nich, ale ich postawienie w naszym otoczeniu przyciągnie ptaki w nasze okolice i będziemy mogli obserwować ich zwyczaje i zachowania. Dzieci też mają frajdę obserwując jak ptaki zażywają kąpieli lub gromadzą się w karmniku. Z poidełek oprócz ptaków korzystają też owady, więc będziemy mieli okazję pokazać dzieciom z bliska jak wyglądają poszczególne gatunki.

Działania ekologiczne będące obowiązkiem każdego zarządcy to dbanie o tereny zielone w naszym otoczeniu, sadzenie drzew, zakładanie skwerów, itd. Jest to bardzo ważne szczególnie teraz kiedy w wielu miastach wycina się sporo drzew a place i skwery zielone zamienia się na blace betonowe. Temat ten zasługuje na osobny wpis i taki już wkrótce się u nas pojawi.

Działań proekologicznych jakie może prowadzić zarządca lub nawet każdy z nas jest oczywiście więcej i gorąco zachęcam każdego by chociaż w minimalnym stopniu przyłożyć swoją cegiełkę do poprawy naszego otoczenia i naszego komfortu życia...



Wtorek, Maj 21, 2019, 09:17 | Brak komentarzy »
Dzisiaj chciałbym się pochwalić dwiema sprawami:

Po pierwsze - w  ciągu pierwszych dwóch miesięcy działania naszej nowej strony odwiedziło ją prawie 500 osób. Czy to dużo? Dla mnie tak. Nigdzie się nie reklamowaliśmy a jednak aż tyle osób tutaj zajrzało. Nie jestem blogerem modowym czy kulinarnym więc nie mam tysięcy wizyt miesięcznie, ale tego nigdy nie oczekiwałem. Wierzę, że osoby które do mnie zaglądają znajdą to czego szukały Dziękuję wszystkim za odwiedziny :)

Drugi temat - kolejne podwórko dla naszej wspólnoty będzie zrealizowane w ramach konkursu 'Odmień swoje podwórko'. Komisja doceniła nasz projekt i jeszcze w tym roku odnowimy i upiększymy kolejne tereny przylegające do budynków którymi zarządzamy. Jednocześnie zwiększymy powierzchnie "zielone" czyli wzrośnie liczba roślin w naszym otoczeniu. Jest to kolejna nagroda przyznana dla naszych projektów co cieszy nas niezmiernie i daje nam mocny sygnał, że nasza praca jest doceniana nie tylko przez mieszkańców, ale również instytucje państwowe. Dziękuję :)

Niedziela, Maj 12, 2019, 15:08 | Brak komentarzy »
O wyborze zarządcy pod kątem wiedzy technicznej i doświadczenia już pisałem. Dzisiaj chciałbym się skupić na tzw. "chęci do pracy", czyli na nastawieniu zarządcy do swojej pracy i do budynków które prowadzi.
Po pierwszych rozmowach z zarządcami w przypadku gdy szukacie kogoś nowego jest bardzo trudno określić jego nastawienie do swojej pracy i do nowych wspólnot. Bardzo często pierwsze wrażenie może też być mylne - czasem na korzyść, a czasem na niekorzyść. Sam miałem przypadek, kiedy Pani z zarządu z jednej wspólnot 'odpuściła' temat współpracy z nami jak mniemam z powodu mojej odmowy wykorzystania samochodu prywatnego do jej celów, które nie były tożsame z celami wspólnoty. Nie zmienia to faktu, że jeżeli już podejmę współpracę z jakąś WM to bardzo często poświęcam swój czas, prywatne narzędzia (np. wspomniany wcześniej  samochód), oraz całą wiedzę na pełne i prawidłowe prowadzenie danej wspólnoty. Być może w tym przypadku pierwsze wrażenie z rozmowy ze mną nie przekonało tej Pani o naszym podejściu do zarządzanych budynków, a być może szukała tylko darmowego przewoźnika - nie mnie to oceniać. Czy to, że ta jedna Pani nie zdecydowała się na współpracę z nami określa nas jako złych zarządców? Mam nadzieję, że tak nie jest i pochlebne opinie od mieszkańców naszych wspólnot też raczej na to wskazują. Ale to doświadczenie uzmysłowiło mi, że każdy szuka u zarządcy czegoś innego...
Aby dopełnić obraz zarządców należy wspomnieć o jeszcze jednej ważnej kwestii - kto tak naprawdę prowadzi waszą wspólnotę. W dużych firmach najczęściej przy szukaniu zarządcy będziecie rozmawiali z szefem / właścicielem firmy, który być może zrobi na Was bardzo dobre wrażenie, ale później okaże się, że szef nie prowadzi żadnej wspólnoty bo "ma od tego ludzi". Samo w sobie nie jest to oczywiście negatywne, ale dopiero po podpisaniu umowy okaże się kto tak naprawdę Was będzie prowadził i czy jest to ktoś z dobrym podejściem i zaangażowaniem... Mam pewną znajomą, która narzeka, ze co roku na zebraniach mają nowego zarządcę (pracownika), który najczęściej "nie jest w temacie, bo dopiero przejął tą wspólnotę od poprzednika". Czy taka sytuacja jest dobra dla wspólnoty? Zdecydowanie nie. Wspomnę tutaj jeszcze jeden przypadek mojego znajomego, który jest świetnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Po uwolnieniu zawodu zarządcy postanowił rozszerzyć swoją działalność i prowadzi również zarządzanie nieruchomościami. Sam w tym temacie nie ma 'zielonego pojęcia' o doświadczeniu już nie wspominając, więc zatrudnia chłopaka, który prowadzi te wspólnoty. Jak wspomniałem jest świetnym pośrednikiem i umie zjednywać sobie ludzi, więc kilka wspólnot podpisało z nim umowę i mu zaufało. Czy to że jest dobrym pośrednikiem przekłada się na dobre zarządzanie? Niestety nie. Czy to, że zatrudnia wykształconego ale niedoświadczonego zarządcę poprawia ten fakt? Również nie. Dlaczego zatem te wspólnoty mu zaufały i podpisały z nim umowę? Bo umie przekonać ludzi...
Jak zatem wybrać dobrego zarządcę i nie wpaść w te pułapki?
Rozmawiajcie z zarządcą. Jeżeli firma przydziela do wspólnot pracowników, to rozmawiajcie z osobą przydzieloną. Pytajcie jaka jest rotacja w firmie i jak często zmieniać się będzie ten zarządca. Starajcie się zorientować kto decyduje o wspólnotach (znam pewną firmę, która zatrudnia dobrych zarządców, ale szef nimi rządzi, a wszyscy boją się szefa - jeżeli pracownik chce zaproponować coś dla dobra wspólnoty, to szef ocenia czy jemu się to opłaci i dopiero wtedy akceptuje rozwiązania...). 
I na koniec najważniejsze - rozmawiajcie z właścicielami tych dobrze prowadzonych wspólnot. To oni tak naprawdę powiedzą Wam jak się układa współpraca z zarządcą, czy są zadowoleni, czy ich zarządca jest zaangażowany w sprawy wspólnoty czy wykonuje działania tylko te wymagane przepisami. To naprawdę ważne by trafić na zarządcę oddanego swojej pracy...

