Blog
O zarządzaniu i nie tylko...
Niedziela, Marzec 1, 2020, 23:05
Pytania ciąg dalszy
5. Co zrobić jeżeli udziały we wspólnocie nie są równe 100%?
Jeżeli w pytaniu chodzi o to jak liczyć udziały czy ważność głosowania, to liczymy normalnie dodając udziały poszczególnych właścicieli. Jeżeli zagłosują wszyscy i otrzymamy, że przykładowo za uchwałą głosowało 15 właścicieli posiadających 102,4% udziałów, to tyle wpisujemy na karcie go głosowania.
Jeżeli w pytaniu chodziło o specjalny sposób głosowania, to jest taka możliwość - opiszę to w odpowiedzi na kolejne pytanie
6. Kiedy można głosować na zasadzie: 1 właściciel - 1 głos?
W przypadku gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (lub 100% - jak kto woli), wtedy właściciele którzy posiadają minimum 20% udziałów w nieruchomości mogą wyjść z żądaniem, że w danej sprawie przyjmujemy zasadę głosowania '1 właściciel - 1 głos'. Jest to istotne ułatwienie dla wspólnot, w których poprzedni właściciel nieruchomości (gmina, deweloper, etc) posiada większość udziałów i blokuje przyjęcie niektórych rozwiązań, np. nie zgadza się na wybór nowego zarządcy, czy nowego zarządu.
7. Nasza kamienica ma wspólne instalacje z sąsiednią klatką, ale za awarie płacimy tylko my. Jak to zmienić?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Jeżeli różne wspólnoty mają wspólne instalacje (przyłącza wod-kan, gazowe, przyłącza elektryczne, teletechniczne, a czasem nawet wspólne instalacje w częściach wspólnych, czy nawet wspólne ogrzewanie lub kotłownie) to najlepiej będzie jeżeli będą ze sobą ściśle wspólpracowały w danych tematach. Optymalnym rozwiązaniem będzie zatrudnienie jednego zarządcy dla wszystkich powiązanych wspólnot. Wtedy jeden zarządca ma dostęp do pełnej dokumentacji, do stanów finansowych poszczególnych wspólnot, czy wręcz do stanów wodomierzy w każdym lokalu, dzięki czemu może podejmować odpowiednie działania i planować je z odpowiednim wyprzedzeniem. Mam niestety niemiłe doświadczenia w tym zakresie i wiem, że często zarządcy nie chcą współpracować ze sobą i nie można ich do tego przekonać żadnymi racjonalnymi tłumaczeniami. A cierpią na tym budynki i wspólnoty. Innym rozwiązaniem, które zdarzało mi się realizować było rozdzielenie instalacji. Jeżeli technicznie i ekonomicznie jest to uzasadnione, to czasami jest to jedyne możliwe do zrealizowania działanie. Dobre pytanie i niedługo postaram się opisać ten temat szerzej.
