Blog
O zarządzaniu i nie tylko...
Niedziela, Marzec 1, 2020, 21:25
Pytań było sporo, więc odpowiedzi podzieliłem na części. Kolejność losowa, pytania zawierające konkretne adresy uogólniłem. Zaczynamy
1. W gazecie .... był artykuł o zarządcach i ranking zarządców polecanych przez redakcję. Czy te rankingi są miarodajne i kto ocenia zarządców?
Kilkanaście lat temu gdy nie zajmowałem się jeszcze zarządzaniem nieruchomościami a prowadziłem działalność w innej branży miałem okazję poznać schematy działań różnych wydawnictw. Powtarzają się one niezależnie od właściciela wydawnictwa czy branży w jakiej wychodzi dane czasopismo, gazeta, czy portal internetowy. Wydawnictwa czy portale oferują firmom przykładowo 2 strony artykułu (oficjalnie jest to niezależny artykuł nie "sponsorowany") "za darmo", pod warunkiem, że w tej samej gazecie wykupimy pół stronicową reklamę. Im więcej reklam wykupimy, albo im więcej razy powtórzymy reklamę, albo jeżeli wykupimy reklamę na okładce to ilość stron "darmowego i niezależnego" artykułu dostaniemy. Oczywiście tekst i zdjęcia do artykułu też musimy opracować sami, Gazeta o którą pytał czytelnik również nie jest wydawnictwem niezależnym i należy do jednego stowarzyszenia zarządców nieruchomości. Takie stowarzyszenie zrzesza zarządców na zasadzie - opłać roczną składkę i będziesz naszym członkiem i możesz powiedzieć że należysz do stowarzyszenia xxx. Sprawdziłem ranking o który pytał czytelnik i na pierwszym miejscu była wymieniona firma prezesa stowarzyszenia, na drugim miejscu jego wieloletniego "pomocnika" (w branży nazywanego prawą ręką prezesa), a na trzecim miejscu znalazła się firma, która w danym wydaniu tej gazety wykupiła reklamę na dwie strony. Nigdzie nie znalazłem informacji kto wybierał te firmy, kto i na jakich zasadach zgłaszał kandydatów, jakie były kryteria wyboru? Sami oceńcie rzetelność rankingów w takich pismach.
2. Czy przyjmujemy do zarządzania zadłużone wspólnoty?
Oczywiście. Jeżeli wspólnota jest zadłużona wobec dostawców lub ma kredyt w banku, to przejmniemy taką wspólnotę, przeanalizujemy sytuację finansową i poszukamy możliwości zmniejszenia zadłużenia, przeanalizujemy sytuację kredytową i oferty innych banków. Zdarzało się nam, że zmienialiśmy bank i warunki kredytowe, gdyż zaciągnięte kredyty miały bardzo niekorzystne warunki. Jeżeli zadłużony jest właściciel wobec wspólnoty również podejmujemy odpowiednie działania zmierzające do spłaty zadłużenia, oczywiście wraz z ustawowymi odsetkami.
3. Jakie miałem nietypowe nieruchomości w zarządzie?
Każda nieruchomość jest dla nas inna i nietypowa. Spotkałem się raz z nietypową propozycją zarządzania nieruchomością aż w Poznaniu. Propozycja nietypowa, bo odległość spora, a Pani która szukała zarządcy dla swojej kamienicy nie mogła znaleźć odpowiedniego zarządcy i dotarła swoimi ścieżkami aż do nas. Ciężko jest wskazać konkretną nietypową nieruchomość. Jedne są dla nas interesujące ze względu na strategiczne położenie, inne ze względu na ciekawych ludzi tam mieszkających, inne ze względu na niewykorzystany potencjał, jeszcze inne ze względu na zawiła sytuację lub niewyjaśniony stan prawny. itd. Może czytelnika usatysfakcjonuje odpowiedź, że proponowano nam zarządzanie cmentarzem i sklepem wielkopowierzchniowym. Czy to wystarczająco nietypowe nieruchomości?