Ja prowadzę swoje wspólnoty osobiście i doskonale znam ich stan techniczny nawet bez corocznych przeglądów, znam mieszkańców i wiem co ich boli i co chcieliby poprawić, angażuję się w tematy mogące przynieść zysk wspólnocie lub poprawić otoczenie w jakim mieszkają, etc. Dla mnie zarządzanie nieruchomościami to pasja i przyjemność. I takich zarządców z pasją Wam życzę :)

Piątek, Maj 10, 2019, 14:45 | Brak komentarzy »
Dzisiaj o temacie mocno aktualnym - o podwórkach wokół naszych wspólnot i ich doprowadzaniu do odpowiedniego stanu. Temat na czasie bo jesteśmy właśnie w trakcie opracowywania dokumentacji i ubiegamy się o przyznanie funduszy na rewitalizację podwórka przy jednej z naszych wspólnot. Mamy nadzieję, że kolejna prowadzona przez nas wspólnota zyska piękne i zadbane podwórko oraz miejsca do wypoczynku i rekreacji. Nie będę opisywał pracochłonnego procesu odnawiania podwórek i pozyskiwania środków zewnętrznych na ten cel. Chciałbym jedynie przedstawić do porównania dwa tereny, a ocenę pozostawię Wam.

Oba podwórka były odnawiane w tym samym czasie, wielkość terenu w obu przypadkach porównywalna, jednym zarządzamy my, drugim jedna z opolskich spółdzielni mieszkaniowych. I teraz przedstawię aktualne zdjęcia tych podwórek, a Wy sami zgadnijcie którym zarządzamy My...

Podwórko odnowione za 65tysięcy zł:
Podwórko I
Podwórko Ib

Podwórko zrealizowane za 35tysięcy zł:
Podwórko IIIcPodwórko IIId

Wtorek, Kwiecień 30, 2019, 15:53 | Brak komentarzy »
Dzisiaj wpis o tematyce poruszonej przez jednego z internautów: czy lepsza jest mała wspólnota złożona z jednej klatki w bloku, czy może duża wspólnota złożona z trzech klatek w tym samym bloku?

Gwoli wyjaśnienia - jeżeli mówimy o wspólnotach w rozumieniu ustawy to 'małą wspólnotą' nazywamy wspólnoty do 7 lokali. Takie wspólnoty mają największą wadę w postaci sposobu głosowania - tutaj aby jakaś decyzja została podjęta wszyscy właściciele muszą zagłosować 'ZA'. Nie będę się na tym skupiał w tym wpisie bo nie o to chodziło czytelnikowi.

Moim zdaniem w większości przypadków najlepsze są wspólnoty złożone z lokali położonych w tej samej klatce. To rozwiązanie ma dużą zaletę w postaci zbieżnych interesów wszystkich mieszkańców. Jeżeli w klatce jest mniej niż 8 lokali wtedy warto pomyśleć o połączeniu się z sąsiednią klatką by stworzyć 'dużą wspólnotę' w rozumieniu ustawy. Ze względów praktycznych warto żeby wszystkimi wspólnotami w całym bloku zarządzał jeden zarządca - wtedy unikniemy sytuacji, że np. jedna klatka ociepli swoją część i pomaluje na kolor zielony, a w następnym roku ociepli się druga klatka i pomaluje się na czerwono i jeszcze użyje innego tynku o innej strukturze. Jeden zarządca powinien być gwarantem spójności prowadzonych prac i ich celowości, a osobne wspólnoty będą zabezpieczeniem, że każda klatka dba o swoje dobro i podejmuje decyzje najlepsze dla siebie. Oczywiście przedstawiam tutaj zagadnienie w dużym skrócie, jeżeli chcecie żeby temat rozwinąć to proszę o komentarze.
Czytelnika przy zadawaniu tytułowego pytania nurtowało jedno zagadnienie. Stwierdził, że "duży może więcej", zatem pieniądze w dużej spółdzielni mieszkaniowej powinny być wydawane bardziej racjonalnie niż w małych wspólnotach. Teoretycznie tak powinno być. Jednak praktyka z którą spotykamy się na codzień jest odmienna. Po pierwsze spółdzielnia ma większe wydatki niż dobrze zorganizowany zarządca. Po drugie ogłoszenie przetargu nie jest gwarancją uzyskania najniższej ceny jak to się powszechnie uważa. Jako osoba która zna zagadnienie przetargów z różnych stron (organizowałem przetargi, pomagałem przy pisaniu SIWZ, przystępowałem do przetargów jako wykonawca, niektóre nawet wygrałem, wykonałem i rozliczałem) mogę stanowczo stwierdzić, że ta forma wyboru wykonawcy ma sporo zalet i najczęściej nie jest najtańsza. Wspomnę tutaj o pewnej Spółdzielni Mieszkaniowej, która wymieniała instalacje elektryczne w częściach wspólnych w jednym małym bloku (3 piętra, 4 klatki). Zapłaciła za to około 200tyś złotych, a można to było zrobić za kilkanaście tysięcy i to bez przetargu. O jakości prac nie będę dyskutował, powiem tylko, że ja bym tych prac nie odebrał. Po trzecie uważam, że dobry zarządca powinien 'znać' budynki którymi zarządza, a ja osobiście nie znam ani jednego prezesa spółdzielni który by znał swoje bloki.
Tak jak już wspomniałem temat jest bardzo obszerny i jeżeli będą pytania to chętnie na nie odpowiem