8. Najbardziej kuriozalne sytuacje w pracy zarządcy?
Nie wiem jak to ułożyć. Co jest najbardziej kuriozalne? Co jest najgłupsze? Co jest najdziwniejsze? Takich sytuacji w swojej pracy zawodowej miałem sporo. Nie tylko w pracy zarządcy, ale ogólnie w całym życiu zawodowym. Kuriozalne było wysiewanie trawy w grudniu na śnieg tylko po to, żeby pani z komisji przetargowej mogła wpisać że trawę wysiano. Kuriozalne było wysłuchiwanie pani administrator, która chciała wykonać na koszt wspólnoty inwentaryzację kominiarską, chociaż mogła wykonać całkowicie bezpłatną inwentaryzację całościową. Ta sama pani administrator tłumaczyła to pilną potrzebą i bezpieczeństwem mieszkańców, a jednocześnie przez kilkanaście lat swojej działalności nie zrobiła w tym zakresie nic. Kuriozalne było obserwować, jak urzędnicy rozbierają wykonany dopiero chodnik pod zarzutem, że jest wysoki i nie spełnia wymagań, a następnie w tym samym miejscu wykonują dokładnie taki sam o takiej samej wysokości, tylko droższy ale z tańszych i mniej trwałych materiałów (i te droższe materiały oddają za darmo wykonawcy). Kuriozalne były tłumaczenia wykonawcy, który wmawiał inwestorowi, że on robi dobrze bo robi drogo, a inni którzy robią taniej robią źle. Kuriozalna jest współpraca z urzędami które w żaden sposób nie kontrolują swoich pracowników i wydają publiczne pieniądze na fanaberie pracowników. Kuriozalne są sytuacje w których urzędnik odpowiedzialny za bezpieczeństwo mieszkańców udaje, że dba o to bezpieczeństwo, a tak naprawdę bez świadków i poza oficjalną drogą wymusza na innych wykonanie działań mogących spowodować nawet śmierć mieszkańców. Takich kuriozalnych sytuacji mogę wymienić dziesiątki a nawet setki. Która będzie najbardziej kuriozalna?
9. Co cechuje dobrego zarządcę? Pytam o samoocenę
Ten temat już poruszałem. Z mojej perspektywy najważniejsze są dwie rzeczy: pasja i otwarty umysł! Połączenie tych dwóch rzeczy sprawia, że ciągle się rozwijamy, poszukujemy nowych dobranych / dopasowanych rozwiązań, szukamy przyczyn, a nie tylko usuwamy skutki, staramy się dotrzeć do sedna sprawy, nie zadowalamy się tym co robią "wszyscy", do każdej inwestycji, czy do każdego budynku podchodzimy indywidualnie, nie zależy nam na szybkim zamknięciu "tematu", tylko na skutecznym zamknięciu, itd. W tym zawodzie trzeba mieć szerokie perspektywy i nie ograniczać się do przyjętych norm. Trzeba poszukiwać nowych norm. Postaram się kiedyś rozszerzyć ten temat i podać ciekawe przykłady, które mi się nasuwają.
5. Co zrobić jeżeli udziały we wspólnocie nie są równe 100%?
Jeżeli w pytaniu chodzi o to jak liczyć udziały czy ważność głosowania, to liczymy normalnie dodając udziały poszczególnych właścicieli. Jeżeli zagłosują wszyscy i otrzymamy, że przykładowo za uchwałą głosowało 15 właścicieli posiadających 102,4% udziałów, to tyle wpisujemy na karcie go głosowania.
Jeżeli w pytaniu chodziło o specjalny sposób głosowania, to jest taka możliwość - opiszę to w odpowiedzi na kolejne pytanie
6. Kiedy można głosować na zasadzie: 1 właściciel - 1 głos?
W przypadku gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (lub 100% - jak kto woli), wtedy właściciele którzy posiadają minimum 20% udziałów w nieruchomości mogą wyjść z żądaniem, że w danej sprawie przyjmujemy zasadę głosowania '1 właściciel - 1 głos'. Jest to istotne ułatwienie dla wspólnot, w których poprzedni właściciel nieruchomości (gmina, deweloper, etc) posiada większość udziałów i blokuje przyjęcie niektórych rozwiązań, np. nie zgadza się na wybór nowego zarządcy, czy nowego zarządu.
