Jak już wspominałem wcześniej nie zawsze można założyć wspólnotę mieszkaniową. Są to przypadki sporadyczne ale się zdarzają. Wtedy warto rozważyć podział spółdzielni i wyodrębnienie części jej zasobów w postaci nowej - mniejszej spółdzielni mieszkaniowej. Czasami taki podział ma też inne zalety, ale to temat na osobne rozważania.
Jednym z przypadków gdy warto sięgnąć po możliwość podziału spółdzielni jest właśnie skomplikowana sytuacja własności działek. Zdarza się to gdy spółdzielnia nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki/działek na których zbudowano budynki. Zdarzało się, że spółdzielnie budowały na działkach należących np. do Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż Skarb Państwa, gmina czy związek międzygminny, czy też osoby fizyczne. Takie sytuacje można wyprostować ale potrafi to ciągnąć się latami. Większość już została wyjaśniona i wyprostowana, ale wszystko zależy od stanu prawnego sytuacji i zaangażowania samej spółdzielni.
Aby nie tracić cennego czasu warto rozważyć wtedy podział spółdzielni. Po pierwsze możemy w swojej nowej mniejszej spółdzielni wybrać nowy Zarząd, Członków itd., ale co równie ważne spółdzielnia taka prowadzi i rozlicza konkretne budynki a nie cały zasób (gdzie wszystkie pieniądze mówiąc kolokwialnie trafiają do jednego wora).

Jak dokonać podziału spółdzielni?
Członkowie spółdzielni zainteresowani podziałem powinni podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Po podjęciu takiej uchwały sprawa podziału powinna zostać skierowana przez zarząd spółdzielni na walne zgromadzenie członków spółdzielni w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Zarząd spółdzielni ma dwa miesiące na przygotowanie dokumentacji niezbędnej do dokonania podziału. Następnie podział spółdzielni musi zostać zatwierdzony przez walne zgromadzenie, przy czym do odmowy zatwierdzenia może dojść jedynie w przypadku naruszenia przez podział istotnych interesów gospodarczych spółdzielni. Dodatkowo ewentualna odmowa zatwierdzenia podziału może podlegać kontroli sądowej.
Po pomyślnym podziale spółdzielni i wyodrębnieniu z niej mniejszego organizmu, właściciele mogą zdecydować o pozostawieniu zarządu przy spółdzielni, lub też dokonać jej likwidacji i zastąpienia nowej spółdzielni wspólnotą mieszkaniową.
Co ważne prawo spółdzielcze mówi także, w razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni uchwały o podziale spółdzielni, lub w razie podjęcia uchwały odmawiającej podziału, można w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia. Czyli sąd może zdecydować o podziale.

WNIOSKI:
Nawet jeżeli nie można założyć wspólnoty mieszkaniowej z prawnego punktu widzenia, lub nie macie większości zdolnej do przegłosowania takiej uchwały to warto szukać innych rozwiązań pozwalających polepszyć sytuację właścicieli i mieszkańców. Czasami podział spółdzielni jest jedyną szansą w razie braku uregulowanych gruntów, kolizji rożnych praw spółdzielni do gruntów lub gdy z innych przyczyn nie można wyodrębnić lokali.