Wtorek, Kwiecień 23, 2019, 20:15 | Brak komentarzy »
Dziś chciałbym poruszyć temat o którym rozmawiałem z kilkoma osobami mailowo. Dostałem kilka pytań od czytelników, że chcieliby zmienić zarządcę, ale są zastraszani przez dotychczasowego administratora i nie wiedzą co mają zrobić...
Kilka miesięcy temu trafiła do mnie wspólnota, którą prowadziła pewna pani i ta wspólnota też była zastraszana przed odejściem. Szczególna niechęć, czy nawet objawy agresji skupiły się na właścicielce, która miała już dość postępowania zarządcy, jej agresji i uporu i namówiła sąsiadów do zmiany Gdy chciałem odebrać dokumentację od zarządcy potwierdziły się słowa właścicieli o delikatnie mówiąć niemiłym traktowaniu i poniżaniu wszystkich. Po wielu perypetiach udało się jednak odebrać dokumentację i zakończyć współpracę z tą panią. Nie było to miłe, ale wszystko zakończyło się dobrze. I teraz pytania moich czytelników: czy tak powinno być? czy to normalne? kto tutaj jest "górą"? itd...
Nie powinno tak być. To bardzo nieprofesjonalne podejście do traconych klientów, ale nie powinno się w ten sposób reagować. Podejrzewam, że oprócz agresji ta pani nie miała żadnych argumentów by przekonać wspólnotę do pozostania 'przy sobie' i zastraszaniem próbowała zatrzymać wspólnotę. Moja praktyka pokazuje, że często (niestety ale tak jest) takie zachowanie jest praktykowane i równie często jest ono skuteczne. Sam znam kilka wspólnot, które próbowały uciec od tej pani, ale po zastraszeniu i doznaniu osobistej agresji "odpuściły" i nie zmieniły zarządcy. Znam też inną firmę, która słabo zarządza swoimi zasobami, a w chwili kiedy jakaś wspólnota chce od nich odejść to podważają poprawność i prawomocność podjętych uchwał, nie wydają jakiejkolwiek dokumentacji (nawet właścicielom), unikają rozmowy - szczególnie szef, który jest osobą decyzyjną, a pracownicy nic sami nie chcą robić bo po prostu boją się szefa. 
Co zatem robić kiedy ktoś chce zmienić zarządcę, a ten robi wszystko by zniechęcić do zmiany? Poszukać nowego zarządcy i poprosić go o pomoc. To jest pierwszy krok który może pomóc właścicielom i może ich odciążyć. Cały proces zmiany zarządcy może poprowadzić nowy zarządca. Oczywiście odpowiednie uchwały musi podjąć wspólnota i głosu właścicieli nic ani nikt nie zastąpi, ale tak jak powiedziałem dobry zarządca dużo pomoże i wielu sprawach wręcz wyręczy całą wspólnotę i zarząd. 
Teraz kilka słów o zarządzie. Jeżeli chcecie zmienić zarządcę a zarząd nic nie robi to zmieńcie również zarząd. Znam kilka przypadków, kiedy zarząd jest delikatnie mówiąc faworyzowany przez administratora i pomimo niezadowolenia mieszkańców nie robi nic, bo sam nie widzi potrzeby zmian. Nie wiem czy zauważa to faworyzowanie, czy może tkwi w błogiej nieświadomości i taki stan mu pasuje. Nie chciałbym tutaj nikogo oskarżać, ale jeżeli chcecie coś zmienić w swoich wspólnotach powinniście porozmawiać między sobą o tym. Porozmawiajcie też z zarządem. Dopiero jeżeli takie rozmowy nic nie przyniosą dobrego, to weźcie sprawy w swoje ręce i działajcie. Działajcie!
Powiem Wam jak to wygląda u mnie.
Najczęściej trafia do mnie ktoś kto chciałby coś zmienić w swojej wspólnocie. Ja informuję taką osobę jak działam i czego się może spodziewać u mnie. Jeżeli decydujemy się na współpracę, to pomagam podjąć odpowiednie uchwały, przygotowuję odpowiednie druki, mogę nawet pomóc zbierać podpisy lub organizuję zebranie. Jeżeli ktoś z sąsiadów chciałby wcześniej porozmawiać to proponuję spotkanie na terenie wspólnoty by porozmawiać o konkretnych bolączkach lub zapraszam do siebie na rozmowę przy kawie. Gdy już mamy podjęte odpowiednie uchwały to działam ja - informuję poprzedniego zarządce o zmianach i o terminach przekazania, przejmuję dokumentację i mienie wspólnoty, przeglądam je i analizuję, sprawdzam wydatki i potrzeby, proponuję konkretne działania. 
Temat jest bardzo szeroki dlatego jeżeli będziecie chcieli to jeszcze do niego wrócę. 
Na koniec chciałby przekazać jedną myśl: Nie bójcie się! Nie bójcie się zmian!