4. Dlaczego dawniej administratorzy zarabiali tak dużo?
Gdy w życie weszła ustawa o własności lokali i zaczęły powstawać wspólnoty nie było na rynku odpowiednich firm. Te które powstały najczęściej były firmami które powstawały z ludzi pracujących dla gmin i podzieliły one wszystkie nieruchomości między siebie. I tak z dnia na dzień pracownicy ZGM'ów i innych podobnych instytucji założyli własne działalności gospodarcze i zaczęli prowadzić nierzadko po kilkaset wspólnot mieszkaniowych. Nikt naprawdę nie regulował tych "przejęć" wspólnot, nikt nie regulował stawek które były określane, a właściwie narzucane nowym właścicielom, nie było konkurencji na rynku (firm było niewiele, a nieruchomości setki a nawet tysiące), wiedza właścicieli znikoma by nie powiedzieć zerowa. Te wszystkie czynniki składały się na to, że osoby zakładające firmy wykorzystywały sytuację i ustalały często niebotyczne stawki. Podam jeszcze przykład który znam osobiście - pan X wraz z małżonką pracowali w ZGM . Następnie w latach '90 małżonek założył firmę i przejął około 20-30% nieruchomości w mieście Y. Właścicielem większościowym w tych nieruchomościach była gmina, która dopiero stopniowo sprzedawała mieszkania. Małżonka pana X została kierowniczką w jednostce budżetowej odpowiedzialnej za nieruchomości z ramienia gminy (następca ZGM). I teraz pan X występował do gminy z wnioskiem o zatwierdzenie przyjętych stawek za zarządzanie i te zatwierdzenia dokonywała małżonka pana X. Głos właścicieli się nie liczył, gdyż w większości przypadków stanowili oni zdecydowaną mniejszość. Dochodziło do sytuacji kiedy na kartach do głosowania wystarczył jeden podpis - pani X jako reprezentanta gminy i uchwała przechodziła bez problemów. Paradoks, ale niestety prawdziwy.
1. W gazecie .... był artykuł o zarządcach i ranking zarządców polecanych przez redakcję. Czy te rankingi są miarodajne i kto ocenia zarządców?
Kilkanaście lat temu gdy nie zajmowałem się jeszcze zarządzaniem nieruchomościami a prowadziłem działalność w innej branży miałem okazję poznać schematy działań różnych wydawnictw. Powtarzają się one niezależnie od właściciela wydawnictwa czy branży w jakiej wychodzi dane czasopismo, gazeta, czy portal internetowy. Wydawnictwa czy portale oferują firmom przykładowo 2 strony artykułu (oficjalnie jest to niezależny artykuł nie "sponsorowany") "za darmo", pod warunkiem, że w tej samej gazecie wykupimy pół stronicową reklamę. Im więcej reklam wykupimy, albo im więcej razy powtórzymy reklamę, albo jeżeli wykupimy reklamę na okładce to ilość stron "darmowego i niezależnego" artykułu dostaniemy. Oczywiście tekst i zdjęcia do artykułu też musimy opracować sami, Gazeta o którą pytał czytelnik również nie jest wydawnictwem niezależnym i należy do jednego stowarzyszenia zarządców nieruchomości. Takie stowarzyszenie zrzesza zarządców na zasadzie - opłać roczną składkę i będziesz naszym członkiem i możesz powiedzieć że należysz do stowarzyszenia xxx. Sprawdziłem ranking o który pytał czytelnik i na pierwszym miejscu była wymieniona firma prezesa stowarzyszenia, na drugim miejscu jego wieloletniego "pomocnika" (w branży nazywanego prawą ręką prezesa), a na trzecim miejscu znalazła się firma, która w danym wydaniu tej gazety wykupiła reklamę na dwie strony. Nigdzie nie znalazłem informacji kto wybierał te firmy, kto i na jakich zasadach zgłaszał kandydatów, jakie były kryteria wyboru? Sami oceńcie rzetelność rankingów w takich pismach.
