Na jednym z ostatnich zebrań opracowałem dla Wspólnoty regulamin rozliczania ciepła dostarczonego na cele grzewcze i podgrzania ciepłej wody. Na pionach wody ciepłej są we wszystkich mieszkaniach liczniki, więc sprawa prosta. Wspólnota przejęta niedawno, więc do tej pory byli rozliczani przez poprzedniego zarządcę w dziwny i niezrozumiały sposób. Przykładowo część ciepła na podgrzanie wody była rozliczana od m3 zużytej wody, a część od ilości osób. Na zebraniu jak przedstawiłem nowy prawidłowy sposób rozliczania ciepła, to zostałem zasypany pytaniami dlaczego poprzedni zarządca rozliczał do tej pory źle, czy przepisy nie normują rozliczania ciepła, kto powinien prawidłowo określić sposób rozliczania, itd.
Ciężko mi było wyjaśnić dlaczego poprzedni zarządca rozliczał wspólnotę w niewłaściwy sposób. Jedyne wytłumaczenie jaki mi się nasuwa, to brak wiedzy zarządcy na temat tego czym jest ciepło, czym jest zamówiona moc cieplna, jak to rozdzielać i rozliczać - jednym słowem brak podstawowej wiedzy technicznej na temat budynku i jego 'otoczenia'. Gdybym miał to jakoś wytłumaczyć to zrzuciłbym to na wykształcenie zarządcy. Niewłaściwe wykształcenie. Jeżeli osoba zarządzająca nieruchomościami nie ma wykształcenia i najlepiej doświadczenia technicznego to powinna w swojej ekipie posiadać bardzo dobrego technika, który na każdym kroku powinien wspierać zarządcę.
W swoim życiu zawodowym "przerobiłem" już wiele inwestycji i wiem, że o dobrego kierownika z odpowiednim wykształceniem i doświadczeniem jest naprawdę ciężko. Ci dobrzy mają sporo ofert pracy i z pewnością nie są zainteresowani pracą u zarządcy, gdyż żaden zarządca nie może im zaoferować odpowiednich warunków finansowych. Zostają zatem osoby bez doświadczenia albo bez odpowiedniej wiedzy... A później mamy do czynienia z budynkami w których balkony remontuje się co 3 lata, elewacja pęka jeszcze przed upływem gwarancji, a tynki się odbarwiają bo były wykonane w niewłaściwych warunkach, dach przecieka pomimo ciągłych inwestycji, a w drzwiach jest niewłaściwy samozamykacz i ciągle trzaskają.
Przy wyborze zarządcy warto zatem zwrócić uwagę czy ma on odpowiednie wykształcenie i doświadczenie. Dobry zarządca nie potrzebuje zlecać ekspertom opinii na każdy temat, gdyż sam potrafi ocenić stan techniczny nieruchomiości i instalacji a jednocześnie sam wie jakie decyzje należy podjąć i oszacować koszty. Poza odpowiednim stanem budynku przekłada się to na dobrą kondycję finansową i oszczędności całej wspólnoty. Taki zarządca nie tylko utrzyma nieruchomość w stanie niepogorszonym, ale potrafi zwiększyć jej funkcjonalność i poprawić otoczenie...