Poniedziałek, Kwiecień 15, 2019, 16:15 | Brak komentarzy »
Miałem już dzisiaj nic tu nie pisać, ale muszę odpowiedzieć na wiadomości jakie od Was - czytelników dostaję.
Strona powstała 6 tygodni temu, blog ma zaledwie kilka wpisów a już jak widzę cieszy się dużym zainteresowaniem odwiedzających. Cieszy mnie to niezmiernie, gdyż wynika z tego, że jest zapotrzebowanie na tematykę jaką poruszam. Dziękuję za wszystkie wiadomości jakie od Was dostałem, za dobre słowa pod moim adresem i za propozycje tematów do poruszenia na stronie. Postaram się w miarę wolnego czasu odpowiadać na wasze pytania na blogu, żeby inni też wiedzieli o czym rozmawiamy (oczywiście gwarantuję pełną anonimowość). Tematy o które prosicie też są fajne, więc prędzej lub później z pewnością je poruszę. Poza tym mam jeszcze kilka spraw które ostatnio 'wyszły' i o nich też chciałbym napisać kilka słów.
Tematy więc mamy, pozostaje znaleźć chwilę wolnego czasu i .......... do dzieła!
Jeszcze raz dziękuję i pozdrawiam wszystkich czytelników mojego bloga

Poniedziałek, Kwiecień 15, 2019, 11:42 | Brak komentarzy »
Jak już wspomniałem we wczorajszym wpisie chciałbym poruszyć temat ilości i kolejności prac remontowych. O kolejności już kiedyś wspominałem, ale chciałbym pokazać jedno zdjęcie, które mówi więcej niż tysiące słów:
porównanie remontów
Po prawej stronie w zielonym segregatorze dokumentacja remontowa wspólnoty którą zarządzamy od 2018r., Wspólnota ma zrobione tylko to co już kiedyś wymieniałem omawiając temat wiedzy technicznej zarządców, czyli klatkę i elewację. Balkony zostały wzceśniej zrobione bo dosłownie spadały ludziom na głowę, a reszta nawet nie ruszona. Czy nie wymaga zatem remontu? Wręcz przeciwnie - instalacje należałoby wymienić na już, ale wspólnota spłaca kredyt i nie może sobie na to pozwolić. Poza tym szkoda niszczyć wyremontowaną niedawno klatkę schodową... 
Po lewej stronie w niebieskim segregatorze dokumentacja wspólnoty zarządzanej przez nas od 2009r. O ilości remontów nie będę dyskutował, jak widać część mieszkańców wymieniła wewnętrzne instalacje gazowe przy okazji wymiany pieców gazowych, ale to nas nie interesuje w tej chwili. Chciałbym zwrócić waszą uwagę na kolejność prac - najpierw to co ukryte w ścianach, później klatka, elewacja, a na końcu podwórko. W tej konkretnie wspólnocie brakuje jeszcze remontu elewacji frontowej, ale konserwator nie wyraża na to zgody (pomimo tego, że chcemy docieplić elewację i odtworzyć wszelką sztukaterię i ozdoby tej zabytkowej kamienicy), zgadza się tylko na pomalowanie elewacji...

I na koniec jeszcze jedna informacja - obie wspólnoty mają zaciągnięty kredyt który będą jeszcze spłacać przez kilka lat. Po tym okresie wspólnota z niebieskiego segregatora będzie mogła znacznie obniżyć składki na fundusz remontowy. Natomiast wspólnota z zielonego segregatora po spłacie kredytu musi jeszcze przeprowadzić wymianę instalacji, ponownie po tym wyremontować klatkę schodową, zrobić generalny remont dachu, wymienić przyłącza i zrobić porządek na podwórku. Czyli zajmie im to minimum kilka lat, lub znów zaciągną kredyt na kolejne lata...