2. Czy przyjmujemy do zarządzania zadłużone wspólnoty?
Oczywiście. Jeżeli wspólnota jest zadłużona wobec dostawców lub ma kredyt w banku, to przejmniemy taką wspólnotę, przeanalizujemy sytuację finansową i poszukamy możliwości zmniejszenia zadłużenia, przeanalizujemy sytuację kredytową i oferty innych banków. Zdarzało się nam, że zmienialiśmy bank i warunki kredytowe, gdyż zaciągnięte kredyty miały bardzo niekorzystne warunki. Jeżeli zadłużony jest właściciel wobec wspólnoty również podejmujemy odpowiednie działania zmierzające do spłaty zadłużenia, oczywiście wraz z ustawowymi odsetkami.
3. Jakie miałem nietypowe nieruchomości w zarządzie?
Każda nieruchomość jest dla nas inna i nietypowa. Spotkałem się raz z nietypową propozycją zarządzania nieruchomością aż w Poznaniu. Propozycja nietypowa, bo odległość spora, a Pani która szukała zarządcy dla swojej kamienicy nie mogła znaleźć odpowiedniego zarządcy i dotarła swoimi ścieżkami aż do nas. Ciężko jest wskazać konkretną nietypową nieruchomość. Jedne są dla nas interesujące ze względu na strategiczne położenie, inne ze względu na ciekawych ludzi tam mieszkających, inne ze względu na niewykorzystany potencjał, jeszcze inne ze względu na zawiła sytuację lub niewyjaśniony stan prawny. itd. Może czytelnika usatysfakcjonuje odpowiedź, że proponowano nam zarządzanie cmentarzem i sklepem wielkopowierzchniowym. Czy to wystarczająco nietypowe nieruchomości?
4. Dlaczego dawniej administratorzy zarabiali tak dużo?
Gdy w życie weszła ustawa o własności lokali i zaczęły powstawać wspólnoty nie było na rynku odpowiednich firm. Te które powstały najczęściej były firmami które powstawały z ludzi pracujących dla gmin i podzieliły one wszystkie nieruchomości między siebie. I tak z dnia na dzień pracownicy ZGM'ów i innych podobnych instytucji założyli własne działalności gospodarcze i zaczęli prowadzić nierzadko po kilkaset wspólnot mieszkaniowych. Nikt naprawdę nie regulował tych "przejęć" wspólnot, nikt nie regulował stawek które były określane, a właściwie narzucane nowym właścicielom, nie było konkurencji na rynku (firm było niewiele, a nieruchomości setki a nawet tysiące), wiedza właścicieli znikoma by nie powiedzieć zerowa. Te wszystkie czynniki składały się na to, że osoby zakładające firmy wykorzystywały sytuację i ustalały często niebotyczne stawki. Podam jeszcze przykład który znam osobiście - pan X wraz z małżonką pracowali w ZGM . Następnie w latach '90 małżonek założył firmę i przejął około 20-30% nieruchomości w mieście Y. Właścicielem większościowym w tych nieruchomościach była gmina, która dopiero stopniowo sprzedawała mieszkania. Małżonka pana X została kierowniczką w jednostce budżetowej odpowiedzialnej za nieruchomości z ramienia gminy (następca ZGM). I teraz pan X występował do gminy z wnioskiem o zatwierdzenie przyjętych stawek za zarządzanie i te zatwierdzenia dokonywała małżonka pana X. Głos właścicieli się nie liczył, gdyż w większości przypadków stanowili oni zdecydowaną mniejszość. Dochodziło do sytuacji kiedy na kartach do głosowania wystarczył jeden podpis - pani X jako reprezentanta gminy i uchwała przechodziła bez problemów. Paradoks, ale niestety prawdziwy.
Brak komentarzy.
...