7. Nasza kamienica ma wspólne instalacje z sąsiednią klatką, ale za awarie płacimy tylko my. Jak to zmienić?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Jeżeli różne wspólnoty mają wspólne instalacje (przyłącza wod-kan, gazowe, przyłącza elektryczne, teletechniczne, a czasem nawet wspólne instalacje w częściach wspólnych, czy nawet wspólne ogrzewanie lub kotłownie) to najlepiej będzie jeżeli będą ze sobą ściśle wspólpracowały w danych tematach. Optymalnym rozwiązaniem będzie zatrudnienie jednego zarządcy dla wszystkich powiązanych wspólnot. Wtedy jeden zarządca ma dostęp do pełnej dokumentacji, do stanów finansowych poszczególnych wspólnot, czy wręcz do stanów wodomierzy w każdym lokalu, dzięki czemu może podejmować odpowiednie działania i planować je z odpowiednim wyprzedzeniem. Mam niestety niemiłe doświadczenia w tym zakresie i wiem, że często zarządcy nie chcą współpracować ze sobą i nie można ich do tego przekonać żadnymi racjonalnymi tłumaczeniami. A cierpią na tym budynki i wspólnoty. Innym rozwiązaniem, które zdarzało mi się realizować było rozdzielenie instalacji. Jeżeli technicznie i ekonomicznie jest to uzasadnione, to czasami jest to jedyne możliwe do zrealizowania działanie. Dobre pytanie i niedługo postaram się opisać ten temat szerzej.
8. Najbardziej kuriozalne sytuacje w pracy zarządcy?
Nie wiem jak to ułożyć. Co jest najbardziej kuriozalne? Co jest najgłupsze? Co jest najdziwniejsze? Takich sytuacji w swojej pracy zawodowej miałem sporo. Nie tylko w pracy zarządcy, ale ogólnie w całym życiu zawodowym. Kuriozalne było wysiewanie trawy w grudniu na śnieg tylko po to, żeby pani z komisji przetargowej mogła wpisać że trawę wysiano. Kuriozalne było wysłuchiwanie pani administrator, która chciała wykonać na koszt wspólnoty inwentaryzację kominiarską, chociaż mogła wykonać całkowicie bezpłatną inwentaryzację całościową. Ta sama pani administrator tłumaczyła to pilną potrzebą i bezpieczeństwem mieszkańców, a jednocześnie przez kilkanaście lat swojej działalności nie zrobiła w tym zakresie nic. Kuriozalne było obserwować, jak urzędnicy rozbierają wykonany dopiero chodnik pod zarzutem, że jest wysoki i nie spełnia wymagań, a następnie w tym samym miejscu wykonują dokładnie taki sam o takiej samej wysokości, tylko droższy ale z tańszych i mniej trwałych materiałów (i te droższe materiały oddają za darmo wykonawcy). Kuriozalne były tłumaczenia wykonawcy, który wmawiał inwestorowi, że on robi dobrze bo robi drogo, a inni którzy robią taniej robią źle. Kuriozalna jest współpraca z urzędami które w żaden sposób nie kontrolują swoich pracowników i wydają publiczne pieniądze na fanaberie pracowników. Kuriozalne są sytuacje w których urzędnik odpowiedzialny za bezpieczeństwo mieszkańców udaje, że dba o to bezpieczeństwo, a tak naprawdę bez świadków i poza oficjalną drogą wymusza na innych wykonanie działań mogących spowodować nawet śmierć mieszkańców. Takich kuriozalnych sytuacji mogę wymienić dziesiątki a nawet setki. Która będzie najbardziej kuriozalna?
9. Co cechuje dobrego zarządcę? Pytam o samoocenę
Ten temat już poruszałem. Z mojej perspektywy najważniejsze są dwie rzeczy: pasja i otwarty umysł! Połączenie tych dwóch rzeczy sprawia, że ciągle się rozwijamy, poszukujemy nowych dobranych / dopasowanych rozwiązań, szukamy przyczyn, a nie tylko usuwamy skutki, staramy się dotrzeć do sedna sprawy, nie zadowalamy się tym co robią "wszyscy", do każdej inwestycji, czy do każdego budynku podchodzimy indywidualnie, nie zależy nam na szybkim zamknięciu "tematu", tylko na skutecznym zamknięciu, itd. W tym zawodzie trzeba mieć szerokie perspektywy i nie ograniczać się do przyjętych norm. Trzeba poszukiwać nowych norm. Postaram się kiedyś rozszerzyć ten temat i podać ciekawe przykłady, które mi się nasuwają.
Brak komentarzy.
...