Niedziela, Kwiecień 14, 2019, 20:07 | Brak komentarzy »
Wczoraj robiłem "porządki" w dokumentacjach wspólnot. Po wiosennych przeglądach i rocznych zebraniach należało kilka rzeczy uporządkować, ale nie o tym chciałbym pisać. Moją uwagę przykuły dwie rzeczy: frekwencja na zebraniach i ilość prac remontowych w poszczególnych wspólnotach. Na drugi temat poświęcę osobny wpis, a dzisiaj chciałbym się skupić na tym pierwszym. To o czym napiszę jest regułą we wspólnotach którymi zarządzam, jeżeli w Waszych wspólnotach jest inaczej, lub macie inne odczucia bardzo proszę o podzielenie się swoimi spostrzeżeniami w komentarzach
Protokoły z zebrań stanowią część dokumentacji każdej wspólnoty która jest zbierana przez wiele lat. Jest to istne archiwum tego co działo się w każdej wspólnocie, jakie decyzje podejmowali właściciele i co ich "bolało" w poszczególnych latach. Porządkując dokumentację i sortując dokumentację jednej z nowo przejętych wspólnot zauważyłem, że u poprzednich zarządców frekwencja na zebraniach była bardzo niska. Najczęściej na zebrania nie przychodził nikt, lub tylko 1-2 osoby. Gdybym policzył średnią, to zapewne oscylowałaby wokół 1 osoby na każde zebranie. Nawet zebrania w bardzo istotnych sprawach nie przynosiły rozwiązań ze względu na niską frekwencję. W "moich" wspólnotach frekwencja na zebraniach jest na poziomie około 80%, może nawet więcej. Wiem, że nie każdy może być obecny na zebraniu i nikogo za to nie winię. Wiem też, że ciężko jest dopasować czas zebrania do wszystkich - tutaj niestety nie ma rozwiązań idealnych. Staram się organizować zebrania w porach późno popołudniowych, kiedy większość mieszkańców jest już "po pracy" i mogą poświęcić chwilę na zadbanie o sprawy wspólnoty.
Ale przejdźmy do sedna tematu - dlaczego frekwencja na zebraniach tak wzrasta po zmianie zarządcy? Mam kilka wspólnot które były już zarządzane przez kilku zarządców i to nie jest tak, że przy każdej zmianie zarządcy liczba osób na zebraniach wzrasta, więc sam fakt zmiany nie jest przyczyną. Czy zainteresowanie zebraniem opiera się na 'uroku' mojej osoby? Bardzo chciałbym tak myśleć, ale niestety to też nie jest powód. :) Kilka miesięcy temu na jednym ze spotkań z mieszkańcami przejętej w ubiegłym roku wspólnoty jedna z właścicielek gdzieś na koniec zebrania tuż przed wyjściem rzuciła stwierdzenie, że "teraz to aż przyjemnie przyjść na zebranie i nie trzeba bać się tak jak u ...." (tutaj padło nazwisko poprzedniego zarządcy). Czy to strach jest powodem niskiej lub wręcz zerowej frekwencji? Nie każdy zarządca jest taki sam i nie każdy krzyczy (o tym też muszę kiedyś jeszcze napisać na blogu), więc z pewnością są jeszcze inne powody. Co zatem powoduje, że na zebraniach jakie organizuję jest tak dużo osób? (z czego się niezmiernie cieszę, gdyż jest to najlepsza okazja by porozmawiać z ludźmi zebranymi razem, by poznać co im przeszkadza, co chcieliby zmienić, itd)
Wcześniej nie zwróciłem na to uwagi i nie zastanawiałem się nad tym specjalnie, a temat wydaje się ciekawy i intrygujący. Będę bardzo wdzięczny za informacje pozostawione w komentarzu lub te wysłane mailem.

środa, Kwiecień 10, 2019, 17:41 | 1 Komentarz »

Zawitała wiosna, a z nią kolejne obowiązki zarządcy jak zadbanie o sprawdzenie budynków po zimie, czy przegląd i zadbanie o tereny zielone przylegające do budynków. Podczas wiosennych porządków na jednym takim skwerze zauważyłem (a mieszkańcy to z przykrością potwierdzili), że mieszkańcy sąsiedniej wspólnoty którą zarządza ktoś inny sabotują moje działania, "brudzą", niszczą rośliny i elementy które tam zainstalowałem. Dodam tylko, że odnowiliśmy podwórko wspólnoty którą zarządzamy, a przy okazji tylko częściowo odnowiliśmy podwórka sąsiednich wspólnot. I TU TKWI CAŁY PROBLEM :)

Przed remontem podwórka zorganizowałem zebranie by porozmawiać z "sąsiadami" i przekonać ich do wspólnego działania. Z jednej strony przyszły 2 lub 3 osoby, z drugiej (tej sabotującej działania) nie przyszedł nikt. Trudno. Wyremontowaliśmy podwórko, na koniec znowu zorganizowałem spotkanie (myślałem, że jak "sąsiedzi" zobaczą jak działam a nie tylko mówię to będą bardziej chętni do współpracy - o jak bardzo się myliłem). Na zebranie przyszły znowu z jednej strony 3 osoby, a z drugiej aż dwie, ale bardzo "aktywne" w słowach i obrażaniu.
Usłyszałem od nich, że:
- źle zrobiłem podwórko,
- POWINIENEM ZACZĄĆ OD ICH PODWÓRKA,
- tak się nie robi,
- chcę od nich wyciągnąć pieniądze,
- nie mamy o czym rozmawiać dopóki im też nie odnowię podwórka,itd.
Od tego czasu "sąsiedzi" stali się troszeczkę złośliwi - parkują auta na nowej ścieżce dla pieszych, wyrzucają śmieci (łącznie ze słoikami) przez okno prosto na chodnik, wyprowadzają pieski na odnowione podwórko i roślinki usychają, butelki po piwie rozbijają na trawnikach po których biegają latem małe dzieci, etc, etc. O papierosach porozrzucanych wszędzie już nie będę się rozpisywał, bo to temat na osobny wpis.
Oczywiście podjęliśmy stosowne działania by temu przeciwdziałać, ale nie o to chodzi. 

Czy nie lepiej dla wszystkich byłoby współdziałać a nie sabotować działania innych? Czy tylko ja uważam, że działając razem w większej grupie moglibyśmy więcej osiągnąć? Czy naprawdę sąsiad który ma lepsze i bardziej zadbane podwórko musi być z automatu traktowany jak wróg? Czy zamiast niszczyć rośliny które umilają i upiększają nam życie nie lepiej zadbać o nie - może czasem je podlać?

PS. Najlepsze w tym wszystkim jest to, że wspólnota na remont podwórka nie musiała by przeznaczać żadnych pieniędzy. Podwórko zrobiliśmy w ramach konkursu 'Odmień swoje podwórko' i dodatkowo pozyskaliśmy jeszcze sponsora... :)

PS. II  W naszej galerii wkrótce dodam zdjęcia z tego podwórka - jak wyglądało przed modernizacją i jak wygląda teraz. Zapraszam do obejrzenia i porównania


Czwartek, Kwiecień 4, 2019, 12:23 | Brak komentarzy »
Temat dosłownie z ubiegłego tygodnia. Sprawa znowu odnosi się do nietypowych rozwiązań i postrzegania ich przez urzędników. Troszkę szeroki temat, ale postaram się przedstawić go krótko i zwięźle...
Kilka lat temu w jednej wspólnocie wymieniliśmy instalację elektryczną (tzw. WLZ'ty) na nową i przy okazji przenieśliśmy wszystkie liczniki na parter do jednej rozdzielni. Przy okazji zlikwidowaliśmy wszystkie skrzyneczki, rurki, trasy operatorów kablowych, przepusty, itd - jednym słowem zrobiliśmy porządek na klatce (oczywiście instalacje wykonaliśmy od nowa tylko tym razem w lepszym standardzie i ukryte w ścianach). Po kilku miesiącach okazało się, że jeden z najemców lokalu komunalnego zamiast bezpieczników używa drutów do tzw 'podwatowania bezpieczników', czyli jednym słowem pobiera z sieci większą moc niż ma to w umowie z zakładem energetycznym. Sprawa bardzo niebezpieczna, gdyż takie 'podwatowanie' grozi uszkodzeniem instalacji a nawet pożarem. Całe szczęscie, że podczas modernizacji instalacji wykonaliśmy okablowanie uwzględniające możliwość zwiększenia mocy a nawet podpisanie umowy na dostawę energii trójfazowej bez żadnych dodatkowych prac na terenie wspólnoty (wystarczy tylko podpisać nową umowę i zapłacić za zwiększenie mocy). W związku z zagrożeniem sprawę zgłosiliśmy do odpowiednich służb, bezpieczniki wymieniliśmy na właściwe, a ponieważ we wspólnocie zainstalowany był monitoring bardzo łatwo ustaliliśmy winnego całego zamieszania. 
Po całym zdarzeniu wspólnota na wniosek policji i zakładu energetycznego zamknęła rozdzielnie na klucz i upoważniła tylko zarząd i zarządcę do otwierania tych rozdzielni. Za takim rozwiązaniem głosowali wszyscy właściciele obecni na zebraniu włącznie z przedstawicielem Miejskiego Zarządu Lokali Komunalnych. Jak wspominałem sprawa miała miejsce kilka lat temu i od tego czasu nastąpiła cisza i spokój. Lokator próbował jeszcze kilkukrotnie włamywać się do rozdzielni, ale odpowiednie zamki z ryglami skutecznie mu to uniemożliwiają.
Kilka dni temu najemca próbował poróżnić zarządcę i przedstawicieli gminy (prawdopodobnie dlatego, że przegrał w sądzie sprawę o zniszczenie własności wspólnoty i teraz musi zwrócić wspólnocie pokaźną sumę za zniszczone mienie) i domagał się dostarczenia mu klucza do rozdzielni. Po grzecznej, ale stanowczej odmowie w moim biurze zawitała delegacja z MZLK i na dzień dobry usłyszałem znane i opisywane już wcześniej "pierwszy raz widzę żeby ktoś tak robił". Panowie z którymi rozmawiałem nie potrafili wskazać błędów w postępowaniu zarządcy lub wspólnoty, wyrazili również zrozumienie dla celów jakimi kierowała się wspólnota podejmując odpowiednie kroki zapobiegawcze, ale ostatecznie nie zmienili swojego zdania i uparcie domagali się przekazania klucza by go dorobić, a jak dowiedzieli się że jest to klucz systemowy i bez odpowiedniej karty kodów nie dorobią go w żadnym punkcie usługowym, to chcieli go przekazać w 'wieczne użytkowanie' dla najemcy pomimo zagrożenia jakie stwarzał on wcześniej dla całego budynku. I znowu po odmowie przekazania klucza usłyszałem, że "jestem pierwszym zarządcą który tak postępuje"...
Czyli tylko ja mam odwagę powiedzieć stanowcze NIE jeżeli w grę wchodzi własność wspólnoty i bezpieczeństwo mieszkańców? Czy naprawdę reszta zarządców dba tylko o swoją wygodę i komfort?
Będę wdzięczny za pozostawione komentarza z waszymi spostrzeżeniami w tym temacie

Czwartek, Marzec 28, 2019, 13:48 | 1 Komentarz »
Na jednym z ostatnich zebrań opracowałem dla Wspólnoty regulamin rozliczania ciepła dostarczonego na cele grzewcze i podgrzania ciepłej wody. Na pionach wody ciepłej są we wszystkich mieszkaniach liczniki, więc sprawa prosta. Wspólnota przejęta niedawno, więc do tej pory byli rozliczani przez poprzedniego zarządcę w dziwny i niezrozumiały sposób. Przykładowo część ciepła na podgrzanie wody była rozliczana od m3 zużytej wody, a część od ilości osób. Na zebraniu jak przedstawiłem nowy prawidłowy sposób rozliczania ciepła, to zostałem zasypany pytaniami dlaczego poprzedni zarządca rozliczał do tej pory źle, czy przepisy nie normują rozliczania ciepła, kto powinien prawidłowo określić sposób rozliczania, itd.
Ciężko mi było wyjaśnić dlaczego poprzedni zarządca rozliczał wspólnotę w niewłaściwy sposób. Jedyne wytłumaczenie jaki mi się nasuwa, to brak wiedzy zarządcy na temat tego czym jest ciepło, czym jest zamówiona moc cieplna, jak to rozdzielać i rozliczać - jednym słowem brak podstawowej wiedzy technicznej na temat budynku i jego 'otoczenia'. Gdybym miał to jakoś wytłumaczyć to zrzuciłbym to na wykształcenie zarządcy. Niewłaściwe wykształcenie. Jeżeli osoba zarządzająca nieruchomościami nie ma wykształcenia i najlepiej doświadczenia technicznego to powinna w swojej ekipie posiadać bardzo dobrego technika, który na każdym kroku powinien wspierać zarządcę.
W swoim życiu zawodowym "przerobiłem" już wiele inwestycji i wiem, że o dobrego kierownika z odpowiednim wykształceniem i doświadczeniem jest naprawdę ciężko. Ci dobrzy mają sporo ofert pracy i z pewnością nie są zainteresowani pracą u zarządcy, gdyż żaden zarządca nie może im zaoferować odpowiednich warunków finansowych. Zostają zatem osoby bez doświadczenia albo bez odpowiedniej wiedzy... A później mamy do czynienia z budynkami w których balkony remontuje się co 3 lata, elewacja pęka jeszcze przed upływem gwarancji, a tynki się odbarwiają bo były wykonane w niewłaściwych warunkach, dach przecieka pomimo ciągłych inwestycji, a w drzwiach jest niewłaściwy samozamykacz i ciągle trzaskają.
Przy wyborze zarządcy warto zatem zwrócić uwagę czy ma on odpowiednie wykształcenie i doświadczenie. Dobry zarządca nie potrzebuje zlecać ekspertom opinii na każdy temat, gdyż sam potrafi ocenić stan techniczny nieruchomiości i instalacji a jednocześnie sam wie jakie decyzje należy podjąć i oszacować koszty. Poza odpowiednim stanem budynku przekłada się to na dobrą kondycję finansową i oszczędności całej wspólnoty. Taki zarządca nie tylko utrzyma nieruchomość w stanie niepogorszonym, ale potrafi zwiększyć jej funkcjonalność i poprawić otoczenie...

Wtorek, Marzec 26, 2019, 09:25 | Brak komentarzy »

Jeżeli przeprowadzilibyśmy ankietę dotyczącą potrzeb remontowych w budynku Wspólnoty, to zdecydowana większość mieszkańców opowiedziałaby się albo za remontem/malowaniem klatki schodowej, albo za remontem/ociepleniem elewacji. Każdy z nas (przynajmniej większość) chce mieszkać w ładnym budynku i przyjemnym otoczeniu. NIESTETY (za chwilę napiszę dlaczego niestety) większość zarządców realizuje te zadania jako pierwsze z listy potrzebnych prac remontowych. Zarządca powinien słuchać swoich mieszkańców więc to po części dobra wiadomość, ale powinien też mieć odpowiednią wiedzę i przekonywać właścicieli do prowadzenia remontów w odpowiedniej kolejności. Jeżeli zarządcy brak podstawowej wiedzy technicznej, to bardzo często Wspólnota ponosi podwójne koszty pewnych prac albo niszczy efekty prac poprzednich. Często pewnych potrzeb remontowych nie można z tego powodu przeprowadzić właściwie.

Jako zarządca bardzo lubię przejmować wspólnoty w bardzo złym stanie technicznym. Powodów jest kilka, ale jednym z najważniejszych jest to, że w takim budynku nikt nie prowadził jeszcze żadnych prac i w bardzo szybki sposób można wszystko skontrolować, a prace przeprowadzić w odpowiedniej kolejności - NIESTETY często podczas nieumiejętnie prowadzonych prac "zakrywa się" pewne istotne elementy wpływające na funkcjonowanie obiektu i maskuje w ten sposób wady, które należałoby naprawić a nie tylko ukryć; NIESTETY bardzo często podczas remontów powiela się błędy poprzednich wykonawców sprzed kilkunastu lub kilkudziesięciu lat - "no bo przecież tak to było od lat" - i w ten sposób marnuje okazję na naprawienie czegoś, na poprawę funkcjonalności lub po prostu na lepszą estetykę; NIESTETY nagminnie wykonuje się remonty 'estetyczne' zapominając, że wcześniej należałoby wykonać remonty 'techniczne' i później wspólnota jest zmuszona np. w wyniku awarii do przeprowadzenia remontów generalnych instalacji lub konstrukcji niszcząc to co podczas poprzedniego remontu odnowiła.

Na koniec podam jeszcze jeden argument za właściwą kolejnością prac: finanse. Jeżeli prace wykonamy z rozmysłem i w odpowiedniej kolejności, to często udaje się doprowadzić budynek ze stanu fatalnego do stanu powiedziałbym lepszego niż nowy w zaledwie 5-10 lat w zależności od wysokości składek na fundusz remontowy i to bez zbytniego obciążenia dla portfeli właścicieli. Można to zrobić też w jeden czy dwa lata, ale byłoby to bardzo uciążliwe dla właścicieli więc nie polecam tego wariantu - ale da się :). Jeżeli prace nie są skoordynowane, to często się dublują, a okres w jakim można realnie te prace przeprowadzić doprowadzając budynek do stanu poprawnego najczęściej przekracza 15lat. Obciążenie dla portfeli mieszkańców też jest z reguły wyższe z uwagi na powtarzalność pewnych prac i konieczność usuwania awarii których można by uniknąć odpowienio planując remonty...


Wtorek, Marzec 5, 2019, 13:42 | Brak komentarzy »
Pisząc poprzedni post  o tym jak trudno jest być dobrym zarządcą pomyślałem, że może warto napisać o postrzeganiu osoby zarządcy przez innych. Odniosę się tutaj do tego samego przykładu, tej samej kamienicy i tych samych prac, a po części rozwinę wątek konieczności założenia liczników w piwnicach.
Opomiarowanie w piwnicach tejże kamienicy postanowiliśmy wykonać z powodu jednego z mieszkańców, który w swojej piwnicy otworzył nieformalny 'warsztat'. Nie istotne co tam robił. Istotne jest natomiast to, że za prąd do oświetlenia, ogrzewania i zasilania urządzeń płacili wszyscy mieszkańcy. Dodam tylko, że grzejniki elektryczne w danej piwnicy pracowały non stop, oświetlenie też często nie było gaszone no bo przecież "ja za to nie płacę". Wszyscy niezadowoleni, ale nikt nie chciał psuć relacji sąsiedzkich i nawet nie zwracał uwagi dla sąsiada. Oczywiście na zebraniu burzliwa dyskusja i wszyscy oczekują rozwiązania problemu. Rozwiązań było kilka, ale ze względu na pewne istotne warunki o których nie będę tutaj pisał zapada decyzja żeby opomiarować zużycie energii w piwnicach indywidualnych. Wszyscy są 'za', zapada odpowiednia uchwała, inwestycja przeprowadzona, liczniki założone. I tutaj zaczynają się problemy z mieszkańcem który prowadził wspomniany 'warsztat'. Jak można się spodziewać nie jest zadowolony z tego, że teraz musi płacić za prąd. Zarządca jest teraz wrogiem numer jeden, bo przecież nikt z sąsiadów się nie skarżył (na zebrania sąsiad nie przychodził) więc to wina tego nowego zarządcy. 
Na koniec dodam, że rachunki za prąd w części administracyjnej budynku spadły baaardzo mocno, więc inwestycja zwróciła się w kilka miesięcy. Po krótkim czasie warsztat w piwnicy przestał działać,  a mieszkańcy do dzisiaj są bardzo zadowoleni. Tylko jeden z mieszkańców wraz z całą rodziną jakoś nie lubią tego nowego zarządcy...

Wtorek, Marzec 5, 2019, 12:59 | Brak komentarzy »
Zadaniem zarządcy jest utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Dobry zarządca stara się poprawić stan techniczny i funkcjonalny nieruchomości a jednocześnie szuka oszczędności - oczywiście bez pogorszenia komfortu mieszkańców. Nie jest to łatwe zadanie o czym przekonałem się już na początku mojej zawodowej drogi.
Pierwszą inwestycją jaką przeprowadzałem po uzyskaniu licencji zarządcy była wymiana instalacji elektrycznej wraz z przeniesieniem liczników i wymianą wewnętrznej linii zasilającej w jednej z kamienic. Przy okazji postanowiliśmy opomiarować zużycie energii w piwnicach indywidualnych. Przy całej inwestycji i jej zakresie (przy okazji położyliśmy okablowanie pod monitoring, wykonaliśmy okablowanie pod antenę zbiorczą, położone zostały przewody teletechniczne, usunięto wszystkie korytka i skrzynki na klatce, założone zostały dodatkowe zabezpieczenie p-poż, wykonano nową instalację oświetleniową z czujnikami ruchu, wymieniliśmy całe przyłącze do budynku) podłączenie piwnic pod liczniki indywidualne to był bardzo niski koszt dodatkowy na poziomie około 200zł. Oczywiście uchwała wspólnoty, pozwolenia, projekt, etc - wszystko jak należy. Po wykonaniu prac przychodzi czas na odbiór instalacji, wizyta Inspektora na budowie i ... "tak nie może być". Moje pierwsze pytanie to oczywiście co jest źle. Pan inspektor stwierdza, że nic nie jest źle, wszystko jest zgodne z projektem, ale "tak się nie robi". Po dłuższej dyskusji okazuje się, że Inspektor "pierwszy raz widzi, żeby ktoś w taki sposób wykonał instalację". I jeszcze raz podkreślę nie było to źle zrobione, było zgodne z projektem, spełniało wszelkie normy, wykonawca zrobił to poprawnie, ale "tak nikt nie robi". I pan inspektor nie odbierze tej instalacji chyba że ją poprawimy "tak jak wszyscy robią". Zależało nam na czasie i mieliśmy pomysł jak to rozwiązać, więc poprawiliśmy instalację zgodnie z życzeniem i na drugi dzień została odebrana przez tego samego inspektora. Wspólnota i tak założyła w piwnicach liczniki tylko musiała na to jeszcze wydać dodatkowo około 1000zł. Inwestycja szybko się zwróciła, mieszkańcy są zadowoleni, problem rozwiązany - tylko po co te dodatkowe prace i dodatkowy wydatek?
Takich przykładów działania "ponad normę" które są negowane przez innych zarządców, urzędników a nawet samych mieszkańców w swojej działalności spotkałem już wiele i dzięki temu nauczyłem się już z nimi 'walczyć'.
Chciałem tylko zasygnalizować, że bycie dobrym zarządcą to nie tylko dobre chęci i wiedza czy doświadczenie zawodowe, ale bardzo często właśnie walka z nastawieniami innych. Bardzo często jak chcę zrobić coś więcej niż nakazują przepisy to słyszę "ale po co?" lub "przecież nikt tak nie robi". Niektórzy już wiedzą, że ja tak robię i już nie pytają...

Czwartek, Luty 28, 2019, 23:56 | Brak komentarzy »
Nowa strona naszej firmy, więc warto też założyć bloga o którym dawno myślałem, ale nigdy nie miałem czasu na pisanie. Postaram się tutaj dodawać swoje przemyślenia i opisywać sytuacje związane nie tylko z tematem zarządzania nieruchomościami, ale również te związane z codziennym życiem.
Zapraszam do lektury

Jeżeli ktoś będzie miał jakieś pytania to możemy je również na tym blogu poruszyć. 

...

Strona zbudowana z Kopage
← Zbuduj swoją teraz
Ta strona może korzystać z Cookies.
Ta strona może wykorzystywać pliki Cookies, dzięki którym może działać lepiej. W każdej chwili możesz wyłączyć ten mechanizm w ustawieniach swojej przeglądarki. Korzystając z naszego serwisu, zgadzasz się na użycie plików Cookies.

OK, rozumiem lub Więcej Informacji
Informacja o Cookies
Ta strona może wykorzystywać pliki Cookies, dzięki którym może działać lepiej. W każdej chwili możesz wyłączyć ten mechanizm w ustawieniach swojej przeglądarki. Korzystając z naszego serwisu, zgadzasz się na użycie plików Cookies.
OK, rozumiem
Powered by Kopage